Bouwkavel kopen? Let op! Mondelinge overeenstemming is bindend en er geldt geen bedenktijd

De Hoge Raad heeft beslist dat de verkoop van onbebouwde grond aan een particulier niet schriftelijk hoeft te gebeuren, zolang de verkoper zichzelf niet heeft verplicht tot het meeleveren van een woning. In die situatie moet de verkoop wel schriftelijk.

De Rechtbank Overijssel heeft een prejudiciële vraag gesteld aan de Hoge Raad over het schriftelijkheidsvereiste ex artikel 7:2 lid 1 BW. De vraag luidde of een perceel grond met de bestemming wonen een tot bewoning bestemde onroerende zaak is of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW.

Achtergrond van de vraag

De procedure bij de rechtbank betreft een zaak waarin een verkoper via Funda een bouwkavel met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ te koop aanbood, waarna de consument het perceel bezichtigde en een bod van €550.000 uitbracht, dat door de verkoper werd aanvaard. Nadat de verkoper een conceptovereenkomst naar de koper stuurde, besloot de consument toch af te zien van de koop.  Het perceel werd vervolgens aan een derde partij verkocht voor €465.000. De verkoper eist in de procedure van de consument het verschil in de verkoopprijs van €85.000 op basis van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming ex artikel 6:74 BW. De discussie draait om de toepasselijkheid van artikel 7:2 BW, omdat bij toepassing van dit artikel geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, gezien het schriftelijkheidsvereiste:

“De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.”

Een tot bewoning bestemde onroerende zaak

De conclusie van A-G Valk

De A-G acht bepalend of de verkoper zich verplicht heeft tot het leveren van een woning, in de zin van een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient. Heeft de verkoper zich verplicht tot het geven van een onbebouwde onroerende zaak, dan is artikel 7:2 BW niet van toepassing.

Kortweg moet onder ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ een ‘woning’ worden verstaan. De feitelijke situatie bij het sluiten van de koopovereenkomst is slechts een gezichtspunt volgens A-G Valk. Het cruciale punt is of de verkoper zich tegenover de consument heeft verbonden tot het leveren van een woning. De publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ en het voornemen van de koper om een woning te bouwen, zijn hierbij niet doorslaggevend. Het object van de koop is in dit geval geen tot bewoning bestemde onroerende zaak volgens artikel 7:2 BW, maar een onbebouwde onroerende zaak die is bestemd voor de bouw van een woning.

De feitelijke situatie ten tijde van de koop is dus niet doorslaggevend. Relevant is of de verkoper zich heeft verplicht tot het leveren van een woning. Neem bijvoorbeeld het geval waarin een verkoper een stuk grond aan de consument verkoopt en zichzelf ook verplicht tot het bouwen van een woning op die grond, een gecombineerde koop- en aannemingsovereenkomst. Vaak bestaat op dat moment alleen nog maar onbebouwde grond, maar de verkoper heeft zich toch verplicht om een woning te leveren aan de consument. Dit wordt wel beschouwd als een koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW. De verkoper is verplicht tot het leveren van de grond en de (bouw van de) woning.

Een strikte toepassing van artikel 7:2 BW

A-G Valk hanteert een strikte toepassing van artikel 7:2 BW en rechtvaardigt dit onder andere door te wijzen op de voortdurende discussie in de afgelopen decennia over een breder toepassingsbereik van het schriftelijkheidsvereiste, waarbij de wetgever steeds heeft besloten om hiervan af te zien. Een ruimer toepassingsbereik zou dus ingaan tegen de wil van de wetgever. A-G Valk bespreekt de eerdere opties die zijn genoemd vanuit de rechtspraktijk. Zo is er gedacht aan (i.) een algemeen vormvereiste bij de koop van onroerende zaken in de vorm van een verplichte notariële akte of (ii.) een algemeen geldende schriftelijkheidsvereiste (ook voor niet-consumenten). De derde mogelijkheid die is genoemd is (iii.) een schriftelijkheidsvereiste voor alle koop in relatie tot alle onroerende zaken door consumenten. A-G Valk is van mening dat het niet aan de rechter is, maar aan de wetgever, om te beslissen welke vormvereisten wenselijk zijn bij de aankoop van onroerend goed. Om deze reden hanteert hij een strikte interpretatie van artikel 7:2 BW.

