Woningbouw in een krimpgebied. Of toch niet?



Bouwen en krimpen

Woningbouw in een krimpgebied – of niet. Dat was de vraag waar het om draaide in een Afdelingsuitspraak van 3 juli jl. ( ECLI:NL:RVS:2019:2214). De zaak betrof de vaststelling van een bestemmingsplan door de gemeenteraad van Middelburg dat de bouw van de nieuwe wijk Essenvelt met 400 woningen mogelijk maakt. Volgens www.rijksoverheid.nl is het eiland Walcheren, waar Middelburg op gelegen is, een anticipeergebied, t.w. een gebied waar de bevolking nu nog niet daalt, maar in de toekomst wel. De verwachting is dat hier het aantal inwoners tot 2040 met 4% daalt. Verschillende partijen stelden dan ook dat er helemaal geen behoefte bestond aan nog 400 woningen. De uitspraak werpt enerzijds licht op de vraag wie belanghebbende kunnen zijn bij een dergelijk besluit en op welke argumenten zij zich in dit verband kunnen beroepen. Anderzijds biedt de uitspraak een voorbeeld hoe de behoefte aan meer woningen bij gelijkblijvende of teruglopende inwoneraantallen toch valt te onderbouwen.

De eerste appellant woonde in de nieuwbouwwijk de Mortiere, anderhalve kilometer verderop gelegen. Deze wijk was al 10 jaar in aanbouw en nog steeds niet was voltooid. De appellant had twee pijlen op zijn boog om zijn belang te onderbouwen, die echter beide doel misten. Zijn stelling dat als gevolg van de mogelijke realisatie van Essenvelt de voltooiing van “zijn” wijk langer zou duren en daar tot leegstand zou kunnen leiden, haalde het niet. De Afdeling zag niet dat er een rechtstreeks verband was tussen de realisatie van Essenvelt c.q. het daartoe genomen besluit en de gestelde vertraging bij de afronding van de Mortiere.  De dragende overweging is wel wat cryptisch: “Of de bouwwerkzaamheden verdere vertraging zullen opleveren en of er leegstand zal ontstaan in de Mortiere, is niet het directe gevolg van de vaststelling van dit plan”. Vindt de Afdeling onzeker dat vertraging zal ontstaan, of vindt de Afdeling niet aannemelijk dat deze direct door het vaststellingsbesluit voor de nieuwe wijk wordt veroorzaakt? Bij deze appellant speelde nog iets anders: hij was ook eigenaar van onbebouwde gronden in de Mortiere waar hij woningen op wilde bouwen. Hij meende dus ook een potentieel concurrentiebelang te hebben bij het vaststellingsbesluit voor Essenvelt. De Afdeling stelde echter vast dat er geen bouwtitel voor zijn gronden was en ook geen concrete bouwplannen, anders dan een afgewezen principeverzoek. Er was dus geen concreet plan dat binnen hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied viel en kon concurreren met de ontwikkeling in Essenvelt. Deze appellant werd niet-ontvankelijk verklaard.

De overige appellanten woonden nabij de nieuwe geplande wijk en waren dus belanghebbend en ontvankelijk in hun beroep. Zij klaagden o.m. over onjuiste toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking en over het feit dat het plan in strijd was met provinciaal beleid. Dat stond woningbouw buiten bestaand bebouwd gebied alleen toe onder de voorwaarde dat andere gemeenten in Walcheren met het plan instemden. Daaraan was ten tijde van de vaststelling niet voldaan.

Beide argument waren juist, maar brachten appellanten uiteindelijk niets meer dan een vernietigd besluit met instandhouding van de rechtsgevolgen ervan.

De strijdigheid met provinciaal beleid was er inderdaad en in het bestreden besluit was daar ten onrechte niet op ingegaan. De raad verweerde zich met een beroep op het relativiteitsvereiste: dit provinciaal beleid zou niet strekken ter bescherming van de belangen van omwonenden. De Afdeling zag dat anders en stelde dat dit mede strekte ter voorkoming van onnodige woningbouw buiten bestaand bebouwd gebied en dus mede ter bescherming van het belang van appellanten. Maar inmiddels, na vaststelling, waren alle Walcherse gemeenten alsnog op één lijn gekomen en hadden met het plan ingestemd. Er was dus alsnog aan de betreffende provinciale voorwaarde voldaan.

