De route naar energieneutraal vastgoed; de Label C-verplichting

Duurzaamheid is al jaren een belangrijk thema, ook in het vastgoed. Gelet op de huidige extreme energieprijzen, is verduurzaming een onderwerp dat bij velen “on top of mind” is.

Inmiddels bestaat er verschillende wet- en regelgeving die eisen bevatten om nieuwbouw zo duurzaam mogelijk te realiseren en om bestaand vastgoed te verduurzamen. Het doel: stapsgewijs naar een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050.

Deze blog besteedt aandacht aan één van de meest actuele duurzaamheidsmaatregelen voor vastgoed; de per 1 januari 2023 geldende zogenoemde “Label C-verplichting”. Wat houdt die verplichting in, op welke gebouwen is de verplichting van toepassing en wie moet actie ondernemen? Daarbij zal ook worden gekeken of een huurovereenkomst daar invloed op kan hebben, of niet.

Wat is de Label C-verplichting?

Per 1 januari 2023 is het verboden een kantoorgebouw van minimaal 100m² in gebruik te nemen of in gebruik te hebben zonder een energielabel van tenminste het niveau C. Deze zogenoemde Label C-verplichting vloeit voort uit het Energieakkoord. De doelstelling van het Energieakkoord is een energie neutrale gebouwde omgeving in 2050, waar met behulp van twee tussenstappen naartoe wordt gewerkt: tenminste label C in 2023 en een streven naar tenminste label A in 2030.

De Label C-verplichting is een gebruiksverbod. Met andere woorden, indien een kantoorgebouw na 1 januari 2023 wordt gebruikt zonder toereikend energielabel, kan de gemeente overgaan tot handhaving van het gebruiksverbod. Die handhavingsacties kunnen zijn: een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang, een bestuurlijke boete, een strafrechtelijke sanctie en/of sluiting van het kantoorgebouw. De gemeente zal telkens afwegen wat proportioneel is en heeft beleidsvrijheid. Ze kan ook eerst alleen een waarschuwing geven.

Op welke gebouwen is de Label C-verplichting van toepassing?

Met “kantoorgebouw” wordt bedoeld: “een gebouw of gedeelte daarvan met uitsluitend een of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan.”. Een kantoorfunctie is: “een gebruiksfunctie voor administratie”. De Label C-verplichting geldt derhalve voor (dat deel van) een gebouw dat een kantoorfunctie heeft, inclusief de eventuele nevenfuncties daarvan (zoals de vergaderzalen, het bedrijfsrestaurant die ten dienste staan van de kantoorfunctie).

Er zijn enkele uitzonderingen. De verplichting geldt bijvoorbeeld niet voor een gebouw met gemengde functies waarbij de kantoorfunctie ondergeschikt is (<50% kantoorfunctie van het totale gebruiksoppervlak), kantoorgebouwen kleiner dan 100 m², of voor rijksmonumenten of kantoorgebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt of worden onteigend.

De impact van de Label C-verplichting is groot. Het aantal kantoorgebouwen dat beschikt over een energielabel van tenminste niveau C is de laatste jaren toegenomen. Toch voldoet volgens de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland 56% van de kantoorgebouwen op dit moment (voorjaar 2022) nog steeds niet aan het vereiste minimum label C.

Oftewel, ten aanzien van de meeste kantoorgebouwen zullen voor 1 januari 2023 maatregelen moeten worden genomen om aan de Label C-verplichting (en later aan het streven van een label A verplichting) te voldoen.

Wie moet actie ondernemen?

In de praktijk kan de vraag rijzen welke partij actie moet ondernemen; de eigenaar (soms tevens verhuurder) van het kantoorgebouw, de gebruiker (huurder) of allebei? Die vraag is niet altijd eenvoudig te beantwoorden.

