Woningbouw in een krimpgebied. Of toch niet?



Bouwen en krimpen

Woningbouw in een krimpgebied – of niet. Dat was de vraag waar het om draaide in een Afdelingsuitspraak van 3 juli jl. ( ECLI:NL:RVS:2019:2214). De zaak betrof de vaststelling van een bestemmingsplan door de gemeenteraad van Middelburg dat de bouw van de nieuwe wijk Essenvelt met 400 woningen mogelijk maakt. Volgens www.rijksoverheid.nl is het eiland Walcheren, waar Middelburg op gelegen is, een anticipeergebied, t.w. een gebied waar de bevolking nu nog niet daalt, maar in de toekomst wel. De verwachting is dat hier het aantal inwoners tot 2040 met 4% daalt. Verschillende partijen stelden dan ook dat er helemaal geen behoefte bestond aan nog 400 woningen. De uitspraak werpt enerzijds licht op de vraag wie belanghebbende kunnen zijn bij een dergelijk besluit en op welke argumenten zij zich in dit verband kunnen beroepen. Anderzijds biedt de uitspraak een voorbeeld hoe de behoefte aan meer woningen bij gelijkblijvende of teruglopende inwoneraantallen toch valt te onderbouwen.

De eerste appellant woonde in de nieuwbouwwijk de Mortiere, anderhalve kilometer verderop gelegen. Deze wijk was al 10 jaar in aanbouw en nog steeds niet was voltooid. De appellant had twee pijlen op zijn boog om zijn belang te onderbouwen, die echter beide doel misten. Zijn stelling dat als gevolg van de mogelijke realisatie van Essenvelt de voltooiing van “zijn” wijk langer zou duren en daar tot leegstand zou kunnen leiden, haalde het niet. De Afdeling zag niet dat er een rechtstreeks verband was tussen de realisatie van Essenvelt c.q. het daartoe genomen besluit en de gestelde vertraging bij de afronding van de Mortiere.  De dragende overweging is wel wat cryptisch: “Of de bouwwerkzaamheden verdere vertraging zullen opleveren en of er leegstand zal ontstaan in de Mortiere, is niet het directe gevolg van de vaststelling van dit plan”. Vindt de Afdeling onzeker dat vertraging zal ontstaan, of vindt de Afdeling niet aannemelijk dat deze direct door het vaststellingsbesluit voor de nieuwe wijk wordt veroorzaakt? Bij deze appellant speelde nog iets anders: hij was ook eigenaar van onbebouwde gronden in de Mortiere waar hij woningen op wilde bouwen. Hij meende dus ook een potentieel concurrentiebelang te hebben bij het vaststellingsbesluit voor Essenvelt. De Afdeling stelde echter vast dat er geen bouwtitel voor zijn gronden was en ook geen concrete bouwplannen, anders dan een afgewezen principeverzoek. Er was dus geen concreet plan dat binnen hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied viel en kon concurreren met de ontwikkeling in Essenvelt. Deze appellant werd niet-ontvankelijk verklaard.

De overige appellanten woonden nabij de nieuwe geplande wijk en waren dus belanghebbend en ontvankelijk in hun beroep. Zij klaagden o.m. over onjuiste toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking en over het feit dat het plan in strijd was met provinciaal beleid. Dat stond woningbouw buiten bestaand bebouwd gebied alleen toe onder de voorwaarde dat andere gemeenten in Walcheren met het plan instemden. Daaraan was ten tijde van de vaststelling niet voldaan.

Beide argument waren juist, maar brachten appellanten uiteindelijk niets meer dan een vernietigd besluit met instandhouding van de rechtsgevolgen ervan.

De strijdigheid met provinciaal beleid was er inderdaad en in het bestreden besluit was daar ten onrechte niet op ingegaan. De raad verweerde zich met een beroep op het relativiteitsvereiste: dit provinciaal beleid zou niet strekken ter bescherming van de belangen van omwonenden. De Afdeling zag dat anders en stelde dat dit mede strekte ter voorkoming van onnodige woningbouw buiten bestaand bebouwd gebied en dus mede ter bescherming van het belang van appellanten. Maar inmiddels, na vaststelling, waren alle Walcherse gemeenten alsnog op één lijn gekomen en hadden met het plan ingestemd. Er was dus alsnog aan de betreffende provinciale voorwaarde voldaan.