Hoge Raad  

De Hoge Raad volgt de conclusie van A-G Valk en kiest voor een wetshistorische interpretatie van artikel 7:2 BW in plaats van een teleologische interpretatie. Dit resulteert in een strengere toepassing van artikel 7:2 BW en een minder brede consumentenbescherming. De Hoge Raad beslist dat onder ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ simpelweg een ‘woning’ moet worden verstaan. Cruciaal is of de verkoper zich heeft verbonden om een woning te leveren. De rechten en plichten die partijen zijn overeengekomen zijn bepalend voor de kwalificatie als ‘koopovereenkomst’ onder artikel 7:2 BW, waarbij de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming wel een belangrijk aspect vormt.

Hoe zit dit bij nieuwbouw?

Interessant is de vergelijking met artikel 7:765 lid 1 en artikel 7:766 BW voor de overeenkomst van aanneming van werk, die strekt tot de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan in opdracht van een consument, aangezien volgens deze artikelen geldt dat zij schriftelijk wordt aangegaan, met een bedenktijd van drie dagen. Deze bepalingen strekken tot bescherming van de consument op de bouwmarkt. A-G Valk stelt dat er een onlosmakelijk verband is tussen de wetsartikelen.

Zoals eerder is genoemd geldt het schriftelijkheidsvereiste wel bij een gecombineerde koop- en aannemingsovereenkomst. Hoe zit dit bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouwprojecten sluit de consument doorgaans een koopovereenkomst met de verkoper van de grond en een aparte aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning met een andere partij. Het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktermijn gelden niet voor de koopovereenkomst, maar wel voor de aannemingsovereenkomst. Dit betekent dat de consument de aannemingsovereenkomst kan ontbinden binnen drie dagen, maar de koopovereenkomst niet.

Is de uitkomst rechtvaardig?

De ratio van het schriftelijkheidsvereiste is dat er behoefte bestaat de consumenten bij de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak te beschermen tegen te snelle beslissingen onder druk. Ook geeft dit vereiste een duidelijk aanvangsmoment voor de drie dagen bedenktijd.

De vraag is in hoeverre de invoering van artikel 7:2 BW heeft beantwoord aan zijn doelstelling.

Gezien het voorgaande gelden het schriftelijkheidsvereiste en de drie dagen bedenktijd enkel bij overeenkomsten: (i.) waar de verkoper zich jegens de consument heeft verplicht tot het leveren van een woning en/of (ii.) wanneer er een overeenkomst wordt gesloten met een consument die strekt tot de bouw van een woning.

In de rechtspraktijk is een veelgehoorde wens dat de wetgever nu aan zet is om de eerdergenoemde mogelijkheden te heroverwegen. De vraag is of dat überhaupt nodig is wanneer naar de ratio van artikel 7:2 lid 1 BW (en het schriftelijkheidsvereiste) wordt gekeken. Wanneer puur naar de wettekst wordt gekeken is het namelijk goed verdedigbaar dat het schriftelijkheidsvereiste ook zou moeten gelden bij verkoop van onbebouwde grond met een bestemming wonen. De Hoge Raad benut de ruimte die artikel 7:2 BW biedt niet. Bovendien is het relevant op te merken dat het schriftelijkheidsvereiste wel geldt bij een gecombineerde koop- en aannemingsovereenkomst. Consumenten die een stuk grond kopen waarop (volgens het bestemmingsplan en de intentie van de koper) een huis zal worden gebouwd verdienen, mijns inziens, dezelfde bescherming.