Vanuit bestuursrechtelijk perspectief is de Label C-verplichting een gebruiksverbod zonder specifiek normadressaat. Dit heeft tot gevolg dat het afhankelijk is van de feitelijke en de juridische situatie welke partij(en) als “overtreder(s)” kan (kunnen) worden aangemerkt. In de meeste gevallen zal dat de eigenaar (verhuurder) zijn, maar afhankelijk van de omstandigheden, kan dat (ook) de huurder zijn. Dit is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, zoals het maatwerkadvies voor wat betreft de te nemen maatregelen en de inhoud van een eventuele huurovereenkomst. In bepaalde situaties kan ook het Activiteitenbesluit Milieubeheer een rol spelen, dat – indien van toepassing – ook verplichtingen bevat om energiebesparende maatregelen te nemen.

Veel bestaande huurovereenkomsten bevatten geen specifieke regeling over het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen aan het gehuurde. In zo’n geval zullen partijen dus mogelijk nieuwe afspraken moeten maken over de uitvoering en de kosten van de benodigde maatregelen. Dergelijke afspraken kunnen eenvoudig worden toegevoegd aan bestaande huurovereenkomsten door deze schriftelijk vast te leggen in een allonge. De inhoud van dergelijke afspraken is vanzelfsprekend afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval (bijvoorbeeld: welke maatregelen zijn er nodig, wat is de resterende looptijd van de huurovereenkomst, wat is de terugverdientijd van de maatregelen, is er één huurder of zijn er meerdere huurders).

Ook bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten wordt door partijen nog weleens vergeten afspraken te maken over (toekomstige) verduurzamingsmaatregelen aan het gehuurde. Erop gelet dat ten aanzien van de meeste kantoorgebouwen de komende jaren verduurzamingsmaatregelen zullen moeten worden genomen, en een duurzamer gebouw voordelen kan hebben voor zowel de eigenaar als de huurder(s), is het voor beide partijen te adviseren hier aandacht aan te besteden bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.

Kortom

De per 1 januari 2023 geldende Label C-verplichting kan zich onder omstandigheden richten op zowel een eigenaar als een huurder van een kantoorgebouw. Tegen wie in een specifiek geval de handhaving ook zal (kunnen) worden gericht, een gesloten kantoorgebouw (worst case scenario) zal voor alle betrokken partijen een groot probleem zijn.

Voorkomen is dus beter dan genezen. Maar de tijd dringt. Indien partijen dat niet al in gang hebben gezet, is het voor zowel eigenaren als huurders en andere gebruikers van kantoorruimte van belang om op korte termijn:

• (gezamenlijk) inzicht te krijgen in de benodigde maatregelen en de eventueel beschikbare subsidieregelingen; en,
• afspraken te maken wie welke maatregelen zal uitvoeren en wie de kosten daarvan draagt; en,
• de maatregelen uit te laten voeren; en,
• een nieuw energielabel aan te vragen, waarbij het nieuwe energielabel tenminste label C is en uiterlijk 1 januari 2023 gereed zal zijn.

Daarbij is het goed om verder te kijken dan de Label C-verplichting per 1 januari 2023; het streven is tenslotte tenminste label A per 1 januari 2030 en energieneutraal in 2050.

Vragen?

Heeft u vragen over wat de Label C-verplichting voor u betekent, of heeft u andere vragen over verduurzaming van vastgoed, neem dan contact op met Cathelijne Otte.

Cathelijne Otte maakt deel uit van het Vastgoed team van Pot Jonker Advocaten. Zij kunnen u nader adviseren over de juridische aspecten van de verduurzaming van vastgoed. Zij kijken daarbij verder dan 1 januari 2023 en de Label C-verplichting. Vragen die in de praktijk wellicht zouden kunnen rijzen, zijn bijvoorbeeld: u voorziet dat u niet tijdig aan de Label C-verplichting zal kunnen voldoen, wat is uw juridische positie ten opzichte van de gemeente en/of ten opzichte van uw verhuurder c.q. huurder? Kunt u in dat geval nu wellicht toch iets doen om uw positie te verbeteren? En als het tot een sluiting van het kantoorgebouw door de gemeente mocht komen, komt dat dan voor rekening en risico van de eigenaar / verhuurder en/of (ook) de huurder(s)? Wat zijn de gevolgen voor lopende huurovereenkomsten?