Makelaar aansprakelijk na onjuiste meting gebruiksoppervlakte
In een recent arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat kopers van een woning in beginsel af mogen gaan op het aantal vierkante meters netto woonoppervlakte dat in een verkoopbrochure wordt genoemd.
Een verkoopbrochure van een woning in Amsterdam die in augustus 2010 te koop werd aangeboden vermeldde dat het woonoppervlakte van de woning circa 80 m2 betrof. Wanneer de kopers in 2014 de woning laten inmeten om opnieuw te laten verkopen, wordt vastgesteld dat de woning circa 9 m2 kleiner is. Zij stellen de verkopend makelaar aansprakelijk voor de schade als gevolg van het verschil in woonoppervlakte en vorderen ruim € 51.000,-; het verschil tussen de aankoopprijs van de woning in 2010 en de verkoopprijs van de woning in 2014. Ter onderbouwing van hun vordering verwijzen zij naar de Meetinstructie van de NVM.
De Meetinstructie is een instructie die sinds de zomer van 2010 door verschillende beroepsorganisaties van makelaars, waaronder de NVM en VBO, verplicht is voorgeschreven aan aangesloten makelaars. Deze instructie bepaalt hoe de netto (gebruiks)oppervlakte van woningen dient te worden vastgesteld.
De rechtbank wijst de vordering af, onder meer op de grond dat het volgen van de Meetinstructie nog niet verplicht was op het moment waarop de woning werd gemeten en te koop werd aangeboden. Het hof wijst de vordering deels toe: de meetinstructie was volgens het hof al vanaf 15 juni 2010 verplicht en gold dus ook voor deze verkoopopdracht. Het hof kent aan kopers echter een lagere schadevergoeding ad € 10.000,- toe, omdat volgens het hof woonoppervlakte slechts één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De makelaar ging van deze beslissing in hoger beroep.
De Hoge Raad oordeelt dat de Meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-koper. Hij mag er vanuit gaan dat de Meetinstructie is gehanteerd en dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte overeenkomt met het netto woonoppervlakte van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de Meetinstructie is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval voor de aspirant-koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de oppervlakte.
De makelaar had nog tevergeefs een beroep gedaan op een exoneratie-clausule in zijn verkoopbrochure. Volgens de Hoge Raad is de enkele mededeling in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend onvoldoende. Ook het beroep van de makelaar op artikel 7:17 lid 6 BW, dat bepaalt dat de verkochte zaak niet aan de vermelde oppervlakte hoeft te beantwoorden, faalt. Deze bepaling heeft niet betrekking op de wijze waarop een makelaar informatie dient te geven omtrent de woonoppervlakte, maar ziet uitsluitend op de contractuele relatie tussen de koper en verkoper, aldus de Hoge Raad. Tot slot faalt ook het verweer van de makelaar dat kopers niet tijdig zouden hebben geklaagd. De klachtplicht van artikel 6:89 BW geldt niet in de verhouding tussen kopers en de makelaar. De klachtplicht ziet niet op een vordering uit onrechtmatige daad. Dat is alleen anders indien de vordering uit onrechtmatige daad is gericht tegen de schuldenaar (bijvoorbeeld in de relatie tussen koper en verkoper) en is gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt.
De Hoge Raad heeft zich niet uitgelaten over de vraag of het hof de hoogte van de schadevergoeding op de juiste wijze heeft vastgesteld. Kennelijk was dat onderwerp in cassatie niet aan de orde.