Geen verhuiskostenvergoeding bij renovatie indien verhuurder ingerichte logeerwoning beschikbaar stelt

De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 in een prejudiciële beslissing geoordeeld dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder beschikbaar gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning geen aanspraak kan maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Dit geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.

De beslissing van de Hoge Raad is van groot maatschappelijk belang, met name voor verhuurders, zoals woningcorporaties, die als gevolg van de veroudering van de woningvoorraad en de verduurzamingsopgave te maken hebben met grootschalige renovatieprojecten. Het antwoord op de vraag of de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding kan worden voorkomen door een wisselwoning ter beschikking te stellen is onder meer relevant in verband met de (financiële) haalbaarheid van renovatieprojecten en het tempo van renovaties.

De verhuiskostenvergoeding: hoe zit het ook alweer precies?

In artikel 7:220 BW is een regeling opgenomen over werkzaamheden die gedurende de huurtijd door de verhuurder aan het gehuurde (moeten) worden uitgevoerd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen dringende werkzaamheden enerzijds en renovatiewerkzaamheden anderzijds. In geval van een voorgenomen renovatie geldt dat de verhuurder op grond van lid 5 van dit artikel een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is aan de huurder, indien de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.

De verhuiskostenvergoeding betreft een forfaitair vastgestelde minimumbijdrage, die jaarlijks wordt vastgesteld bij ministeriële regeling (op grond van artikel 7:220 lid 6 BW). Per 1 maart 2022 bedraagt deze vergoeding € 6.505,-. De regeling is van dwingend recht. Indien een huurder ten behoeve van de renovatie tijdelijk uit zijn woning moet vertrekken heeft hij recht op genoemd bedrag, ongeacht of hij die kosten ook daadwerkelijk maakt.

De volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (‘logeerwoning’)

Bij complexgewijze renovatieprojecten komt het geregeld voor dat verhuurders, meestal woningcorporaties, volledig ingerichte wisselwoningen tijdelijk aan de huurders beschikbaar stellen; men spreekt wel van een logeerwoning. Het aanbod van een logeerwoning is zowel in het belang van de huurder als van de verhuurder. De huurder en diens eventuele inwonende gezinsleden worden sterk ontzorgd. De verhuurder zal minder weerstand tegen de renovatie bij de huurders ondervinden en zal mogelijk ook op de kosten van de renovatie kunnen besparen.

De parlementaire wetsgeschiedenis biedt geen duidelijk aanknopingspunt voor de beantwoording van de vraag of ook aanspraak op de verhuiskostenvergoeding bestaat indien de verhuurder aan de huurder die het gehuurde tijdelijk moet verlaten een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stelt. De rechtspraak was over dit onderwerp verdeeld.
Er is een stroming in de jurisprudentie waarin de opvatting wordt gehuldigd dat de verhuiskostenvergoeding bedoeld is voor het verhuizen van de eigen inboedel naar een tijdelijke (vervangende) woning en vice versa. Indien huurders een gestoffeerde logeerwoning kunnen betrekken is volgens de betrokken rechters van een daadwerkelijke verhuizing geen sprake, althans niet van een verhuizing zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. De verhuiskostenvergoeding is dan niet door de verhuurder verschuldigd.

Een andere stroming gaat ervan uit dat de opvatting dat sommige verhuizingen geen daadwerkelijke verhuizingen zijn, niet goed verenigbaar is met de onmiskenbare bedoeling van de wetgever. Die bedoeling houdt in dat de noodzaak tot verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW gelijk staat aan het in verband met de renovatie niet in de woning kunnen blijven wonen. Een aanbod van een wisselwoning/logeerwoning door een verhuurder is een krachtige aanwijzing dat de betreffende renovatie en het tegelijkertijd in de woning verblijven niet verenigbaar zijn. Dit leidt, op grond van het stelsel zoals dat door de wetgever is bedoeld, volgens de desbetreffende rechters onontkoombaar tot de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding.

Prejudiciële vragen

In een zaak tussen woningcorporatie Portaal en diverse huurders over een complexgewijze renovatie heeft het hof Arnhem-Leeuwarden de Hoge Raad diverse prejudiciële vragen gesteld over de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding. De Procureur-Generaal beantwoordt de vraag, of een tijdelijke intrek in een wisselwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW, bevestigend.
Een noodzaak tot verhuizen is volgens de P-G gelijk aan het niet in de woning kunnen blijven in verband met de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden of de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Daarbij wijst de P-G erop dat de regeling van dwingend recht is en dat het redelijk en in overeenstemming met de wetsgeschiedenis is dat de vergoeding niet alleen ziet op de tijdelijke woning maar ook op herinrichting van de gerenoveerde woning.
De Hoge Raad ziet dit, zo leren we nu uit het recente arrest, duidelijk anders. De Hoge Raad wijst erop dat de strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor kosten die hij wegens verhuizing moet maken, omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een logeerwoning, biedt de verhuurder aan de huurder juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen. Een redelijke wetsuitleg brengt volgens de Hoge Raad aldus mee dat door de huurder in dat geval geen aanspraak kan worden gemaakt op de minimumbijdrage.

Afsluiting

Verhuurders kunnen er vanaf nu in principe met een gerust hart voor kiezen om volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoningen ter beschikking te stellen. Er hoeft niet langer voor gevreesd te worden dat huurders achteraf alsnog aanspraak kunnen maken op de verhuiskostenvergoeding. Dit geldt ook, zoals in de inleiding reeds opgemerkt, indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.

Wel past hierbij een kanttekening. Zoals volgt uit r.o. 3.3.4 van het arrest dient per renovatie te worden beoordeeld of de aangeboden wisselwoningen ook daadwerkelijk kwalificeren als een redelijke en passende voorziening. Dat hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel van de huurder moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder nog wel aanspraak op de verhuiskostenvergoeding.