Wetsvoorstel Betaalbaar Wonen: regulering middenhuur

In vervolg op het Programma Betaalbaar Wonen en onder andere de Kamerbrief van 9 december 2022, is vorige week het concept wetsvoorstel voor de regulering van de middenhuur gepubliceerd voor internet consultatie .

Kort gezegd zorgen het wetsvoorstel en de bijbehorende wijzigingen van het Besluit huurprijzen woonruimte ervoor dat de bestaande huurprijsbescherming voor de huidige sociale sector wordt uitgebreid naar het zogenoemde middenhuursegment (tot en met 186 WWS-punten) én dwingend wordt.

De meeste elementen van het wetsvoorstel waren eerder al bekend gemaakt, onder andere in de Kamerbrief van 9 december 2022 van minister De Jonge. In deze blog bespreek ik een aantal (nieuwe) zaken die mij opvielen in het wetsvoorstel.

Ook voor lopende huurovereenkomsten?

De Wet Betaalbaar Wonen zal in principe alleen gelden voor nieuwe huurovereenkomsten, zijnde huurovereenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding van de nieuwe wet.

Echter, een nieuw – en niet onbelangrijk – detail is dat, ingevolge het voorgestelde overgangsrecht, de nieuwe regeling na ommekomst van 1 jaar na inwerkingtreding van de wet ook zal gelden voor huurovereenkomsten die nu qua WWS-punten in het gereguleerde segment vallen, maar qua huurprijs feitelijk zijn geliberaliseerd (omdat partijen een hogere huurprijs hebben afgesproken en de huurder de aanvangshuurprijs niet binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst heeft laten toetsen). Die huurders zouden hun huurprijs dan kunnen laten toetsen bij de Huurcommissie en voor de toekomst kunnen aanpassen (niet met terugwerkende kracht).

Gelet op de memorie van toelichting lijkt het alsof voornoemde overgangsregeling echt uitsluitend van toepassing zal zijn op huurovereenkomsten die nu – op basis van de huidige huurprijsbescherming – feitelijk in het vrije segment vallen terwijl die op basis van het huidige WWS-punten systeem nu gereguleerd (sociaal segment) zou moeten zijn. Echter, dit had duidelijker kunnen worden verwoord in het wetsvoorstel en de bijbehorende memorie van toelichting.

Het zou mijns inziens in ieder geval te ver gaan indien de nieuwe regeling ook (op termijn) zou gaan gelden voor bestaande huurovereenkomsten die nu – op basis van de huidige huurprijsbescherming – zowel qua WWS-puntenaantal en huurprijs geliberaliseerd zijn, maar die onder de nieuwe regeling qua WWS-puntenaantal in het middensegment zouden vallen en daardoor gereguleerd zouden moeten zijn. Dit laatste lijkt de wetgever ook niet te bedoelen.

In het wetsvoorstel wordt erkend dat de overgangsregeling een inperking is van het eigendomsrecht, aangezien dergelijke huurovereenkomsten thans in het vrije segment vallen. Echter, zo volgt uit de memorie van toelichting, bij het aangaan van deze huurovereenkomsten wisten of behoorden de verhuurders te weten “dat de huurprijs te hoog was en dat deze kon worden bijgesteld door de Huurcommissie. Het bijstellen van de huur conform WWS had dus onderdeel moeten zijn van de business case van deze woning.” Onder meer die reden rechtvaardigt de inperking van het eigendomsrecht die deze overgangsregeling tot gevolg heeft, zo volgt uit de memorie van toelichting.

Kortom, ook bij lopende huurovereenkomsten dienen verhuurders in bepaalde omstandigheden rekening te houden met de nieuwe regeling.

Wat valt er verder op?

