Makelaar aansprakelijk na onjuiste meting gebruiksoppervlakte



In een recent arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat kopers van een woning  in beginsel af mogen gaan op het aantal vierkante meters netto woonoppervlakte dat in een verkoopbrochure wordt genoemd.

Een verkoopbrochure van een woning in Amsterdam die in augustus 2010 te koop werd aangeboden vermeldde dat het woonoppervlakte van de woning circa 80 m2 betrof. Wanneer de kopers in 2014 de woning laten inmeten om opnieuw te laten verkopen, wordt vastgesteld dat de woning circa 9 m2 kleiner is. Zij stellen de verkopend makelaar aansprakelijk voor de schade als gevolg van het verschil in woonoppervlakte en vorderen ruim € 51.000,-; het verschil tussen de aankoopprijs van de woning in 2010 en de verkoopprijs van de woning in 2014. Ter onderbouwing van hun vordering verwijzen zij naar de Meetinstructie van de NVM.

De Meetinstructie is een instructie die sinds de zomer van 2010 door verschillende beroepsorganisaties van makelaars, waaronder de NVM en VBO, verplicht is voorgeschreven aan aangesloten makelaars. Deze instructie bepaalt hoe de netto (gebruiks)oppervlakte van woningen dient te worden vastgesteld.

De rechtbank wijst de vordering af, onder meer op de grond dat het volgen van de Meetinstructie nog niet verplicht was op het moment waarop de woning werd gemeten en te koop werd aangeboden. Het hof wijst de vordering deels toe: de meetinstructie was volgens het hof al vanaf 15 juni 2010 verplicht en gold dus ook voor deze verkoopopdracht. Het hof kent aan kopers echter een lagere schadevergoeding ad € 10.000,- toe, omdat volgens het hof woonoppervlakte slechts één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De makelaar ging van deze beslissing in hoger beroep.

De Hoge Raad oordeelt dat de Meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-koper. Hij mag  er vanuit gaan dat de Meetinstructie is gehanteerd en dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte overeenkomt met het netto woonoppervlakte van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de Meetinstructie is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval voor de aspirant-koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de oppervlakte.

De makelaar had nog tevergeefs een beroep gedaan op een exoneratie-clausule in zijn verkoopbrochure. Volgens de Hoge Raad is de enkele mededeling in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend onvoldoende. Ook het beroep van de makelaar op artikel 7:17 lid 6 BW, dat bepaalt dat de verkochte zaak niet aan de vermelde oppervlakte hoeft te beantwoorden, faalt. Deze bepaling heeft niet betrekking op de wijze waarop een makelaar informatie dient te geven omtrent de woonoppervlakte, maar ziet uitsluitend op de contractuele relatie tussen de koper en verkoper, aldus de Hoge Raad. Tot slot faalt ook het verweer van de makelaar dat kopers niet tijdig zouden hebben geklaagd. De klachtplicht van artikel 6:89 BW geldt niet in de verhouding tussen kopers en de makelaar. De klachtplicht ziet niet op een vordering uit onrechtmatige daad. Dat is alleen anders indien de vordering uit onrechtmatige daad is gericht tegen de schuldenaar (bijvoorbeeld in de relatie tussen koper en verkoper) en is gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt.

De Hoge Raad heeft zich niet uitgelaten over de vraag of het hof de hoogte van de schadevergoeding op de juiste wijze heeft vastgesteld. Kennelijk was dat onderwerp in cassatie niet aan de orde.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Kristianne Horrevorts (tel. 023 5530 224; horrevorts@potjonker.nl) of één van de andere advocaten van de sectie Vastgoed en infrastructuur van Pot Jonker advocaten.




Actueel / blog

De persoonlijke aansprakelijkheid van de curator: oppassen geblazen, steeds meer ‘regels’! Een overzicht van de stand van zaken

In het Tijdschrift voor Insolventierecht 2019/1 bespreekt Rocco Mulder, advocaat en partner bij Pot Jonker Advocaten, de persoonlijke aansprakelijkheid van de curator in relatie tot de door hem in acht te nemen ‘regels’. Welke ‘regels’ dienen te worden nagekomen en welke mate van verwijtbaarheid van de curator is nodig? Het artikel treft u hieronder aan:  ❯


Meer duidelijkheid over de compensatieregeling

Al eerder hebben wij u geïnformeerd over de zogenoemde compensatieregeling. Op grond van die regeling worden werkgevers kort gezegd gecompenseerd voor de transitievergoeding die zij na twee jaar ziekte aan een werknemer betalen. Voor een meer uitvoerige uiteenzetting van de compensatieregeling verwijzen wij u naar deze blog. Het was al bekend dat vanaf 1 april 2020  ❯


Vergeet u de vakantiedagen niet?

