Juridische uitdagingen van samen wonen (maar niet samenwonen) - blog 3

Ouderen voelen vaak de behoefte aan inclusie; in plaats van eenzaam alleen te wonen willen zij ervoor kunnen kiezen om te wonen in een omgeving waar het gemeenschapsgevoel leidend is.

Aan het gaan wonen in een woongroep kleven echter een hoop civielrechtelijke maar ook notariële, bestuursrechtelijke én fiscale vraagstukken en uitdagingen. Hieronder lopen we deze per woonvariant langs.

Variant 1: Omkijken naar elkaar

De meest laagdrempelige variant is die waarbij de huurders geselecteerd worden, bijvoorbeeld op leeftijd (“de woningen zijn bedoeld voor mensen vanaf 50 jaar”) of de bereidheid om bij te dragen aan sociale cohesie. Is zo’n selectie wettelijk gezien wel toegestaan? En wat als de huurder eenmaal huurt en vervolgens – tegen de afspraken in – toch niet bereid is om de buren te helpen, of dat niet meer kan? Kan de verhuurder de huurder op die grond uit de woning laten zetten?

Selectie van huurders

De wetgever heeft een aantal specifieke groepen willen helpen in hun zoektocht naar een passende woning. In de wet staan de zogeheten doelgroepovereenkomsten: voor ouderen, jongeren, studenten, gehandicapten, promovendi en grote gezinnen kan, in afwijking van de algemeen geldende huurbeschermingsbepalingen, verhuurd worden voor een bepaalde tijd, langer dan 2 jaar. Als de huurder niet langer tot de doelgroep behoort, bijvoorbeeld omdat hij niet meer studeert, moet hij de woning verlaten. Voor dergelijke huurovereenkomsten kom je logischerwijze alleen in aanmerking als je binnen de doelgroep valt.

Ook in meer algemene zin is selectie van huurders toegestaan. Dat gebeurt op basis van relevante en objectieve criteria zoals inkomen, gezinssamenstelling, of iemand rookt of een huisdier bezit. Die criteria zijn feitelijk toetsbaar: een tweekamerappartement is niet geschikt voor bewoning door een gezin van zes mensen. Een verhuurder wil de zekerheid hebben dat maandelijks de huur betaald wordt. De verhuurder mag daarom dus regels of eisen stellen, zoals de verplichting om bij te dragen aan de sociale cohesie.

Wanneer is er discriminatie in de selectie?

Wat niet mag, is discriminatie. Een huurder mag niet geweigerd worden op basis van godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, hetero- of homoseksuele gerichtheid of burgerlijke staat. Helaas blijkt uit een recent persbericht van de Rijksoverheid dat discriminatie op de woningmarkt nog steeds een landelijk probleem is.

Het verbod op discriminatie is voor burgers geregeld in de Algemene wet gelijke behandeling, de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte en de Wet gelijke behandeling op grond van leeftijd bij de arbeid. Opvallend is dat er geen bescherming is tegen discriminatie op grond van leeftijd bij huur, maar alleen bij arbeid. Het stellen van een leeftijdsgrens zal dus in beginsel niet aangemerkt worden als discriminatie.

Tegenprestatie van de huur

Wat nu als je eenmaal huurt, maar je bij nader inzien niet (meer) kan of wil voldoen aan de gestelde regels, zoals bijdragen aan de sociale cohesie in het wooncomplex? Wat is dan de juridische waarde van zo’n regel?

De wet (art. 7:201 lid 1 BW) bepaalt dat huur is:
“de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

Wat die tegenprestatie is, wordt niet gespecificeerd. Wel wordt bepaald dat (art. 7:212 BW):
“de huurder verplicht [is] de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.”

