Enkel glas in monumentale woning leidt tot huurgebrek

De kantonrechter in Amsterdam heeft geoordeeld dat er sprake is van een huurgebrek in een monumentale woonruimte in het centrum van Amsterdam met enkel glas. Het betreft een rijksmonument uit 1665. De woonruimte omvat ongeveer 75 m² en de huurprijs bedraagt € 1.655,-. Het begrip ‘gebrek’ in het huurrecht is vrij breed; het kan gaan om een feitelijk gebrek aan de woning (een eigenschap, bijvoorbeeld een kapotte verwarmingsketel), maar het kan ook gaan om de staat waarin het verhuurde zich bevindt. Als die eigenschap of die staat ervoor zorgt dat aan de huurder niet het genot kan worden verschaft dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten - met inachtneming van het type zaak dat hij huurt en het gegeven dat een zaak altijd goed onderhouden moet zijn - kan er sprake zijn van een gebrek.

Uiteraard worden in de afweging alle omstandigheden van het geval meegewogen; in deze zaak was bijvoorbeeld relevant dat de verduurzaming van het monumentale pand mogelijk was. Aan de voorkant van het pand waren al voorzetramen geplaatst en de verhuurder had zelfs al een vergunning gekregen om diverse andere verduurzamingsmaatregelen te nemen, waaronder het plaatsen van dubbel glas aan de achterkant van de woning.

De kantonrechter haalde verder de energiecrisis aan waar Nederland in verkeert, en ook de klimaattop in Parijs in 2015 en de latere klimaattoppen en de Urgenda-uitspraak van de Hoge Raad. Deze maatschappelijke ontwikkelingen zijn relevant voor de beoordeling. Het enkele feit dat de huurder wist toen hij de woning huurde dat de woning enkel glas had, leidt er volgens de kantonrechter daarom niet toe dat er per definitie geen sprake is van een gebrek.

Ook het feit dat de energiekosten flink zijn gestegen, deed ter zake in zijn oordeel, net als het gegeven dat inmiddels een ruime meerderheid van de woningen is voorzien van dubbel glas, waardoor dit inmiddels als ‘normaal’ moet worden beschouwd. Dit volgt ook uit het feit dat minister De Jonge in het wetsvoorstel Betaalbare Huur ‘minpunten’ wil geven op de huurprijs voor sociale huurwoningen met een te hoog energielabel (E, F of G). Al dit soort maatregelen wijzen op een tendens van vermindering van energieverbruik, ten behoeve van het behoud en de verbetering van het klimaat.

Het enkele feit dat minister de Jonge in een Kamerbrief van februari 2024 te kennen heeft gegeven dat hij enkel glas in huurwoningen niet als gebrek wil aanmerken, doet aan al het voorgaande niets af. De minister heeft daarmee alleen maar aangegeven dat enkel glas niet per definitie tot een gebrek leidt. De minister geeft de voorkeur aan een integrale verduurzamingsaanpak. Het ‘dwingen’ van verhuurders om eerst (en dan misschien wel uitsluitend) het enkel glas te vervangen, doet afbreuk aan die insteek. Hij heeft daarmee niet gezegd dat enkel glas niet onder omstandigheden tot een gebrek kan leiden. Van die omstandigheden was in deze zaak sprake.  

De huurder vorderde dat de verhuurder veroordeeld werd tot het verhelpen van het gebrek. Die vordering wees de kantonrechter toe. De verhuurder is dus nu verplicht om het enkel glas te vervangen.

NB. Dat een afweging van alle omstandigheden ook totaal anders kan uitpakken, blijkt wel uit het vonnis van de kantonrechter in Zwolle, die eind vorig jaar oordeelde dat een slechte isolatie van de woning en een inefficiënte verwarming niet leidde tot een gebrek. Het betrof een woonruimte uit 1954 die in 1989 was geïsoleerd met isolatieglas en sinds datzelfde jaar werd verwarmd met een gaskachel. De kantonrechter overwoog dat de huurder dit bij het aangaan van de overeenkomst wist. Het oordeel van de kantonrechter: de huurder mocht van een pand uit 1954 niet verwachten dat de isolatie aan de huidige maatstaven voldoet. Er was dus geen sprake van een gebrek.