Leer van samenhangende rechtsverhoudingen

In het 3e nummer van dit jaar van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (TvHB) is een annotatie verschenen van Cathelijne Otte bij de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 29 december 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:6284, (UDH:TvHB/17318).

In de kern ging het om de vraag of de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst met betrekking tot een supermarkt zodanig met elkaar samenhangen dat deze in het rechtsverkeer een schakel zijn gaan vormen.

Samenwerkingsovereenkomst en huurovereenkomst

Kort gezegd was de situatie als volgt. Een huurder huurt in een winkelcentrum van een verhuurder een winkelruimte bestemd om te worden gebruikt als supermarkt. Vervolgens sluit de huurder met supermarktketen PLUS Retail een samenwerkingsovereenkomst voor het exploiteren van een supermarkt conform de PLUS-formule. Kort na de start van de exploitatie van de supermarkt van de huurder in het gehuurde, komt de huurder haar verplichtingen onder de samenwerkingsovereenkomst niet meer na. Daarop zegt Plus Retail, na zelf nog te hebben geprobeerd de exploitatie van de supermarkt te verbeteren, de samenwerkingsovereenkomst op. De verhuurder verzoekt PLUS Retail om de exploitatie van de supermarkt voort te zetten en daartoe een huurovereenkomst met de verhuurder aan te gaan, maar daar stemt PLUS Retail niet mee in. De supermarkt in het gehuurde wordt vervolgens gesloten.

In de procedure vordert de verhuurder op grond van onrechtmatige daad onder meer vergoeding door PLUS Retail van de schade die de verhuurder lijdt als gevolg van de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst.

Immers, zo stelt de verhuurder, de samenwerkingsovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de huurovereenkomst en PLUS Retail heeft bij de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst de belangen verwaarloosd die de verhuurder, als derde, heeft bij een deugdelijke nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, terwijl PLUS Retail onder de gegeven omstandigheden haar gedrag mede door die belangen had moeten laten bepalen. De belangen die de verhuurder daartoe aanvoert zijn: haar inkomsten uit de huurovereenkomst, de mogelijkheid om de door haar gedane investeringen in het gehuurde terug te verdienen en de aanwezigheid van een supermarkt in het winkelcentrum.

De rechtbank oordeelt dat de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst in dit geval niet zodanig met elkaar samenhangen dat deze in het rechtsverkeer een schakel zijn gaan vormen. PLUS Retail hoefde bij de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst derhalve geen rekening te houden met de belangen van de verhuurder, als derde. De vorderingen van de verhuurder worden aldus afgewezen.

Annotatie

In de annotatie wordt eerst aandacht besteed aan het ontstaan van de leer van samenhangende rechtsverhoudingen en de ontwikkeling daarvan door de jaren heen, waarna de uitspraak van de rechtbank wordt besproken en wordt afgezet tegen de bestaande rechtspraak op dit gebied.

Hele annotatie lezen?

Voor abonnees van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte is de annotatie hier te lezen.
De annotatie is ook hier als pdf op onze website te lezen.