Makelaar aansprakelijk na onjuiste meting gebruiksoppervlakte



In een recent arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat kopers van een woning  in beginsel af mogen gaan op het aantal vierkante meters netto woonoppervlakte dat in een verkoopbrochure wordt genoemd.

Een verkoopbrochure van een woning in Amsterdam die in augustus 2010 te koop werd aangeboden vermeldde dat het woonoppervlakte van de woning circa 80 m2 betrof. Wanneer de kopers in 2014 de woning laten inmeten om opnieuw te laten verkopen, wordt vastgesteld dat de woning circa 9 m2 kleiner is. Zij stellen de verkopend makelaar aansprakelijk voor de schade als gevolg van het verschil in woonoppervlakte en vorderen ruim € 51.000,-; het verschil tussen de aankoopprijs van de woning in 2010 en de verkoopprijs van de woning in 2014. Ter onderbouwing van hun vordering verwijzen zij naar de Meetinstructie van de NVM.

De Meetinstructie is een instructie die sinds de zomer van 2010 door verschillende beroepsorganisaties van makelaars, waaronder de NVM en VBO, verplicht is voorgeschreven aan aangesloten makelaars. Deze instructie bepaalt hoe de netto (gebruiks)oppervlakte van woningen dient te worden vastgesteld.

De rechtbank wijst de vordering af, onder meer op de grond dat het volgen van de Meetinstructie nog niet verplicht was op het moment waarop de woning werd gemeten en te koop werd aangeboden. Het hof wijst de vordering deels toe: de meetinstructie was volgens het hof al vanaf 15 juni 2010 verplicht en gold dus ook voor deze verkoopopdracht. Het hof kent aan kopers echter een lagere schadevergoeding ad € 10.000,- toe, omdat volgens het hof woonoppervlakte slechts één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De makelaar ging van deze beslissing in hoger beroep.

De Hoge Raad oordeelt dat de Meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-koper. Hij mag  er vanuit gaan dat de Meetinstructie is gehanteerd en dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte overeenkomt met het netto woonoppervlakte van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de Meetinstructie is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval voor de aspirant-koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de oppervlakte.

De makelaar had nog tevergeefs een beroep gedaan op een exoneratie-clausule in zijn verkoopbrochure. Volgens de Hoge Raad is de enkele mededeling in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend onvoldoende. Ook het beroep van de makelaar op artikel 7:17 lid 6 BW, dat bepaalt dat de verkochte zaak niet aan de vermelde oppervlakte hoeft te beantwoorden, faalt. Deze bepaling heeft niet betrekking op de wijze waarop een makelaar informatie dient te geven omtrent de woonoppervlakte, maar ziet uitsluitend op de contractuele relatie tussen de koper en verkoper, aldus de Hoge Raad. Tot slot faalt ook het verweer van de makelaar dat kopers niet tijdig zouden hebben geklaagd. De klachtplicht van artikel 6:89 BW geldt niet in de verhouding tussen kopers en de makelaar. De klachtplicht ziet niet op een vordering uit onrechtmatige daad. Dat is alleen anders indien de vordering uit onrechtmatige daad is gericht tegen de schuldenaar (bijvoorbeeld in de relatie tussen koper en verkoper) en is gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt.

De Hoge Raad heeft zich niet uitgelaten over de vraag of het hof de hoogte van de schadevergoeding op de juiste wijze heeft vastgesteld. Kennelijk was dat onderwerp in cassatie niet aan de orde.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Kristianne Horrevorts (tel. 023 5530 224; horrevorts@potjonker.nl) of één van de andere advocaten van de sectie Vastgoed en infrastructuur van Pot Jonker advocaten.




