Woningbouw in een krimpgebied. Of toch niet?



Bouwen en krimpen

Woningbouw in een krimpgebied – of niet. Dat was de vraag waar het om draaide in een Afdelingsuitspraak van 3 juli jl. ( ECLI:NL:RVS:2019:2214). De zaak betrof de vaststelling van een bestemmingsplan door de gemeenteraad van Middelburg dat de bouw van de nieuwe wijk Essenvelt met 400 woningen mogelijk maakt. Volgens www.rijksoverheid.nl is het eiland Walcheren, waar Middelburg op gelegen is, een anticipeergebied, t.w. een gebied waar de bevolking nu nog niet daalt, maar in de toekomst wel. De verwachting is dat hier het aantal inwoners tot 2040 met 4% daalt. Verschillende partijen stelden dan ook dat er helemaal geen behoefte bestond aan nog 400 woningen. De uitspraak werpt enerzijds licht op de vraag wie belanghebbende kunnen zijn bij een dergelijk besluit en op welke argumenten zij zich in dit verband kunnen beroepen. Anderzijds biedt de uitspraak een voorbeeld hoe de behoefte aan meer woningen bij gelijkblijvende of teruglopende inwoneraantallen toch valt te onderbouwen.

De eerste appellant woonde in de nieuwbouwwijk de Mortiere, anderhalve kilometer verderop gelegen. Deze wijk was al 10 jaar in aanbouw en nog steeds niet was voltooid. De appellant had twee pijlen op zijn boog om zijn belang te onderbouwen, die echter beide doel misten. Zijn stelling dat als gevolg van de mogelijke realisatie van Essenvelt de voltooiing van “zijn” wijk langer zou duren en daar tot leegstand zou kunnen leiden, haalde het niet. De Afdeling zag niet dat er een rechtstreeks verband was tussen de realisatie van Essenvelt c.q. het daartoe genomen besluit en de gestelde vertraging bij de afronding van de Mortiere.  De dragende overweging is wel wat cryptisch: “Of de bouwwerkzaamheden verdere vertraging zullen opleveren en of er leegstand zal ontstaan in de Mortiere, is niet het directe gevolg van de vaststelling van dit plan”. Vindt de Afdeling onzeker dat vertraging zal ontstaan, of vindt de Afdeling niet aannemelijk dat deze direct door het vaststellingsbesluit voor de nieuwe wijk wordt veroorzaakt? Bij deze appellant speelde nog iets anders: hij was ook eigenaar van onbebouwde gronden in de Mortiere waar hij woningen op wilde bouwen. Hij meende dus ook een potentieel concurrentiebelang te hebben bij het vaststellingsbesluit voor Essenvelt. De Afdeling stelde echter vast dat er geen bouwtitel voor zijn gronden was en ook geen concrete bouwplannen, anders dan een afgewezen principeverzoek. Er was dus geen concreet plan dat binnen hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied viel en kon concurreren met de ontwikkeling in Essenvelt. Deze appellant werd niet-ontvankelijk verklaard.

De overige appellanten woonden nabij de nieuwe geplande wijk en waren dus belanghebbend en ontvankelijk in hun beroep. Zij klaagden o.m. over onjuiste toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking en over het feit dat het plan in strijd was met provinciaal beleid. Dat stond woningbouw buiten bestaand bebouwd gebied alleen toe onder de voorwaarde dat andere gemeenten in Walcheren met het plan instemden. Daaraan was ten tijde van de vaststelling niet voldaan.

Beide argument waren juist, maar brachten appellanten uiteindelijk niets meer dan een vernietigd besluit met instandhouding van de rechtsgevolgen ervan.

De strijdigheid met provinciaal beleid was er inderdaad en in het bestreden besluit was daar ten onrechte niet op ingegaan. De raad verweerde zich met een beroep op het relativiteitsvereiste: dit provinciaal beleid zou niet strekken ter bescherming van de belangen van omwonenden. De Afdeling zag dat anders en stelde dat dit mede strekte ter voorkoming van onnodige woningbouw buiten bestaand bebouwd gebied en dus mede ter bescherming van het belang van appellanten. Maar inmiddels, na vaststelling, waren alle Walcherse gemeenten alsnog op één lijn gekomen en hadden met het plan ingestemd. Er was dus alsnog aan de betreffende provinciale voorwaarde voldaan.