De laddertoets was inderdaad verkeerd uitgevoerd – er was uitgegaan van Middelburg als woningmarktregio in plaats van geheel Walcheren – maar ook dat gebrek was hangende beroep hersteld met een aanvullende toets die wel op de juiste regio was gericht.  De daarin gegeven argumentatie waarom er toch behoefte bestaat aan deze 400 woningen, wordt door de Afdeling minutieus nagelopen. Zij gaat eerst in op de vraag welke plannen meegenomen mogen worden bij het bepalen van het bestaande aanbod. Zoals eerder overwogen – de Afdeling verwijst naar haar uitspraken van 28 juni 2017 en 14 februari 2018 – mogen “zachte”, nog niet concrete of voldoende vaststaande plannen daar buiten beeld blijven en dat geldt zelfs voor nog niet benutte wijzigingsbevoegdheden.

Vervolgens wordt ingegaan op de woningvraag. De redenering van de raad is dat gekeken moet worden naar de groei van het aantal huishoudens, die zal optreden door verdunning,  en dat elk nieuw huishouden een nieuwe woningvraag oproept. Daarbovenop houdt de raad rekening met aanvullende woningvraag als gevolg van sloop van bestaande woningen, onttrekking als gevolg van deeltijdwonen (Randstedelingen die een huis kopen, maar elders ingeschreven blijven) en een inhaalvraag als gevolg van het feit dat in de crisis de woningproductie achter is gebleven. Dat acht de Afdeling allemaal navolgbaar.  Per saldo komt uit een vergelijking van de aldus geschatte vraag- en aanbodcijfers naar voren dat er inderdaad ruimte is voor nog 400 woningen, die in het plan zijn voorzien. Vervolgens gaat de Afdeling ook nog in op de kwalitatieve aspecten van het woningaanbod. De laddertoets waar de raad zich op beroept gaat ervan uit dat de huishoudengroei op Walcheren vrijwel volledig voor rekening komt van oudere huishoudens, t.w. alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder. De Afdeling aanvaardt de redenering van de raad dat de nieuwe wijk daar rekening mee houdt. Dat zou blijken uit het feit dat plm 2/3e  grondgebonden woningen en 1/3e appartementen zijn voorzien  en uit de aanwezigheid van voorzieningen in de nabijheid, t.w. in een wijkwinkelcentrum in een andere wijk op een afstand van 1 km, waar bovendien een bus heen rijdt. Nu maar hopen dat die bus blijft rijden.

Deze bijdrage is ook gepubliceerd in de Nieuwsbrief Omgevingsrecht van SDU

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Coen Binnerts (tel. 023-5530246), binnerts@potjonker.nl of één van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten

Vond u deze blog interessant en wilt u op de hoogte blijven? Schrijft u zich dan in voor onze nieuwsbrief.




Actueel / blog

Inhoudelijke terugblik Seminar Aardgasvrij (ver)bouwen

Terugblik | Seminar Aardgasvrij (ver)bouwen Op 24 september jl. organiseerden Balance en Pot Jonker Advocaten het Seminar Aardgasvrij (ver)bouwen. Nederland heeft de ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn en het wordt steeds een beetje duidelijker hoe dit moet gebeuren. Tijdens het seminar zijn we ingegaan op het Klimaatakkoord, de verschillende alternatieven voor aardgas en  ❯


Mr. Studenten: Student-stage ervaring bij Pot Jonker

Stagelopen bij een advocatenkantoor zoals Pot Jonker. Hoe gaat het sollicitatietraject? Welke ervaring doe je dan op? En wat vergeet je nooit meer? Allemaal vragen die aan onze stagiair Adri Smidt werden gesteld voor het artikel in Mr. Studenten. → Lees hier het artikel Leuk om net als de ervaringsverhalen op onze eigen website te  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
04 oktober 2019

