Makelaar aansprakelijk na onjuiste meting gebruiksoppervlakte



In een recent arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat kopers van een woning  in beginsel af mogen gaan op het aantal vierkante meters netto woonoppervlakte dat in een verkoopbrochure wordt genoemd.

Een verkoopbrochure van een woning in Amsterdam die in augustus 2010 te koop werd aangeboden vermeldde dat het woonoppervlakte van de woning circa 80 m2 betrof. Wanneer de kopers in 2014 de woning laten inmeten om opnieuw te laten verkopen, wordt vastgesteld dat de woning circa 9 m2 kleiner is. Zij stellen de verkopend makelaar aansprakelijk voor de schade als gevolg van het verschil in woonoppervlakte en vorderen ruim € 51.000,-; het verschil tussen de aankoopprijs van de woning in 2010 en de verkoopprijs van de woning in 2014. Ter onderbouwing van hun vordering verwijzen zij naar de Meetinstructie van de NVM.

De Meetinstructie is een instructie die sinds de zomer van 2010 door verschillende beroepsorganisaties van makelaars, waaronder de NVM en VBO, verplicht is voorgeschreven aan aangesloten makelaars. Deze instructie bepaalt hoe de netto (gebruiks)oppervlakte van woningen dient te worden vastgesteld.

De rechtbank wijst de vordering af, onder meer op de grond dat het volgen van de Meetinstructie nog niet verplicht was op het moment waarop de woning werd gemeten en te koop werd aangeboden. Het hof wijst de vordering deels toe: de meetinstructie was volgens het hof al vanaf 15 juni 2010 verplicht en gold dus ook voor deze verkoopopdracht. Het hof kent aan kopers echter een lagere schadevergoeding ad € 10.000,- toe, omdat volgens het hof woonoppervlakte slechts één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De makelaar ging van deze beslissing in hoger beroep.

De Hoge Raad oordeelt dat de Meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-koper. Hij mag  er vanuit gaan dat de Meetinstructie is gehanteerd en dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte overeenkomt met het netto woonoppervlakte van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de Meetinstructie is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval voor de aspirant-koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de oppervlakte.

De makelaar had nog tevergeefs een beroep gedaan op een exoneratie-clausule in zijn verkoopbrochure. Volgens de Hoge Raad is de enkele mededeling in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend onvoldoende. Ook het beroep van de makelaar op artikel 7:17 lid 6 BW, dat bepaalt dat de verkochte zaak niet aan de vermelde oppervlakte hoeft te beantwoorden, faalt. Deze bepaling heeft niet betrekking op de wijze waarop een makelaar informatie dient te geven omtrent de woonoppervlakte, maar ziet uitsluitend op de contractuele relatie tussen de koper en verkoper, aldus de Hoge Raad. Tot slot faalt ook het verweer van de makelaar dat kopers niet tijdig zouden hebben geklaagd. De klachtplicht van artikel 6:89 BW geldt niet in de verhouding tussen kopers en de makelaar. De klachtplicht ziet niet op een vordering uit onrechtmatige daad. Dat is alleen anders indien de vordering uit onrechtmatige daad is gericht tegen de schuldenaar (bijvoorbeeld in de relatie tussen koper en verkoper) en is gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt.

De Hoge Raad heeft zich niet uitgelaten over de vraag of het hof de hoogte van de schadevergoeding op de juiste wijze heeft vastgesteld. Kennelijk was dat onderwerp in cassatie niet aan de orde.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Kristianne Horrevorts (tel. 023 5530 224; horrevorts@potjonker.nl) of één van de andere advocaten van de sectie Vastgoed en infrastructuur van Pot Jonker advocaten.




Actueel / blog

Vacature: advocaat-stagiaire Ondernemings- en Insolventierecht en advocaat-stagiaire Vastgoed

Pot Jonker Advocaten N.V. is een van de grote kantoren in de regio Haarlem. Bij Pot Jonker werken ambitieuze advocaten met liefde voor het vak en een “no nonsense” mentaliteit. De sfeer op kantoor is informeel en collegiaal. Deuren staan open en kennis en ervaringen worden gedeeld. Er wordt veel samengewerkt in secties en praktijkgroepen  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
16 januari 2019

Wijziging van de ladder voor duurzame verstedelijking, hoeveel treden worden er werkelijk genomen?

