Opkoopbescherming in tijden van uitponden. Op naar een nationaal opkoopverbod?

De kabinetsplannen voor het reguleren van de middenhuur in combinatie met onder andere de gewijzigde box 3 heffing hebben grote impact op de rendementen in de woningbeleggingsmarkt. Verkoop van (verhuurde) beleggingswoningen kan voor woningbeleggers voordeliger uitpakken.

Bij het zogenoemde “uitponden” dient rekening te worden gehouden met eventuele toepasselijkheid van de opkoopbescherming, zeker als het gaat om verkoop in verhuurde staat. In specifieke omstandigheden kan dit naderhand namelijk problemen opleveren. Het is raadzaam om hier bij verkoop c.q. aankoop van een woning bij stil te staan en daar zo mogelijk een regeling voor te treffen.

Maar hoe zit het ook alweer met opkoopbescherming? En in welke situaties doen zich risico’s voor? Ter afsluiting besteed ik kort aandacht aan het initiatiefwetsvoorstel “Wet nationaal opkoopverbod”, dat is bedoeld om de huidige opkoopbescherming te vervangen, dat eind 2022 via internet ter consultatie heeft gelegen.

In het kort: wat is opkoopbescherming ook alweer?

Per 1 januari 2022 biedt de Wet Opkoopbescherming gemeenten de mogelijkheid bepaalde gebieden aan te wijzen waarbinnen bepaalde woningen gedurende een periode van 4 jaar na eigendomsoverdracht van die woning niet zonder vergunning mogen worden verhuurd. Het doel is aldus dat een koper de woning zelf gaat bewonen, en dus geen belegger is.

De opkoopbescherming is van toepassing op door de gemeente daarvoor aangewezen woningen indien:

1. a) de eigendom van zo’n woning wordt overgedragen ná de invoering van de opkoopbescherming in de betreffende plaatselijke huisvestingsverordening (de datum van inschrijving van de akte van levering in het kadaster is daarvoor bepalend) én
2. b) zo’n woning op de datum van inschrijving van de akte van levering in het kadaster (i) vrij van huur is, of (ii) korter dan 6 maanden is verhuurd of (iii) is verhuurd met een verhuurvergunning.

Woningen waarop de opkoopbescherming van toepassing is, mogen niet worden verhuurd gedurende vier jaar na de datum van inschrijving van de akte van levering in het kadaster, tenzij de gemeente de (nieuwe) eigenaar van die woning daarvoor een verhuurvergunning heeft verleend. Die vergunning wordt alleen verleend in specifieke omstandigheden, te weten in het geval van:

1. verhuur aan eerste- of tweedegraadsfamilie;
2. verhuur voor maximaal een jaar door bewoners die bijvoorbeeld een jaar in het buitenland willen verblijven, mits de eigenaar de woning in de twaalf maanden daaraan voorafgaand zelf heeft bewoond;
3. verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, kantoor of winkel.

Daarnaast kan de gemeenteraad het college ook nog de bevoegdheid geven om in bepaalde omstandigheden ontheffing van het verhuurverbod te verlenen, de zogenoemde hardheidsclausule.

Indien een woning, waarop opkoopbescherming van toepassing is, zonder vergunning is verhuurd, kan het college van burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen, of een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang.

Opkoopbescherming in verschillende gemeenten

De ingangsdatum van de opkoopbescherming, de grens van de WOZ-waarde en welke gebieden en woningen onder de opkoopbescherming vallen, verschilt per gemeente en is vastgelegd in de plaatselijke huisvestingsverordening. Zie hieronder een kort overzicht van een paar van de grootste gemeenten:

Let op: Dit is geen uitputtend overzicht. Raadpleeg altijd de actuele regeling van de betreffende gemeente.

Uitponden: potentieel risico bij verkoop van een verhuurde woning waarop opkoop-bescherming van toepassing is

Indien de eigendom van een woning wordt overgedragen die korter dan 6 maanden voor de eigendomsoverdracht is verhuurd of die met een verhuurvergunning wordt verhuurd, is/blijft de opkoopbescherming na de eigendomsoverdracht (opnieuw) op die woning van toepassing. Met de eigendomsoverdracht van de woning, gaat de huurovereenkomst met betrekking tot die woning van rechtswege mee over op de koper op grond van “koop breekt geen huur”. De nieuwe eigenaar mag de woning na de eigendomsoverdracht echter uitsluitend verhuren, nadat de nieuwe eigenaar daarvoor zelf een verhuurvergunning heeft verkregen. Dit geldt ook voor lopende huurovereenkomsten. De (eventueel) door de verkoper verkregen verhuurvergunning gaat namelijk niet mee over met de eigendomsoverdracht.

Vorenstaande kan problemen opleveren.

Als praktische oplossing ligt het voor de hand om de datum van eigendomsoverdracht uit te stellen tot het moment waarop de woning tenminste 6 maanden is verhuurd. Alsdan is (en wordt) de opkoopbescherming immers niet op die woning van toepassing.