Voorts vallen nog de volgende zaken op in het wetsvoorstel:

• Nieuwe terminologie: de huidige term “liberalisatiegrens” vervalt, andere bestaande termen krijgen een andere betekenis en nieuwe definities worden geïntroduceerd. Volgens het wetsvoorstel ziet het geheel er als volgt uit:

• Toegang huurcommissie:
  • Voor alle huurovereenkomsten ten aanzien van zelfstandige woningen krijgt de Huurcommissie de mogelijkheid om ook na zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst te toetsen of een huurcontract terecht geliberaliseerd is of niet. Indien de Huurcommissie oordeelt dat het huurcontract op basis van de WWS-punten in het gereguleerde segment (tot 187 punten) valt, zal de huurprijs vanaf dat moment dientengevolge worden verlaagd (dus niet met terugwerkende kracht).
  • Huurders in het gereguleerde segment (waaronder dus ook het middensegment) krijgen toegang tot de Huurcommissie, niet alleen voor het toetsen van de (aanvangs)huurprijs, maar ook ten aanzien van andere soorten geschillen, zoals de afrekening van servicekosten, de jaarlijkse huurverhoging of (onderhouds)gebreken.
• Modernisering WWS-punten: Het WWS-puntenstelsel wordt aangepast op de volgende onderdelen:
  • De WOZ-waarde mag bij woningen vanaf 187 punten voor maximaal 33% van het totaal aantal WWS-punten zorgen. Een daling van de WOZ-waarde van het gehuurde leidt er gedurende een lopende huurovereenkomst expliciet niet toe dat de woning in het middensegment terecht komt.
  • Buitenruimtes worden beter gewaardeerd, waarbij er geen minimum afmetingen meer gelden.
  • Duurzaamheid wordt beter gewaardeerd. Een laag energielabel (E, F en G) levert minpunten op. Daarnaast vervallen de verschillende categorieën voor energie labels.
• Indexering: de huurprijzen en de WWS-puntprijzen zullen voortaan op hetzelfde moment worden geïndexeerd, te weten per 1 januari. De maximale jaarlijkse huurverhoging per segment zal zijn:

• Horizonbepaling: de stimuleringsregelingen die er voor de bouw van extra woningen in het vrije huursegment waren, zullen respectievelijk in 2039 en 2042 vervallen.
• Dwingend WWS: De huurprijsbescherming in het laag- en middensegment wordt dwingend. Hiervoor wordt het al eerder gepubliceerde wetsvoorstel Goed Verhuurderschap gewijzigd. Dit heeft landelijk tot gevolg dat verhuurders in de toekomst handhaving – inclusief boetes - door een gemeente riskeren als er voor een gereguleerde huurwoning een huurprijs wordt gevraagd die hoger is dan het WWS-maximum. Een WWS-puntentelling wordt straks ook een verplichte bijlage bij een huurovereenkomst.
• Opslag voor nieuwbouw: voor nieuwbouw is in het wetsvoorstel een 5% opslag op de maximale huurprijs opgenomen voor een periode van tien jaar na de oplevering van het project. Een woning kan niet enkel door deze prijsopslag in het hoge segment terecht komen.
• Evaluatie: de noodzaak en doeltreffendheid van de wet zal iedere 5 jaar worden geëvalueerd.

Status wetsvoorstel

Het wetsvoorstel ligt tot en met 28 februari 2023 ter internet consultatie voor. Tot die datum kan er op het wetsvoorstel worden gereageerd.

Vervolgens zal het wetsvoorstel voor advies worden voorgelegd aan de Raad van State. Het (niet bindende) advies van de Raad van State kan worden verwerkt in het wetsvoorstel en de toelichting daarop, waarna het wetsvoorstel in de Tweede Kamer zal worden behandeld. Indien de Tweede Kamer het wetsvoorstel heeft aangenomen, zal het wetsvoorstel nog door de Eerste Kamer moeten. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten.

Vragen?

Mocht u vragen hebben over dit wetsvoorstel en wat dit voor uw specifieke situatie kan betekenen, neemt u dan gerust contact op met Cathelijne Otte.