Levi Jacobs beëdigd als advocaat

Levi Jacobs (26) is op 28 augustus 2019 beëdigd als advocaat en werkt bij Pot Jonker Advocaten. Hij is in april 2018 afgestudeerd aan de UvA in rechtsgeleerdheid met als specialisatie de privaatrechtelijke rechtspraktijk en in wijsbegeerte. In september is hij gestart met de beroepsopleiding. Levi als Starter van de week in MR In de  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
27 september 2019

Pas-uitspraak leidt tot stroom vernietigingsuitspraken van bestemmingsplannen

Op 11 september jl. gingen weer zeven bestemmingsplannen geheel of gedeeltelijk over de kop als gevolg van het feit dat bij de vaststelling was teruggevallen op de passende beoordeling die ten grondslag ligt aan het Programma Aanpak Stikstof. De Afdeling deed uitspraak inzake plannen in Heiloo en Castricum voor de aanleg van een nieuwe aansluiting  ❯


Een hoge WW-premie voor flexibele arbeidskrachten per 1 januari 2020

Onder de Wet Arbeidsmarkt in Balans (‘WAB’) wordt het duurder om flexibele arbeidskrachten in te zetten. Dat komt onder meer door een wijziging in de financiering van de Werkloosheidswet (‘WW’). Ik vertel u daarover graag meer. WW-premie Als werkgever draagt u WW-premie af. Op dit moment wordt de hoogte van die premie bepaald door de  ❯


Failliet verklaarde VTK maakt onder leiding van curator Ingwersen doorstart

De in augustus failliet verklaarde apparatenbouwer Van Tongeren-Kennemer (VTK) maakt een doorstart. Het bedrijf dat apparatuur levert voor de voedingsindustrie gaat verder onder de vlag van de Deense SiccaDania Group. Peter Ingwersen, één van de drie bij Pot Jonker Advocaten werkzame curatoren, heeft als curator in dit faillissement deze doorstart gecoördineerd. Beperken schade en behoud  ❯


Ontslag makkelijker en goedkoper na 1 januari 2020?

Op 1 januari 2020 wordt een nieuwe ontslaggrond ingevoerd. Waarom is dat? En wat levert deze nieuwe onslaggrond op? Huidige ontslaggrond Sinds de invoering van de WWZ in 2015 hebben we te maken met specifiek in de wet omschreven ontslaggronden. Alleen als sprake is van een geheel voldragen ontslaggrond kan tot gedwongen ontslag via de  ❯


Zorgen om Nederlandse arbeidsmarkt: kloof tussen flex & vast groeit

Noodklok De kloof tussen werknemers in vaste dienst en flexwerkers (zzp’ers en werknemers zonder vast contract) wordt steeds groter in Nederland. Moeten we ons zorgen maken om deze ontwikkeling? Ja, zeggen onder andere de Vereniging Arbeidsrecht Advocaten Nederland en de Commissie Borstlap (die onderzoek deed naar de toekomstbestendigheid van de Nederlandse arbeidsmarkt). Er wordt gesproken  ❯


Een keten van arbeidsovereenkomsten; welke regels gelden straks?

Per 1 januari 2020 is het zo ver; de Wet Arbeidsmarkt in Balans (WAB) treedt in werking! Voor werkgevers brengt die wet de nodige veranderingen met zich. Er is inmiddels al veel aandacht geweest voor de lager wordende transitievergoeding, het feit dat het (wat) makkelijker wordt om werknemers te ontslaan en de sterker wordende positie  ❯


Rechtszekerheid in een omgevingsplan

De gemeenteraad van het Brabantse Boekel stelde in 2018 als eerste gemeente een “omgevingsplan” vast voor het buitengebied. Het ging om een zogenoemd bestemmingsplan met verbrede reikwijdte als bedoeld in artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Deze regeling biedt de mogelijkheid om voor te sorteren op de Omgevingswet. Op 14 augustus 2019  ❯