Eerste corona-bodemzaak: gedwongen sluiting leidt tot 50% huurkorting

Heel veel ondernemers worden hard geraakt door de coronacrisis en de overheidsmaatregelen die daarvan het gevolg zijn. Door de gedwongen sluiting vallen inkomsten weg, terwijl de vaste lasten doorlopen. Sinds maart zijn hierover de nodige kort gedingen gevoerd, met name over de doorbetaling van de huur. De voorzieningenrechter staat het huurders daarin vaak toe om als voorlopige oplossing tot 50% van de huurbetaling op te schorten. Op 21 januari 2021 is de eerste uitspraak in een bodemprocedure gewezen.

De feiten

Huurders huren in deze eerste bodemzaak een bedrijfsruimte voor € 3.100,- per maand. Zij exploiteren daarin een café/restaurant. Vanaf zondagavond 15 maart 2020 hebben zij op last van de overheid de deuren moeten sluiten. Eind maart 2020 hebben zij een brief gestuurd aan de beheerder, met het verzoek hun tegemoet te komen in de betaling van de huurprijs. Verhuurder is huurders niet tegemoetgekomen en gaf daarvoor onder meer als argument dat huurders overheidssteun krijgen en verhuurder niet. Vanaf 1 juni 2020 kon er weer (beperkt) geëxploiteerd worden, maar dit bleek van korte duur. Per 15 oktober 2020 zijn alle horecagelegenheden opnieuw gesloten voor gasten.

De vordering en de tegenvordering

Eind juni is verhuurder naar de rechter gestapt, omdat de huur over de maanden april tot en met juni 2020 niet betaald is. Verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en een veroordeling tot betaling van de achterstallige huur.

Huurders hebben daarop een tegenvordering ingesteld en kort gezegd gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat het gehuurde een gebrek vertoont dat aan verhuurder te verwijten valt, en/of te wijten is aan onvoorziene omstandigheden en/of overmacht. Het is daarom volgens huurders niet redelijk dat zij de volledige huur moeten betalen. Huurders hebben daarom vrijstelling van huurbetaling gevorderd, dan wel verlaging van de huurprijs, bijvoorbeeld door een wijziging van de huurovereenkomst door de rechter op grond van de redelijkheid en billijkheid.

De beoordeling vordering verhuurder

Begin december 2020 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaats gevonden; er stond toen nog (slechts) € 6.200,- aan huur open. De kantonrechter oordeelt in dit eerste bodemvonnis dat deze huurachterstand geen ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Dit deel van de vordering van de verhuurder is daarom afgewezen.

Gebrek en onvoorziene omstandigheid in voordeel van huurder

Wat betreft de tegenvordering van de huurder verklaart de kantonrechter voor recht dat sprake is van een gebrek, omdat huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Bovendien hebben partijen deze pandemie en haar gevolgen niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en mochten zij over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Volgens de kantonrechter is dan ook sprake van onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 6:258 BW.

Redelijkheid en billijkheid vraagt om nieuwe balans in huurovereenkomst

De consequentie hiervan is volgens de kantonrechter 'een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst'. De kantonrechter acht het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huurovereenkomst onveranderd in stand te laten. De kantonrechter gaat op zoek naar een nieuwe balans en vindt deze door kort gezegd de gevolgen van de coronacrisis gelijk over partijen te verdelen gedurende de periode waarin huurders de exploitatie volledig hebben moeten staken.

De kantonrechter komt overigens pas tot deze conclusie, nadat hij heeft vastgesteld dat huurder voldoende heeft gesteld en met stukken heeft onderbouwd dat de inkomsten in deze periode grotendeels zijn weggevallen en dat de overheidssteun onvoldoende is om dit gat op te vullen.

Gevolgen uitspraak voor (horeca)ondernemers en verhuurders

Deze uitspraak zal voor veel (horeca)ondernemers een lichtpuntje aan de horizon betekenen. Mogelijk kunnen zij op basis van dit uitgangspunt afspraken maken met de verhuurder, ook over de reeds betaalde huur over de afgelopen maanden. Aan de andere kant zullen de financiële problemen aan de kant van de verhuurders hierdoor toe kunnen nemen. De vraag is of dat (altijd) redelijk is. Een verhuurder mag in elk geval steeds van een huurder verwachten dat voldoende inzicht wordt gegeven in de financiële situatie van het moment, voordat daadwerkelijk een huurkorting van 50% wordt overeengekomen.