Huurkorting: procureur-generaal adviseert Hoge Raad
M.H. Wissink, procureur-generaal bij de Hoge Raad, heeft zich gebogen over de prejudiciële vragen die de Roermondse kantonrechter aan de Hoge Raad heeft gesteld over huurkorting en de coronacrisis. Zie voor een beknopte samenvatting van de Roermondse uitspraak ook ons blog van 22 april 2021.
In zijn omvangrijke conclusie van 30 september 2021 komt Wissink tot vier overzichtelijke antwoorden:
Vraag 1: Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
Vraag 2: De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dient te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.
Vraag 3: Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
Vraag 4: De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangpunt rechtvaardigen.
Het is nu afwachten of de Hoge Raad de conclusie van Wissink zal volgen. Tot die tijd blijft het uitgangspunt bij het bereken van de huurkorting de in een eerder blog besproken formule van het Amsterdamse hof:
((totale vaste lasten - TVL) x % huur) x (% omzetdaling x o,5) = huurkorting
