Wet Goed Verhuurderschap

Per 1 juli 2023 nieuwe verplichtingen bij verhuur van woonruimte

De Wet Goed Verhuurderschap treedt (naar de huidige verwachting) per 1 juli 2023 in werking. De wet bevat nieuwe verplichtingen, die landelijk zullen gelden, voor verhuurders en verhuurbemiddelaars in het kader van de verhuur van woonruimte. Het doel van de wet is om goed verhuurderschap te bevorderen en discriminatie en intimatie op de woningmarkt tegen te gaan.

De sancties op het niet naleven van de verplichtingen zijn fors. Naast een bestuurlijke boete (van € 21.750, welke bij herhaling kan oplopen tot € 87.000), bevat de wet zelfs de – extreme – de mogelijkheid voor het college van burgemeester en wethouders om in specifieke omstandigheden te besluiten tot inbeheername van het gehuurde. Daarnaast biedt de wet mogelijkheden voor gemeenten om lokaal een verhuurdervergunning in te voeren, die ziet op een specifiek gebied en op een specifieke categorie woonruimte.

De nieuwe verplichtingen gelden voor huurovereenkomsten die worden afgesloten na inwerkingtreding van de wet. Echter, een aantal verplichtingen gelden op termijn ook voor al bestaande huurovereenkomsten.

Kortom, het is voor iedere verhuurder en verhuurbemiddelaar van belang kennis te nemen van deze nieuwe verplichtingen en de werkwijze daar proactief op aan te passen.

Wat is goed verhuurderschap?

Volgens de wet dient een verhuurder en een verhuurbemiddelaar van een woon- of verblijfsruimte te handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap. Maar wat houdt goed verhuurderschap in? Deze nieuwe wet maakt dit concreet. Hieronder geef ik kort weer wat de wet daar zoal over zegt.

Geen discriminatie/intimidatie

Elke vorm van discriminatie en intimidatie moet worden voorkomen, meer concreet door:

• Een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren bij het selecteren van nieuwe huurders; en
• Het gebruiken en communiceren van objectieve selectiecriteria bij het openbaar aanbieden van de woon-of verblijfruimte; en
• Het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat huurders.

De verhuurder en verhuurbemiddelaar dienen over een schriftelijk vastgelegde werkwijze te beschikken, waarvan iedereen kennis kan nemen en die gericht is op het voorkomen van woondiscriminatie. Zij dienen ook doeltreffende maatregelen te nemen om de werkwijze uit te voeren, waaronder in ieder geval het informeren van hun werknemers, die zich bezighouden met de verhuur van woonruimten, over die werkwijze.

Schriftelijke huurovereenkomst, regels over waarborgsom en servicekosten

Ondanks dat dit in de praktijk al vaak gebeurde, vereist deze wet nu expliciet dat de huurovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Bij verhuur aan arbeidsmigranten geldt daarbij aanvullend dat de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst dient te worden vastgelegd.

Als in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurder een waarborgsom dient te storten, dan mag deze waarborgsom niet hoger zijn dan een bedrag ter hoogte van tweemaal de kale huurprijs. Daarnaast mag de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst alleen worden verrekend met openstaande huur, servicekosten, energieprestatievergoeding of met de aantoonbare kosten van herstel van schade aan het gehuurde die voor rekening van de huurder komt. De waarborgsom dient bovendien in principe binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder te zijn terugbetaald, welke termijn wordt verlengd tot 30 dagen ingeval er iets verrekend kan worden met de waarborgsom. De huurder dient schriftelijk te worden geïnformeerd over een eventuele verrekening van een van voornoemde posten met de waarborgsom, waarbij een volledige kostenspecificatie wordt verstrekt.

Tot slot geldt dat een verhuurder geen andere servicekosten in rekening mag brengen dan in overeenstemming met de artikelen 7:259 BW en 7:261 BW.

Informatieblad verstrekken

Bij het aangaan van een huurovereenkomst dient de verhuurder de huurder schriftelijk en op een duidelijke en begrijpelijke wijze informatie te verstrekken over specifieke onderwerpen met betrekking tot de huurovereenkomst.

Let op: deze verplichting geldt niet alleen voor nieuwe huurovereenkomsten, die na de inwerkingtreding van de nieuwe wet (dus: naar verwachting na 30 juni 2023) worden aangegaan. Bij bestaande huurovereenkomsten, die zijn afgesloten vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wet, dient voornoemd informatieblad uiterlijk 1 jaar na inwerkingtreding van deze wet (dus: naar verwachting voor 1 juli 2024), namelijk alsnog aan de huurder te worden overhandigd. Bij bestaande verhuur aan arbeidsmigranten is die termijn zelfs flink korter, namelijk binnen 3 maanden na de inwerkingtreding van deze wet, aldus naar verwachting voor 1 oktober 2023.

Uit de wet zelf volgt dat in ieder geval de volgende informatie dient te worden verstrekt:

• De rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen;
• De hoogte van een eventuele waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst het terug te betalen bedrag van de waarborgsom wordt vastgesteld;
• De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van servicekosten, waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt;
• De contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen;
• De contactgegevens van het nieuw op te richten gemeentelijke meldpunt waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld.