Dit ligt iets anders indien het gaat om een woning die met een verhuurvergunning is verhuurd. Immers, bij familieverhuur of tijdelijke verhuur (optie 1 en 2 zoals hiervoor genoemd) zal het in de regel zo zijn dat de nieuwe eigenaar van de woning niet in aanmerking komt voor een verhuurvergunning. In dat geval zal de verhuur onder de lopende huurovereenkomst door de eigendomsoverdracht derhalve strijdig worden met de opkoopbescherming, waardoor de nieuwe eigenaar het risico loopt om (flinke) boetes opgelegd te krijgen vanuit de gemeente. Tegelijkertijd tast het ontbreken van de verhuurvergunning de rechtsgeldigheid van de lopende huurovereenkomst niet aan, waaronder de nieuwe eigenaar verplicht is de huurder het overeengekomen huurgenot te verschaffen. Het ontbreken van een verhuurvergunning geeft de nieuwe eigenaar niet de mogelijkheid om de lopende huurovereenkomst om die reden te beëindigen. De nieuwe eigenaar zal de zittende huurder dus moeten uitkopen om een einde aan de strijdige situatie te kunnen maken.

De wetgever heeft voornoemde situatie onderkent in de memorie van toelichting, zoals gepubliceerd bij de internetconsultatie van het wetsvoorstel. Volgens de wetgever is het “de verantwoordelijkheid van de verhuurder om met de huurder tot een akkoord te komen, wanneer hij de woning wil verkopen.” Kortom, de wetgever gaat ervan uit dat een eigenaar / verkoper van een woning in z’n geval ervoor zorgt dat de eigendom van de woning vrij van huur wordt overgedragen door de huurovereenkomst voor levering met wederzijds goedvinden te beëindigen (met andere woorden: door de huurder uit te kopen).

In de literatuur is nog de suggestie gedaan dat de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst in zo’n geval wellicht buitengerechtelijk zou kunnen ontbinden op grond van art. 7:210 BW. Ik betwijfel zeer of dat juist is. Immers, voor een dergelijke ontbinding is onder meer vereist dat er sprake is van een gebrek dat het huurgenot, zoals de huurder dat bij aanvang van de huurovereenkomst van het gehuurde mocht verwachten, “geheel onmogelijk maakt”. Mijns inziens kwalificeert het ontbreken van een verhuurvergunning ten eerste niet als een gebrek, maar ook al zou dat wel zo zijn, dan leidt dat er niet toe dat de verhuurder daardoor het huurgenot niet meer kan verschaffen. Het feit dat de verhuurder door het verschaffen van huurgenot boetes riskeert vanuit de gemeente, is en blijft voor rekening van de nieuwe eigenaar. Voor zover mij bekend, is hierover nog geen rechtspraak gepubliceerd. Als de verhuurder de huurovereenkomst al wel op voornoemde grond zou kunnen ontbinden, dan is de verhuurder in ieder geval aansprakelijk jegens de huurder voor het gederfde huurgenot en alle andere schade die de huurder lijdt als gevolg van het vroegtijdige einde van de huurovereenkomst. De vraag rijst of en zo ja in hoeverre de nieuwe eigenaar/koper dergelijke schade zou kunnen verhalen op de vorige eigenaar/verkoper onder de koopovereenkomst.

Kortom, bij het verkopen en aankopen van een verhuurde woning, waarop de opkoopbescherming van toepassing is / kan worden, het zowel voor een verkoper als een koper raadzaam om bij de totstandkoming van de koopovereenkomst rekening te houden met de opkoopbescherming, bijvoorbeeld door de leveringsdatum uit te stellen dan wel door afspraken te maken over de staat van levering en de uitkoop van de zittende huurder. Voorkomen is in ieder geval beter dan genezen.

Initiatiefwetsvoorstel Wet Nationaal Opkoopverbod

Klaver en Nijboer hebben een initiatiefwetsvoorstel opgesteld voor het invoeren van een nationaal opkoopverbod. Het concept wetsvoorstel heeft eind vorig jaar ter internetconsultatie gelegen. Het concept wetsvoorstel, de daarbij behorende memorie van toelichting en de reacties daarop zijn te vinden via deze link.

Heel kort gezegd houdt het initiatiefwetsvoorstel, zoals dat ter internetconsultatie is gelegd, in dat het alle woningeigenaren wordt verboden om hun woning in de verhuur te brengen zonder dat zij daarvoor een ontheffing hebben gekregen van hun gemeente. Het verbod geldt voor alle woningen in Nederland die zes maanden voor het inwerkingtreden van de wet in onverhuurde staat zijn.

Anders dan de huidige opkoopbescherming, ziet het nationale opkoopverbod volgens het initiatiefwetsvoorstel zowel op de “buy-to-let”-markt als de “keep-to-let”-markt. Daarnaast draait het initiatiefwetsvoorstel het proces van de huidige opkoopbescherming om. Waar gemeenten momenteel moeten aantonen waarom het nodig is de private opkoop van woningen voor de verhuur aan banden te leggen, zullen gemeenten conform dit wetsvoorstel juist moeten aantonen waarom de omvorming van koopwoningen tot huurwoningen nodig is voor de leefbaarheid van de wijk of het garanderen van voldoende betaalbare huisvesting. Wordt een ontheffing verleend, dan wordt deze gekoppeld aan de woning. Dit betekent dat – anders dan onder de huidige opkoopbescherming – een woningeigenaar na het verkrijgen van de ontheffing de woning (inclusief de ontheffing) kan verkopen aan geïnteresseerde partijen, die de verhuur op zich willen nemen.