De laddertoets was inderdaad verkeerd uitgevoerd – er was uitgegaan van Middelburg als woningmarktregio in plaats van geheel Walcheren – maar ook dat gebrek was hangende beroep hersteld met een aanvullende toets die wel op de juiste regio was gericht.  De daarin gegeven argumentatie waarom er toch behoefte bestaat aan deze 400 woningen, wordt door de Afdeling minutieus nagelopen. Zij gaat eerst in op de vraag welke plannen meegenomen mogen worden bij het bepalen van het bestaande aanbod. Zoals eerder overwogen – de Afdeling verwijst naar haar uitspraken van 28 juni 2017 en 14 februari 2018 – mogen “zachte”, nog niet concrete of voldoende vaststaande plannen daar buiten beeld blijven en dat geldt zelfs voor nog niet benutte wijzigingsbevoegdheden.

Vervolgens wordt ingegaan op de woningvraag. De redenering van de raad is dat gekeken moet worden naar de groei van het aantal huishoudens, die zal optreden door verdunning,  en dat elk nieuw huishouden een nieuwe woningvraag oproept. Daarbovenop houdt de raad rekening met aanvullende woningvraag als gevolg van sloop van bestaande woningen, onttrekking als gevolg van deeltijdwonen (Randstedelingen die een huis kopen, maar elders ingeschreven blijven) en een inhaalvraag als gevolg van het feit dat in de crisis de woningproductie achter is gebleven. Dat acht de Afdeling allemaal navolgbaar.  Per saldo komt uit een vergelijking van de aldus geschatte vraag- en aanbodcijfers naar voren dat er inderdaad ruimte is voor nog 400 woningen, die in het plan zijn voorzien. Vervolgens gaat de Afdeling ook nog in op de kwalitatieve aspecten van het woningaanbod. De laddertoets waar de raad zich op beroept gaat ervan uit dat de huishoudengroei op Walcheren vrijwel volledig voor rekening komt van oudere huishoudens, t.w. alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder. De Afdeling aanvaardt de redenering van de raad dat de nieuwe wijk daar rekening mee houdt. Dat zou blijken uit het feit dat plm 2/3e  grondgebonden woningen en 1/3e appartementen zijn voorzien  en uit de aanwezigheid van voorzieningen in de nabijheid, t.w. in een wijkwinkelcentrum in een andere wijk op een afstand van 1 km, waar bovendien een bus heen rijdt. Nu maar hopen dat die bus blijft rijden.

Deze bijdrage is ook gepubliceerd in de Nieuwsbrief Omgevingsrecht van SDU

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Coen Binnerts (tel. 023-5530246), binnerts@potjonker.nl of één van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten

Vond u deze blog interessant en wilt u op de hoogte blijven? Schrijft u zich dan in voor onze nieuwsbrief.




Actueel / blog

Een tweeluik: de verdringingsreeks: hoe zit het ook alweer?

Het is droger dan ooit en het neerslagtekort is de aflopen jaren fors toegenomen. Ook dit jaar stevenen we weer af op een extreem droog jaar (zie ook de grafiek van de KNMI hieronder). De verwachting is dat door klimaatverandering alleen maar steeds langere droge en hete perioden zullen voorkomen. We zullen er rekening mee  ❯


Training reorganisatietrajecten op 24 augustus

Veel ondernemingen verkeren in zwaar weer, ondanks de NOW en andere steunmaatregelen vanuit de overheid. Sommige ondernemingen zullen niet aan een reorganisatie ontkomen en moeten afscheid gaan nemen van werknemers. Bij een reorganisatie komt veel kijken. Als er veel werknemers bij de reorganisatie betrokken zijn, zal met de vakbonden overleg (moeten) worden gevoerd over een  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
08 juli 2020

Nieuwe webmodule basis voor samenwerking ZZP’ers?

