Laveren tussen bestuursrecht en privaatrecht
De casus is als volgt. Een ondernemer en de gemeente Amsterdam sluiten een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van een bouwplan, bestaande uit een hotel en voorzieningen. De locatie is eigendom van de gemeente. De ondernemer is erfpachter. De ondernemer vraagt nog onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een omgevingsvergunning aan voor de bouw van een hotel. Deze wordt hem verleend, zij het van rechtswege omdat het college niet op tijd op de aanvraag beslist. Dat hing samen met een Bibob-onderzoek dat kennelijk niet op tijd was afgerond. In een brief aan de ondernemer wordt gewag gemaakt van de mogelijkheid om de vergunning op een later moment alsnog in te trekken, als een Bibob-onderzoek daartoe aanleiding zou geven. Artikel 5.19, lid 4, Wabo onder b, bood daarvoor de grondslag (nu artikel 5.40, tweede lid, onder d, Omgevingswet).
Om het hotel te kunnen realiseren moet ook het erfpachtrecht worden gewijzigd. De gemeente weigert echter bij nader inzien het erfpachtrecht te wijzigen, waardoor de bouw niet kan starten. De reden: twijfels over de integriteit en gebrek aan medewerking van de ondernemer aan een Bibob onderzoek. Om die reden wordt ook de intentieovereenkomst door de gemeente beëindigd.
Vervolgens trekt het college de van rechtswege verleende bouwvergunning in, omdat daar niet tijdig, t.w. binnen 26 weken, gebruik van is gemaakt (artikel 2.33, tweede lid, aanhef en onder a, Wabo). Met dat besluit neemt de ondernemer geen genoegen.
Zo gesteld, gaat de sympathie misschien niet meteen uit naar het standpunt van het college, dat door zijn weigering om het erfpachtrecht te wijzigen zelf de situatie schept, waarin de bouw niet van start kan gaan. Maar het besluit houdt wel stand bij de Afdeling, in een uitspraak van 5 november 2025 ECLI:NL:RVS:2025:5332.
De Afdeling vat het beoordelingskader van een intrekkingsbesluit als dit als volgt samen: bij de beslissing over intrekking van een omgevingsvergunning moeten alle betrokken belangen worden meegenomen en tegen elkaar afgewogen. Tot die belangen behoren naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen, ook de (financiële) belangen van vergunninghouder. Daarbij wordt meegewogen of het niet tijdig gebruikmaken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen. Bij de beoordeling of het intrekkingsbesluit in overeenstemming is met het recht, kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het intrekkingsbesluit onevenredig zijn in verhouding tot de met het intrekkingsbesluit te dienen doelen.
Saillant punt hier is dan natuurlijk of het niet tijdig starten van de bouw aan de ondernemer was toe te rekenen. De Afdeling vond – in navolging van de rechtbank – van wel. De weigering van de erfpachtaanpassing was immers door de ondernemer in de hand gewerkt doordat hij niet meewerkte aan het Bibob-onderzoek dat de gemeente met het oog op die aanpassing wilde uitvoeren.
Waar het college dus de kans had gemist om de omgevingsvergunning op Bibob-gronden te weigeren, lukt het om op basis van integriteitsbezwaren een privaatrechtelijke blokkade op te werpen, die hem vervolgens in staat stelt om die vergunning alsnog in te trekken. Knap gelaveerd tussen bestuursrecht en privaatrecht, zonder in tweewegen-problematiek verstrikt te raken. En handig is ook een inhoudelijke discussie over een Bibob-beoordeling vermeden, een discussie die vermoedelijk wel aan de orde zou zijn gekomen als op grond van artikel 5.19 Wabo tot intrekking was overgegaan. En dat ook nog eens zonder het verwijt over zich af te roepen de intrekkingsbevoegdheid van artikel 2.23 Wabo te hebben gebruikt voor een ander doel (t.w. handhaving van integriteit), dan waarvoor hij is gegeven.
Grote vraag is dan natuurlijk waarom de ondernemer de weigering van de erfpachtaanpassing niet heeft aangevochten. Het kan zijn omdat dat nog helemaal niet zo eenvoudig is, gelet op de contractvrijheid van de gemeente (vergelijk bijvoorbeeld rechtbank Noord-Holland, 5 juli 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:9451, i.h.b. r.o. 4.4), maar het kan natuurlijk ook zijn dat de ondernemer, China Center Amsterdam B.V., de inhoudelijke discussie over zijn integriteit niet zag zitten.