Wist u dat werknemers moeten worden geïnformeerd over een eventueel verlies van vakantiedagen? En dat, als dat niet gebeurt, de vakantierechten in ieder geval vijf jaar blijven bestaan en de werknemer bij het einde van het dienstverband recht heeft op uitbetaling daarvan? Uit de wet volgt dat werknemers met een werkweek van 40 uur jaarlijks  ❯


Klachten over een leidinggevende niet serieus nemen? Werkgever aansprakelijk voor schade als gevolg van burnout!

De zaak Een chauffeur van in de vijftig beklaagt zich na tientallen jaren dienstverband over de planner, met wie hij te maken heeft. Hij doet dat persoonlijk, maar ook – in een tijdsbestek van een jaar – 4 maal schriftelijk en zowel bij de algemeen directeur als bij de HR directeur. Op enig moment valt  ❯


Geschillencommissie sociaal domein van start

Sinds 1 januari 2019 bestaat er een Geschillencommissie sociaal domein. Dit is een geschillencommissie die zich – vooralsnog – richt op een tweetal typen geschillen: Geschillen tussen gemeenten over de vraag welke gemeente verantwoordelijk is voor de benodigde zorg voor een jeugdige (gelet op het woonplaatsbeginsel uit de Jeugdwet); Geschillen tussen gemeenten en een zorgaanbieder  ❯


Slapende dienstverbanden: kan het nu wel of niet?

Vroeger konden werkgevers een arbeidsovereenkomst met een langdurig arbeidsongeschikte in beginsel kosteloos beëindigen. Tegenwoordig is dat niet meer zo. Uit de wet volgt immers dat de transitievergoeding ook verschuldigd is bij beëindiging van een arbeidsovereenkomst met een langdurig arbeidsongeschikte werknemer. Het gevolg hiervan is dat werkgevers eerst 104 weken minstens 70 % van het loon  ❯


Bijzondere omstandigheden bij invordering van dwangsommen en kostenverhaal: de leer van de formele rechtskracht revisited

Op 10 april 2018 publiceerde ik op deze website een blog over de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel, over bijzondere omstandigheden bij invordering van dwangsommen en kostenverhaal. Aan het einde van de conclusie gaf AG Wattel een bonusantwoord, op een niet gestelde vraag, waarmee zachtjes aan de stoelpoten van de formele rechtskracht werd gezaagd. De  ❯


Subsidie op afstand; haken en ogen

Steeds vaker kiezen lokale overheden ervoor om niet langer zelf de subsidiepot te beheren (subsidies worden niet meer zo sexy gevonden) maar om die gelden in fondsen te plaatsen, die al dan niet revolverend hun werk moeten doen. Soms besluit men daartoe om zo de nodige inhoudelijke expertise in te kunnen schakelen, of om de  ❯


Vacature: advocaat-stagiaire ondernemings- en insolventierecht

Pot Jonker Advocaten N.V. is een van de grote kantoren in de regio Haarlem. Bij Pot Jonker werken ambitieuze advocaten met liefde voor het vak en een “no nonsense” mentaliteit. De sfeer op kantoor is informeel en collegiaal. Deuren staan open en kennis en ervaringen worden  gedeeld. Er wordt veel samengewerkt in secties en praktijkgroepen  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
20 februari 2019

De Wet arbeidsmarkt in balans aangenomen door de Tweede Kamer

In november berichtte mijn collega Muriel Middeldorp al over de Wet arbeidsmarkt in balans (de Wab). Bijna drie maanden later, op 5 februari 2019, heeft de Tweede Kamer het voorstel met enkele wijzigingen aangenomen. Een korte samenvatting van het voorstel: Ondanks verschillende kritieken is de introductie van de cumulatiegrond (i-grond) in stand gehouden. Deze nieuwe  ❯