Voornoemde onderwerpen zijn genoemd in de nieuwe wet zelf, maar deze kunnen bij ministeriele regeling worden aangevuld. Het concept van een dergelijke ministeriele regeling ligt momenteel tot 4 juni 2023 ter internetconsultatie voor (zie link). In laatstgenoemd concept wordt als aanvullende onderwerpen onder meer genoemd:

• het toegestane gebruik van het gehuurde, en de gevolgen als de huurder zich daar niet aan houdt;
• dat de verhuurder het gehuurde alleen mag betreden na goedkeuring van de huurder, tenzij er sprake is van een van de vijf specifiek omschreven situaties (zoals dringende noodsituatie, dringende werkzaamheden);
• een omschrijving van de volgende onderwerpen, hetgeen ook kan door verwijzing naar een website waar ten aanzien van dat onderwerp een overzicht wordt geboden:
  • de verschillende soorten huurovereenkomsten met de betreffende huur- en huurprijsbescherming en de mogelijkheden tot jaarlijkse huurverhoging,
  • de mogelijkheid voor de huurder om zich te wenden tot de verhuurder bij gebreken, en wat er onder kleine herstellingen wordt verstaan;
  • waarvoor de huurder zich kan wensen tot de Huurcommissie of de kantonrechter.

Bij de verhuur aan arbeidsmigranten geldt in dit kader aanvullend dat voornoemd informatieblad dient te worden verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal is die de arbeidsmigrant begrijpt en waarin hij/zij helder kan communiceren.

Vorenstaande verplichting ten aanzien van het informatieblad gaat mijns inziens erg ver, althans, de verplichting lijkt erg breed te zijn geformuleerd. Daardoor rijst de vraag in hoeverre voornoemde onderwerpen in het informatieblad moeten worden toegelicht en in hoeverre er in het informatieblad rekening moet worden gehouden met de specifieke voorwaarden van de huurovereenkomst. Tot slot kan ook de vraag opkomen wat de juridische status is van de inhoud van het verstrekte informatieblad tussen partijen.

In de praktijk zal er waarschijnlijk – uiteindelijk – een standaard document worden opgesteld dat met enige aanpassing aan de specifieke huurovereenkomst als bijlage bij de huurovereenkomst kan worden gevoegd. Het zou wat mij betreft logisch zijn als de overheid hier een model voor opstelt en openbaar ter beschikking stelt, zodat verhuurders daarvan gebruik kunnen maken.

Handhaving

Volgens de Wet Goed Verhuurderschap dient de gemeente erop toe te zien dat de wet wordt nageleefd en dient de gemeente zo nodig handhavingsmaatregelen te nemen.

In dat kader zijn gemeenten bijvoorbeeld verplicht om een meldpunt in te richten waar huurders en woningzoekenden anoniem en kosteloos meldingen kunnen doen over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars.

De wet biedt gemeenten verstrekkende handhavingsbevoegdheden. Een overtreding van de Wet Goed Verhuurderschap kan mogelijk leiden tot een bestuurlijke boete van € 21.750, welke bij herhaling kan oplopen tot € 87.000. Bij herhaalde overtredingen (meer concreet: als er tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd binnen 4 jaar) kan de gemeente besluiten om het gehuurde in beheer te (laten) nemen. In dat geval heeft de verhuurder zelf geen zeggenschap meer over het gehuurde zolang de inbeheername duurt, maar is de gemeente bevoegd om voor rekening van de verhuurder, alle handelingen te verrichten die volgens de wet tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren. Dit is een zeer vergaande maatregel, die mogelijk inbreuk maakt op het eigendomsrecht.

Om naleving van de wet te bevorderen, zullen opgelegde bestuurlijke boetes en inbeheernemingen openbaar worden gemaakt, maar niet eerder dan 10 dagen nadat het besluit tot openbaarmaking aan de belanghebbende bekend is gemaakt. De openbaarmaking van een opgelegde bestuurlijke boete wordt verwijderd 4 jaar na de datum waarop de openbaarmaking plaatsvond. De openbaarmaking van een inbeheername wordt verwijderd zodra de inbeheername eindigt.

Bovendien krijgen gemeenten de bevoegdheid om in kwetsbare wijken in de lokale verhuurverordening een verhuurvergunningplicht in te voeren. Dit kan een gemeente alleen doen als dat in het aangewezen gebied noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. Het is aan een verhuurder zelf om proactief na te gaan of er een verhuurvergunningsplicht geldt in het gebied waar de te verhuren woning ligt.

Indien er sprake is van een verhuurvergunningsplicht, dient een verhuurder eerst een verhuurvergunning aan te vragen en te verkrijgen alvorens een woon- of verblijfsruimte, die in het gebied ligt waarop de verhuurvergunningsplicht van toepassing is, te kunnen verhuren. Aan het verlenen van een vergunning kan de gemeente voorwaarden verbinden die uitsluitend betrekking mogen hebben op kort gezegd de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage, of het onderhoud van het gehuurde. Bij verhuur aan arbeidsmigranten gelden nog iets andere voorwaarden. In geval van herhaaldelijke overtredingen van de regels van de Wet Goed Verhuurderschap kunnen gemeenten een verleende verhuurvergunning weer intrekken.

Dus: actie ondernemen

De Wet Goed Verhuurderschap bevat voor alle verhuurders van woon- en verblijfsruimten ingrijpende nieuwe verplichtingen, zowel voor nieuwe huurovereenkomst als bestaande huurovereenkomsten. De wet treedt naar alle waarschijnlijkheid op 1 juli 2023 in werking.

Per die datum zal elke verhuurder dus een voor derden kenbaar beleid moeten hebben om woondiscriminatie en intimatie tegen te gaan, hun selectieprocedure transparant en helder hebben ingericht, hun model huurovereenkomst hebben aangepast en een (uitvoerig) informatieblad hebben opgesteld. Daar komen de eventuele aanvullende vereisten vanwege een mogelijke verhuurvergunningplicht nog bij.

Mocht u vragen hebben over de Wet Goed Verhuurderschap en wat deze voor uw situatie betekent, neemt u dan gerust contact op met Cathelijne Otte.