Didam-arrest toegepast op Sint Maarten
De voorzieningenrechter te Sint Maarten heeft de primeur van de eerste - op rechtspraak.nl gepubliceerde - uitspraak waarin de 'Didam-maatstaf' wordt toegepast (Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 28 januari 2022, ECLI:NL:OGEAM:2022:7). Het arrest 'Didam' van de Hoge Raad (Hoge Raad, 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft grote gevolgen voor het grond- en vastgoedbeleid van overheden. Bij overheden leven veel vragen hoe in de praktijk aan de geformuleerde maatstaf moet worden voldaan. Welke duiding geeft deze uitspraak?
Maatstaf Didam-arrest
Wat besliste de Hoge Raad eind november? Overheden moeten 'gelijke kansen bieden' aan potentiële gegadigden bij de verkoop van onroerend goed. De overheid moet objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen aan de hand waarvan de gegadigde wordt geselecteerd. Om daadwerkelijk gelijke kansen te bieden moet de overheid daarnaast voldoende transparant zijn over de procedure. Als op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, moet de overheid het voornemen tot verkoop tijdig bekendmaken met een toelichting waarom aan dat criterium voldaan wordt.
'Over the Bank'/'Vineyard Heights' op Sint Maarten
In deze zaak moest de voorzieningenrechter zich buigen over in erfpacht uit te geven percelen in een gebied dat 'Over The Bank' of 'Vineyard Heights' wordt genoemd. Zeven eisers maken aanspraak op uitgifte van een erfpachtrecht op grond van documenten die niet zijn gedateerd of voorzien van een besluitnummer, maar wel omstreeks 2016 zijn ondertekend door de betrokken minister. Een opvolgend minister berichtte in 2017 dat het verzoek niet kan worden gehonoreerd. In 2021 lijkt de minister voornemens aan 25 andere personen erfpachtrechten uit te geven.
De voorzieningenrechter stelt onder verwijzing naar het Didam-arrest voorop dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten worden genomen bij de uitgifte van (schaarse) overheidsgronden in erfpacht. Burgers moeten mee kunnen dingen naar de uitgifte van hiervan. De minister moet objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen aan de hand waarvan een gegadigde wordt geselecteerd. Aan dat beleid moet ook publiciteit worden gegeven.
De voorzieningenrechter constateert dat van dat soort beleid geen sprake is en overweegt dat de minister zonder dat beleid geen beslissingen zou mogen nemen over uitgifte in erfpacht. Wanneer hij dat toch doet, bestaat het risico dat deze als onrechtmatige of aantastbare (rechts)handelingen worden gekwalificeerd. Privéaansprakelijkheid van de minister jegens het Land Sint Maarten of derden is in zo'n geval denkbaar, aldus de voorzieningenrechter.
Voor deze zaak betekent dit dat de primaire vordering tot uitgifte in erfpacht niet kan worden toegewezen. Het lijkt erop dat de toezegging is gedaan zonder de benodigde objectief gerechtvaardigde gronden. In elk geval is het recht op uitgifte te onzeker voor toewijzing in kort geding. De subsidiaire vordering, een verbod de percelen in erfpacht uit te geven, wordt wel toegewezen. Uitgifte in strijd met de met eisers aangegane verbintenissen leidt evengoed tot strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
De voorzieningenrechter beslist dat een 'standstill' niet alleen het meest recht doet aan de belangen van partijen, maar ook in het algemeen belang is. Ook andere burgers moeten kunnen meedingen naar een langdurig gebruiksrecht op de schaarse gronden in 'Over The Bank'.
Betekenis voor de praktijk
Uit deze uitspraak kan worden afgeleid dat een rechter ook aanspraken die voor het Didam-arrest zijn verkregen, langs de lat van de Didam-maatstaf kan leggen. De uitkomst daarvan is interessant, maar lijkt vooral ingegeven door de bijzondere omstandigheden van dit geval. Ten eerste vallen de vrij scherpe bewoordingen van de voorzieningenrechter op: het lijkt erop dat een vermoeden van willekeur bij zijn beslissing heeft meegespeeld. Ten tweede gaat het om een voorziening in kort geding. Juist omdat de aanspraken en de uitkomst van een bodemprocedure op dit moment niet duidelijk zijn, gelast de voorzieningenrechter een 'standstill'. Zo kunnen de aanspraken op het onroerend goed verder beoordeeld worden voordat definitief wordt beslist over de uitgifte. Een laatste bijzonderheid is dat in dit geval sprake lijkt van meerdere botsende aanspraken op de erfpachtrechten. Deze uitspraak geeft dan ook geen duidelijk antwoord op de vraag wat 'Didam' betekent voor de nakoming van ondubbelzinnige afspraken over de verkoop van onroerend goed van vóór het arrest.
Deze bijdrage is ook gepubliceerd in de Nieuwsbrief Omgevingsrecht van SDU.