Actueel / blog

Endotoxinen, zoönose, gezondheid en de noodzaak tot het opstellen van een milieueffectrapport

De vrees voor gezondheidsschade door fijn stof, endotoxinen en/of zoönosen (van dier op mens overdraagbare ziekten) speelt steeds vaker een rol bij het verlenen van omgevingsvergunningen in met name de agrarische- en veehouderijsector. Voor fijn stof zijn emissiefactoren vastgesteld voor runderen, varkens, geiten, kippen, kalkoenen, eenden, nertsen en parelhoenders. De varkenssector en met name de  ❯


Oneerlijke overheidsconcurrentie aan banden gelegd

Ter voorkoming van oneerlijke concurrentie dienen overheden die concurreren met marktpartijen zich te houden aan de gedragsregels in de Wet Markt en Overheid. Deze gedragsregels kunnen opzij worden gezet door het nemen van een algemeen belang besluit. In verschillende rechtszaken is inmiddels geprocedeerd over de vraag of de exploitatie van parkeergarages door de overheid kan  ❯


Rocco Mulder aangesteld tot curator in faillissement Indiase Jet Airways

De op één na grootse luchtvaartmaatschappij van India, Jet Airways (India) Limited, is op 21 mei 2019 door de rechtbank Noord-Holland in Haarlem in staat van faillissement verklaard met aanstelling van Rocco Mulder tot curator. Het faillissement is aangevraagd door transporteurs uit België en Luxemburg. Rocco Mulder is één van de drie bij Pot Jonker  ❯


Pot Jonker staat burgemeester Haarlemmermeer bij in kort geding OV-staking

Door de landelijke OV-staking vandaag is het voor veel mensen een uitdaging om op hun plek van bestemming te komen. Dat is niet alleen vervelend, maar kan ook tot gevaarlijke situaties leiden daar waar grote mensenmassa’s stranden. Daarom zijn we trots dat Pot Jonker advocaten de burgemeester van de Haarlemmermeer succesvol heeft kunnen bijstaan in  ❯


Pot Jonker advocaten zoekt ervaren advocaat IT, IE, privacy & e-commerce

Vanwege de groei van onze sectie IT, Intellectueel eigendom (IE), privacy en e-commerce kijken wij uit naar een ondernemende en gedreven advocaat om met ons deze praktijk verder uit te bouwen. Techsectie bij Pot Jonker Onze sectie IT, IE, privacy & e-commerce werkt voor middelgrote tot grote ondernemingen in het hogere segment, overheden en zorginstellingen.  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
24 mei 2019

Wijzigingen medisch tuchtrecht per 1 april 2019

Waarschijnlijk bent u er al mee bekend dat de Wet op de beroepen in de individuele gezondheidszorg (Wet BIG) per 1 april 2019 is gewijzigd. Omdat een aantal van die wijzigingen vrij ingrijpend zijn, zal ik de belangrijkste veranderingen voor u op een rij zetten: Verruiming van de reikwijdte van de Wet BIG Niet alleen  ❯


Contracting als nieuwe vorm van samenwerken: het ei van Columbus

De laatste jaren is er veel te doen over allerlei nieuwe samenwerkingsvormen. Iedereen kent de klassieke arbeidsovereenkomst en uitzendrelatie. De laatste jaren was de samenwerking met zzp’ers een hot topic en momenteel staat arbeid via een platform (zoals Deliveroo) veel in de belangstelling. Daarnaast wordt weleens gesproken over problemen met contracting. Maar wat is dat  ❯


Een aanvaardbaar niveau van hinder

Een open voorschrift in een milieuvergunning, dat de exploitant verplicht om hinder te beperken tot een ”aanvaardbaar niveau”, is geen vrijbrief om daarin alsnog strenge normen ter voorkoming van die hinder te lezen, zo leert een uitspraak van de Afdeling van 24 april 2019. Naleving van de vergunning moet geen moving target worden voor de  ❯


Mogelijke verruiming inzagerecht in medisch dossier door nabestaanden

Eerder informeerde ik u over een wetsvoorstel waarin het inzagerecht voor nabestaanden wettelijk wordt vastgelegd. Op 23 april 2019 heeft de Tweede Kamer met het wetsvoorstel ingestemd, maar daaraan voorafgaand zijn er nog wel enkele wijzigingen doorgevoerd. Het is dan ook tijd voor een update. Op grond van het wetsvoorstel wordt het voor nabestaanden mogelijk  ❯


Kunnen bonden buiten spel worden gezet?

Kunnen bonden buiten spel worden gezet? Enige tijd terug was groot nieuws dat supermarktketen Jumbo met de ondernemingsraad een arbeidsvoorwaardenregeling (AVR) had afgesproken. Wat minder bekend is, is dat de bonden vervolgens de gang naar de rechter gemaakt hebben en die strijd wonnen, omdat Jumbo vergeten was de CAO op te zeggen. Dat is nu  ❯