Pieter Nabben - 15-05-2015

Huurbescherming bij woon-zorgovereenkomsten?

Door de invoering van het scheiden van woon en zorg per 1 januari 2013 zijn veel vragen gerezen over huurbescherming bij beëindiging van zorgovereenkomsten waarin ook een woonfunctie is vastgelegd. In veel bestaande model-zorgovereenkomsten is de verhuur onvoldoende geregeld. Het einde van de zorgovereenkomst leidt niet vanzelf tot beëindiging van de verhuur. De huurder kan dan een beroep doen op huurbescherming (en huurprijsbescherming).

Ook als de huurder van zorgverlener wisselt, leidt dat niet vanzelf tot beëindiging van de verhuurrelatie met de eerste zorgverlener. Een geslaagd beroep op huurbescherming maakt de woning mogelijk voor lange tijd onbruikbaar voor de zorgverlening en het heeft uiteraard ook financiële gevolgen.

De gemengde overeenkomst

Overeenkomsten waarin zowel de zorgverlening als de verstrekking van woonruimte wordt vastgelegd, noemen we ‘gemengde overeenkomsten’. Alleen als het zorgelement van dergelijke overeenkomsten “duidelijk overheerst”, kan geen beroep worden gedaan op huurbescherming.

Bij de hoge zorgzwaartepaketten is het zorgelement bijna vanzelf overheersend en in die gevallen zal beëindiging van de zorgovereenkomst dus doorgaans ook leiden tot beëindiging van de huur. Bij de lichtere vormen, zoals woonbegeleiding, in combinatie met verhuur wordt het snel spannender. Als duidelijk is dat de verhuur is aangegaan met de huurder in zijn hoedanigheid als zorgcliënt (en de verhuur anders ook niet zou zijn aangegaan), is dat soms al voldoende om aan te nemen dat het zorgelement duidelijk overheerst. Als dat contractueel zorgvuldig wordt vastgelegd, geldt dat ook voor extramurale woonbegeleiding en ander lichte vormen van ambulante zorgverlening in combinatie met het verstrekken van woonruimte.

In de nog spaarzame rechtspraak tekent zich langzaam een ontwikkeling af die enig houvast geeft.

Contractueel koppelen

Langzaam wordt duidelijk dat ook voor de lichte zorgpakketten de mogelijkheid bestaat om aan huurbescherming te ontkomen mits de huurfunctie contractueel goed wordt gekoppeld aan de zorgfunctie. Voor de zorgcliënt/huurder moet duidelijk zijn dat hij de woning alleen ter beschikking krijgt omdat hij ook zorgcliënt is en de huur dus eindigt bij het einde van de zorgovereenkomst. Het verdient aanbeveling om hem daarbij duidelijk te wijzen op het feit dat hij geen huurbescherming heeft als de zorgovereenkomst eindigt. Die waarschuwing is van belang omdat daarmee op voorhand ieders verwachtingen zijn vastgelegd. De rechter lijkt dat belangrijk te vinden.

Niet is vereist dat de huur- en de zorgovereenkomst in één document worden vastgelegd, en het is zelfs niet noodzakelijk om de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst tussen dezelfde partijen af te sluiten. De huurovereenkomst kan dus worden aangegaan door een woonbedrijf en de zorgovereenkomst door de zorgverlener. Wel is daarbij belangrijk dat beide overeenkomsten gelijktijdig worden aangegaan en dat de contractduur dezelfde is (dus gekoppeld). Het is bovendien raadzaam in beide overeenkomsten zoveel mogelijk dezelfde soort bepalingen op te nemen.

De constructie geeft overigens geen vrijbrief voor ontduiking van de huurbescherming. Indien bijvoorbeeld huuroverlast onvoldoende is om ontruiming te rechtvaardigen, kan ontruiming niet alsnog worden gerealiseerd door zonder reden de zorgovereenkomst op te zeggen. In zo’n geval eindigt de huurovereenkomst niet automatisch door opzegging van de zorgovereenkomst.

Kortom; met een goede contractuele koppeling tussen de woonfunctie en de zorgfunctie (in 1 overeenkomst of anders in ieder geval gelijktijdig aangegaan), wordt zoveel mogelijk voorkomen dat een beroep op huurbescherming succes heeft.