In alle coronaberichtgeving is het bijna aan de aandacht ontsnapt, maar op 15 juni 2020 stuurden minister Koolmees en staatssecretaris Vijlbrief een brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer over de vervolgstappen in het zzp-beleid. De plannen over de drietrapsraket gaan overboord en er komt voor alle situaties een webmodule. Wat heeft de minister  ❯


AQUAradius onderdeel van de expositie Gebouwde trots

AQUAradius, één van de grootste woonprojecten in ons land dat gerealiseerd is op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap, is opgenomen in de nieuwe expositie Gebouwde trots! van ABC Architectuurcentrum Haarlem. Het woonproject is gebouwd in opdracht van CPO-vereniging AQUAradius in samenwerking met ARX Architecten en Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen. Pot Jonker advocaat Jan Coen  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
25 juni 2020

Pot Jonker Advocaten verwelkomt twee nieuwe advocaten in vastgoedteam

Recentelijk zijn er twee nieuwe advocaten gestart bij Pot Jonker Advocaten, namelijk Esther Dubach en Hendrik-Jan Huijzer. Zij zijn beiden werkzaam binnen het vastgoedrecht. Vastgoedrecht bij Pot Jonker Pieter Nabben, hoofd sectie vastgoedrecht Pot Jonker Advocaten: “We hebben onze sectie Vastgoedrecht uitgebreid met twee echte talenten en dat stemt ons heel tevreden. Vastgoedrecht is een  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
23 juni 2020

Student-stagiair Sarith Jonker: ‘Mijn geleverde werk werd gewaardeerd’

Stagelopen bij Pot Jonker Advocaten, Sarith Jonker ging de uitdaging aan. Waarvoor koos ze voor Pot Jonker Advocaten, welke verwachtingen had ze en wat vergeet zij nooit meer van haar stage? Op deze en nog meer vragen geeft Sarith antwoord in de rubriek Student-stagiair van de week in MR. Succesvolle stage “De fijne ervaring en  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
16 juni 2020

Bestemmingsplannen en de omgang met bewonersinitiatieven en -alternatieven

Lang gold in bestemmingsplankwesties dat de Afdeling vooral toetste of de keuze van de raad voor een bepaalde bestemming aanvaardbaar was, zonder daarbij veel aandacht te besteden aan de mogelijkheid dat een door appellanten aangedragen alternatieve invulling misschien wel beter zou zijn geweest. Tegelijkertijd had de Afdeling wel een open oog voor concrete planinitiatieven, veelal  ❯


Floris Bakels adviseur bij Pot Jonker Advocaten

Floris Bakels, oud-vicepresident en oud-advocaat Generaal bij de Hoge Raad en oud-senior rechter bij de rechtbank  Amsterdam, heeft zich als adviseur verbonden aan Pot Jonker Advocaten. Over Floris Bakels Floris Bakels heeft een lange carrière bij de rechterlijke macht doorlopen.  Hij was rechter bij de Rechtbank Haarlem (1984), raadsheer in het Gerechtshof Amsterdam (1989) en  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
08 juni 2020

NOW 2.0 versus NOW: nieuwe mogelijkheden & belangrijkste verschillen

Het kabinet heeft het Noodpakket 2.0 aangekondigd. Onderdeel van de aangekondigde maatregelen is de verlenging van de NOW met 3 maanden. Wat betekent dit voor werkgevers? Nieuwe mogelijkheden NOW 2.0 Ondernemers die gebruik hebben gemaakt van de NOW 1.0 én ondernemers die dat niet hebben gedaan maar dat voor de komende periode alsnog willen doen, kunnen een beroep  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
27 mei 2020

Geslaagd beroep op vertrouwensbeginsel met toepassing driestappenplan

In deze blog, zoals verschenen in de nieuwsbrief Omgevingsrecht van Sdu, wordt ingegaan op een uitspraak  van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 22 april jl. (ECLI:NL:RVS:2020:1128). Centraal in deze uitspraak staat het vertrouwensbeginsel. In de praktijk slaagt (of wellicht: slaagde) een beroep op het vertrouwensbeginsel in het bestuursrecht  ❯