Hendrik-Jan Huijzer - 17-09-2021

Huurkorting-formule hof Amsterdam flink gunstiger voor verhuurders

In een kortgedingprocedure tussen verhuurder Dam Square en huurder Swissôtel Amsterdam heeft het Amsterdamse hof een formule opgesteld waarmee de hoogte van de corona-huurkorting kan worden berekend:

((totale vaste lasten - TVL) x % huur) x (% omzetdaling x o,5) = huurkorting

Het hof heeft daarmee de te verwachten antwoorden van de Hoge Raad op de aan hem gestelde prejudiciële vragen niet afgewacht en de positie van de verhuurder aanzienlijk verbeterd. 

Wat speelde er?

Swissôtel huurt van Dam Square een bedrijfsruimte aan het Damrak en de Nieuwendijk in Amsterdam. Volgens de huurovereenkomst is de berdrijfsruimte bestemd om te worden gebruik als first class business hotel. De huurprijs bedraagt € 1.008.418,56 per jaar, per kwartaal bij vooruitbetaling te voldoen.

Door de coronamaatregelen is het restaurant in het hotel op last van de overheid gesloten geweest en heeft Swissôtel besloten om ook het hotel enige tijd te sluiten vanwege de (zeer) lage bezetting.

Tussen partijen is overleg geweest over mogelijkheden om de financiële gevolgen voor Swissôtel te verlichten. Dat overleg heeft er alleen toe geleid dat Swissôtel tijdelijk per maand in plaats van per kwartaal mocht betalen. Swissôtel is daarom - vooruitlopend op een bodemprocedure gericht op huurkorting - een kortgedingprocedure begonnen en heeft daarin opschorting gevorderd van betaling van 50% van de door haar verschuldigde huur over de betreffende periode. 

Voorzieningenrechter Amsterdam

De voorzieningenrechter heeft de vordering tot opschorting van 50% van de huur toegewezen vanaf 1 november 2020 tot 1 juni 2021. Verder heeft de voorzieningenrechter bepaald dat de al betaalde huur over de maanden vanaf november 2020 mag worden verrekend met de huur over de maanden erna.

De voorzieningenrechter heeft hiertoe overwogen dat de coronacrisis door de verplichte sluiting van restaurants en de reisbeperkingen voor Swissôtel klemmende gevolgen heeft, waardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord. Dit betekent dat zich hier onvoorziene omstandigheden voordoen die van dien aard zijn dat Dam Square redelijkerwijs geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De argumenten die Dam Square daartegenin bracht, maakten dat niet anders. Die zouden nader onderzoek vergen waarvoor een kort geding niet geschikt is. De juistheid van de door Swissôtel overgelegde cijfers heeft Dam Square volgens de voorzieningenrechter onvoldoende gemotiveerd bestreden. Omdat geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt van de crisis ligt een 50/50 verdeling van het financiële nadeel volgens de voorzieningenrechter voor de hand.

Hof Amsterdam

Met deze uitspraak was Dam Square het niet eens. De belangrijkste grief van Dam Square richtte zich tegen de wijze waarop de voorzieningenrechter de 50/50 formule heeft toegepast. Dam Square meende dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) van de totale vaste lasten moet worden afgetrokken, waarna het percentage huurkorting wordt berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met 50% van het omzetdalingspercentage.

Het hof is voorshands van oordeel dat de TVL inderdaad niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale lasten, op de wijze die Dams Square voorstaat. Het hof heeft hiertoe overwogen:

“(…) Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immer niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. In dit verband is van belang dat inmiddels duidelijk is geworden dat de overheid zelf ervan uitgaat dat de toegekende TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen. (…)”

Het hof heeft vervolgens overwogen dat van het totale bedrag aan vaste lasten (de huur is daarvan één onderdeel) eerst de TVL moet worden afgetrokken. Daarna moet worden berekend welk deel van het restant betrekking heeft op de huur. Dit bedrag moet tot slot worden vermenigvuldigd met de helft van het percentage waarmee de omzet is teruggelopen. De formule die dat oplevert is:

((totale vaste lasten - TVL) x % huur) x (% omzetdaling x o,5) = huurkorting

De huurkorting zal met deze formule in de meeste gevallen behoorlijk lager uitvallen dan volgens de “oude” 50/50 formule. In dit concrete geval liep de huurkorting terug tot minder dan één derde van de oorspronkelijke huur.

Nu is het de vraag of deze uitspraak in kort geding onderdeel wordt van een nieuwe bestendige lijn. De antwoorden van de Hoge Raad op de eerder aangehaalde prejudiciële vragen zullen daarbij waarschijnlijk de doorslag geven. Die antwoorden laten echter nog even op zich wachten. De prejudiciële vragen zijn nu nog in behandeling bij de A-G voor conclusie.