De realisatie van een bedrijf zal vaak als nieuwe stedelijke ontwikkeling kwalificeren. In dat geval moet aan de ladder voor duurzame verstedelijking worden voldaan (de Ladder). Kort samengevat onderzoekt het bevoegd gezag (in de praktijk laat het bevoegd gezag dit onderzoeken) bij het aflopen van de Ladder of er wel behoefte is aan het nieuwe  ❯


Annotatie over toezichthoudersaansprakelijkheid

Toezichthoudersaansprakelijkheid: Heeft de toezichthouder in redelijkheid tot zijn beleid met betrekking tot toezicht en controle dan wel tot zijn optreden in een concreet geval kunnen komen, gegeven een ruime mate van beleids- en beoordelingsvrijheid, het aan de orde zijnde risico en de hem bekende omstandigheden? Barkhuysen & Swagemakers, Gst. toezichthoudersaansprakelijkheid


De overheid als contractpartner bij ruimtelijke ontwikkelingen – verzwakt veel beloven het vertrouwen?

In de praktijk komt het regelmatig voor dat de gemeenteraad planologische medewerking onthoudt aan een ruimtelijke ontwikkeling, nadat de ontwikkelaar daarover maanden – soms jaren – overleg heeft gevoerd met de gemeente. De ontwikkelaar ontleende aan dat overleg het vertrouwen dat de gemeenteraad zijn planologische medewerking wel zou verlenen. Soms is dat vertrouwen zelfs gebaseerd  ❯


Het relativiteitsvereiste bezien vanuit vier groepen belanghebbenden

Sinds 1 januari 2013 kent ook het algemene bestuursrecht de relativiteitseis (art. 8:69a Awb), nadat deze al eerder in de Crisis- en herstelwet was opgenomen. In deze bijdrage wordt aan de hand van een aantal recente Afdelingsuitspraken bezien welke consequenties dit nieuwe wetsartikel voor de rechtspraktijk heeft. Duidelijk is dat de beperking van het beroepsrecht  ❯


Verwijtbare werkloosheid: ontslagreden boven ontslagroute

Wellicht is het u in de eindejaarshectiek ontgaan, maar de Centrale Raad van Beroep (CRvB) heeft eind 2018 een noemenswaardige uitspraak gedaan die ik u niet wil onthouden. Er is namelijk een nieuw toetsingskader ontwikkeld voor het beoordelen van de vraag of een werknemer verwijtbaar werkloos is geworden in de zin van (artikel 24 van)  ❯


Parkeren en ruimtelijke ordening; een lastige combinatie

Parkeerbehoefte en een goede ruimtelijke ordening: een combinatie die tot veel reuring, vragen en dus ook jurisprudentie leidt.  In een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 januari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:9) wordt weer eens duidelijk uiteen gezet hoe getoetst moet worden of een project voldoende parkeergelegenheid biedt om in de parkeerbehoefte  ❯


Veranderingen in arbeidsrechtland in 2019

Monetta Driessen heeft al een interessante blog geschreven over de verwachte trends en ontwikkelingen in HRM land. In aanvulling op die blog een aantal arbeidsrechtelijke weetjes: Voor kleine werkgevers wordt het makkelijker om in aanmerking te komen voor de overbruggingsregeling. Er hoeft niet langer in elk van de drie boekjaren voor aanvang van een ontslagprocedure  ❯


Een antennemast in your backyard?

Op 5 december 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:3979) deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) uitspraak in de zaak waarin het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wassenaar aan KPN een omgevingsvergunning had verleend voor het bouwen van een antennemast voor het mobiele netwerk. In de zaak komt aan de orde op welke  ❯


Staatssteun en grondverwerving: een wespennest

Wie het onderste uit de kan wil, krijgt het lid op de neus. Dit gezegde dringt zich op na lezing van het arrest  van het hof Arnhem Leeuwarden d. d. 6 november 2018 in een zaak tussen de gemeente Harlingen en het bedrijf Spaansen, die al eerder tot veel publiciteit leidde. Teruggebracht tot de essentie  ❯