Wanneer de bijdrage van de huurder aan de sociale cohesie in de overeenkomst is opgenomen en geconcretiseerd is, kan dit onderdeel uitmaken van de ‘tegenprestatie’. Dan is het te beschouwen als de betaling van huur “in natura”. Het uitblijven hiervan kan, net als het uitblijven van de huurbetaling, aanleiding geven voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen (art. 7:271 lid 2 BW). De verhuurder is verplicht om de grond te vermelden die tot de opzegging heeft geleid (lid 4). Het niet voldoen van de tegenprestatie zal, afhankelijk van het concrete geval, gekwalificeerd kunnen worden als “het niet gedragen zoals een goed huurder betaamt” (art. 7:274 lid 1 onder a BW). De verhuurder kan ook kiezen voor de meer algemene route van ontbinding van de overeenkomst (art. 6:265 BW).

Al naar gelang de tekst van de huurovereenkomst kan het niet voldoen aan de gestelde voorwaarden dus een reden zijn tot opzegging door de verhuurder.

Variant 2: Collectief wonen

Een wat verdergaande vorm van samen wonen, is wonen in een woongemeenschap. In de praktijk blijkt echter dat dit niet zonder slag of stoot gaat.

Samen wonen in een wooncoöperatie

Sinds 2015 biedt de wet de mogelijkheid van een wooncoöperatie, niet te verwarren met een wooncorporatie. De wooncoöperatie is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid waarbij de leden zelfstandig het beheer en onderhoud van de woningen en het terrein organiseren, zo bepaalt artikel 18a van de Woningwet. Er bestaan drie vormen van een wooncoöperatie:

• Koop door de bewoners: de zittende huurders kopen hun eigen woningen en gaan samen het beheer ervan voeren;
• Beheer door de bewoners: de huurders nemen (delen van) het beheer van het wooncomplex over, zonder de woningen te kopen;
• Koop door de coöperatie: de wooncoöperatie koopt het wooncomplex en verhuurt de woningen weer aan de bewoners.

Vereniging als alternatief voor een wooncoöperatie

Een alternatief voor de wooncoöperatie is de gewone vereniging. Een bekend nadeel aan de rechtsvorm ‘vereniging’ is de vrijheid van uittreding (art. 2:35 BW): waar bij een coöperatie voorwaarden kunnen worden verbonden aan de uittreding van een lid (art. 2:60 BW), kan dit in beginsel bij een vereniging niet.

Wooncoöperatie passend bij gemeentelijke bestemming?

Naast de juridische inrichting van de woongroep, kleven er ook bestuursrechtelijke uitdagingen aan een wooncoöperatie. Goed contact met de gemeente is van groot belang. . Is dit niet het geval, dan zal geprobeerd moeten worden om de bestemming te wijzigen.

Financieel

Bovendien blijkt het lastig te zijn voor woongemeenschappen om financiering rond te krijgen; sinds begin 2021 is er geen enkele bank meer in Nederland die een particuliere hypotheek wil verstrekken ten behoeve van een woongemeenschap.

Als de financiering toch rondkomt, is het van belang alle fiscale aspecten goed voor ogen te hebben. Zo maakt het net als bij een ‘gewone’ woning uit of de woning bewoond zal worden als hoofdverblijf. Als er een hypotheek verstrekt is, is het van belang goed uit te zoeken hoe de hypotheekrenteaftrek georganiseerd is en verdeeld moet worden tussen de leden van de woongemeenschap. Dit zijn de fiscale zaken die voor alle bewoners helder moeten zijn.

Inspanningen na de oprichting van wooncoöperatie

Het draaiend houden van een wooncoöperatie vergt de nodige inspanning. Alle leden zijn actief betrokken bij het beheer en de organisatie; hiervoor is kennis van zaken vereist. Op de website van Cooplink, het kennisnetwerk wooncoöperaties, staat veel informatie over het draaiend houden van een wooncoöperatie.

Tot slot

Kortom: de diverse vraagstukken die kleven aan het gaan wonen in een woongroep zijn divers.  Advies van een deskundige over deze uitdagingen is van groot belang om een woongroep tot een succes te maken.

Deze blog is onderdeel van de reeks van drie blogs over nieuwe woonvormen voor ouderen. U vindt de andere blogs in het overkoepelende bericht over deze trends.