Bouwwereld opgelet! Dit verandert er op 1 januari 2024 met de introductie van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in het privaatrecht.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zal ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (‘Wkb’) in werking treden. Deze nieuwe wet beoogt de bouwkwaliteit te verhogen. Naast een stelselwijziging van het publieke bouwrecht, brengt de Wkb diverse wijzigingen met zich in titel 7.12 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). In deze blog wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste privaatrechtelijke wijzigingen van de Wkb voor opdrachtgevers, aannemers en bouwbedrijven.
Versterking positie opdrachtgever
De Wkb brengt in totaal 5 wijzigingen aan in de regeling van aanneming van werk in titel 7.12 BW. Bestaande bepalingen worden gewijzigd en aangescherpt, maar er worden ook nieuwe bepalingen geïntroduceerd. Hiermee beoogt de wetgever de positie van de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer te versterken. De drie belangrijkste wijzigingen in het BW zijn specifiek gericht op de aanneming van bouwwerken. Hierna zullen achtereenvolgend worden besproken: de aanvulling van de waarschuwingsplicht, de introductie van een opleverdossier en de verruiming van de aansprakelijkheid na oplevering.
Aanvulling waarschuwingsplicht - 7:754 lid 2 BW
Onder het huidige recht geldt bij aanneming van werk op grond van artikel 7:754 BW een verplichting voor de aannemer om de opdrachtgever te waarschuwen ten aanzien van onjuistheden in de opdracht die hij kende of redelijkerwijze behoorde te kennen. De Wkb vult het huidige artikel aan met een tweede lid. Deze bepaling voorziet in nadere regels over de vorm en inhoud van de waarschuwing die de aannemer van een bouwwerk op grond van het eerste lid zal moeten geven. Het tweede lid bepaalt dat een aannemer altijd schriftelijk en ondubbelzinnig moet waarschuwen, dat deze waarschuwing rechtstreeks aan de opdrachtgever gericht moet zijn en dat de aannemer moet concretiseren wat de gevolgen voor de uitvoering van de overeenkomst zijn (in het kader van de kosten, kwaliteit en planning etc.).
Introductie opleverdossier - 7:757a BW
Artikel 7:757a BW betreft een nieuwe verplichting voor de aannemer om bij aanvang van het opleveringsproces een zogenaamd opleverdossier met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk over te leggen aan de opdrachtgever. Dit opleverdossier zal volledig inzicht moeten geven in de nakoming van de overeenkomst. Het opleverdossier bevat in ieder geval de tekeningen en berekeningen van het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Ook gegevens en bescheiden die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk vallen hieronder. Let wel, artikel 7:757a BW is van regelend recht. Dit betekent dat bij overeenkomst mag worden afgeweken van deze bepaling. Van belang is om, ook bij afwijking van deze verplichting, duidelijke afspraken te maken over wat er wel of niet in het opleverdossier moet komen te staan.
Verruiming aansprakelijkheid na oplevering - 7:758 lid 4 BW
Naar huidig recht brengt het derde lid van artikel 7:758 BW met zich dat een aannemer ingeval van aanneming van werk ontslagen is van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit betekent in de praktijk onder meer dat de opdrachtgever na oplevering verantwoordelijk, aansprakelijk en risicodragend is voor zichtbare gebreken. De Wkb vult artikel 7:758 BW aan met een nieuw vierde lid specifiek voor aanneming voor bouwwerken. Vanaf de inwerkingtreding van artikel 7:758 lid 4 BW blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering van het werk niet zijn ontdekt, ook als die gebreken bij oplevering zichtbaar waren. In afwijking van het derde lid, verliest dus de opdrachtgever in geval van aanneming van bouwwerken niet zijn recht op herstel wanneer hij tijdens het opleveringsproces geen dan wel onvoldoende onderzoek naar eventuele gebreken heeft verricht.
Overgangsrecht en ingangsdata
Graag geef ik nog mee dat in de Wkb voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan, verschillende ingangsdata zijn vastgesteld en verschillend overgangsrecht geldt. Bij inwerkintreding van de wet zult u dus alert moeten zijn!
Meer weten?
In deze blog zijn de belangrijkste wijzigingen in het privaatrecht als gevolg van de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen aan bod gekomen. Indien u naar aanleiding van deze blog vragen heeft of indien u meer wilt weten over de gevolgen van de Wkb, dan denken onze advocaten graag met u mee.
Deze bijdrage maakt deel uit van de blogreeks ‘Klaar voor de Omgevingswet’.
