Tijdelijke aanpassing huurprijs vanwege onvoorziene omstandigheden: coronapandemie
De Hoge Raad heeft antwoord gegeven op de prejudiciële vragen van de rechtbank Roermond. De rechter wilde weten of de coronapandemie (tijdelijke) aanpassing van de huurprijs rechtvaardigt en zo ja, op welke rechtsgrond.
Huurprijswijziging
De in de literatuur veel besproken mogelijke rechtsgrond voor wijziging van de huurprijs – die van de gebre-kenregeling - achtte de Hoge Raad niet geschikt. Hij oordeelde dat algemene overheidsmaatregelen, die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperking in de uitoefening van het bedrijf, niet zijn aan te mer-ken als een gebrek en ook dat de huurder niet mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beper-kingen vrijwaart.
Onvoorziene omstandigheden
De huurprijs kan wel gewijzigd worden op grond van de onvoorziene omstandigheden. Daarvoor is vereist dat de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten (de start van de overheidsmaatregelen). Na die datum zijn de omstandigheden niet langer onvoorzien, zo is de argumentatie van de Hoge Raad. Ook is vereist dat sprake is van een ernstige verstoring van de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder. Als aan die voorwaarden is voldaan, dan kan de verhuurder geen aanspraak maken op volledige betaling van de over-eengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
Stappenplan vastelastenmethode huurkorting
De Hoge Raad geeft een concreet toepasbaar stappenplan en een formule, de ”vastelastenmethode”. We hebben deze formule vertaald en versimpeld weergegeven. De vastelastenmethode werkt als volgt:
1. Bereken de totale vaste lasten;
2. Stel vast welk percentage daarvan bestaat uit huur;
3. Stel vast hoeveel TVL is ontvangen;
4. Trek het met het percentage onder 2 overeenstemmende deel van de TVL af van de overeengekomen huurprijs (hierna: “de aangepaste oude huurprijs”);
5. Stel de procentuele omzetvermindering als volgt vast: vergelijk de omzet in de periode waarover huurprijsvermindering wordt gevraagd (de “lagere omzet”) met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de pandemie (de “referentieomzet”) met toepassing van de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
6. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt;
Het bedrag van de huurprijsvermindering kan vervolgens worden berekend volgens de formule: aangepaste oude huurprijs x percentage omzetvermindering x 50%.
Kanttekening bij de formule
De Hoge Raad heeft bij stap 6 dus wel een kanttekening gemaakt: deze methode laat zich alleen onverkort toepassen als er geen omstandigheden zijn die in de risicosfeer van de huurder óf de verhuurder liggen. Is dat wel het geval, dan moeten die omstandigheden worden verdisconteerd.