De laddertoets was inderdaad verkeerd uitgevoerd – er was uitgegaan van Middelburg als woningmarktregio in plaats van geheel Walcheren – maar ook dat gebrek was hangende beroep hersteld met een aanvullende toets die wel op de juiste regio was gericht.  De daarin gegeven argumentatie waarom er toch behoefte bestaat aan deze 400 woningen, wordt door de Afdeling minutieus nagelopen. Zij gaat eerst in op de vraag welke plannen meegenomen mogen worden bij het bepalen van het bestaande aanbod. Zoals eerder overwogen – de Afdeling verwijst naar haar uitspraken van 28 juni 2017 en 14 februari 2018 – mogen “zachte”, nog niet concrete of voldoende vaststaande plannen daar buiten beeld blijven en dat geldt zelfs voor nog niet benutte wijzigingsbevoegdheden.

Vervolgens wordt ingegaan op de woningvraag. De redenering van de raad is dat gekeken moet worden naar de groei van het aantal huishoudens, die zal optreden door verdunning,  en dat elk nieuw huishouden een nieuwe woningvraag oproept. Daarbovenop houdt de raad rekening met aanvullende woningvraag als gevolg van sloop van bestaande woningen, onttrekking als gevolg van deeltijdwonen (Randstedelingen die een huis kopen, maar elders ingeschreven blijven) en een inhaalvraag als gevolg van het feit dat in de crisis de woningproductie achter is gebleven. Dat acht de Afdeling allemaal navolgbaar.  Per saldo komt uit een vergelijking van de aldus geschatte vraag- en aanbodcijfers naar voren dat er inderdaad ruimte is voor nog 400 woningen, die in het plan zijn voorzien. Vervolgens gaat de Afdeling ook nog in op de kwalitatieve aspecten van het woningaanbod. De laddertoets waar de raad zich op beroept gaat ervan uit dat de huishoudengroei op Walcheren vrijwel volledig voor rekening komt van oudere huishoudens, t.w. alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder. De Afdeling aanvaardt de redenering van de raad dat de nieuwe wijk daar rekening mee houdt. Dat zou blijken uit het feit dat plm 2/3e  grondgebonden woningen en 1/3e appartementen zijn voorzien  en uit de aanwezigheid van voorzieningen in de nabijheid, t.w. in een wijkwinkelcentrum in een andere wijk op een afstand van 1 km, waar bovendien een bus heen rijdt. Nu maar hopen dat die bus blijft rijden.

Deze bijdrage is ook gepubliceerd in de Nieuwsbrief Omgevingsrecht van SDU

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Coen Binnerts (tel. 023-5530246), binnerts@potjonker.nl of één van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten

Vond u deze blog interessant en wilt u op de hoogte blijven? Schrijft u zich dan in voor onze nieuwsbrief.




Actueel / blog

Seminar Aardgasvrij (ver)bouwen op 24 september

Energietransitie: uitdagende gasdoelstelling De doelstelling om alle gebouwen in 2050 van het aardgas af te hebben, is uitdagend. Net als de keuzes die gemaakt moeten worden om die doelstelling te bereiken. Er zijn verschillende duurzame energiebronnen die aardgas kunnen vervangen; van een collectieve oplossing als een warmtenet tot individuele oplossingen zoals all-electric. Eenmaal een keuze  ❯


Het pensioenakkoord: welke wijzigingen staan vast en wat levert het op?

In juni 2019 sloot de regering met werkgevers en vakorganisaties een pensioenakkoord. Iedereen jubelde, want er is jarenlang tevergeefs gepoogd om een nieuw pensioenstelsel te bedenken dat zowel uitvoerbaar als betaalbaar zou zijn. In het pensioenakkoord staat een aantal maatregelen dat op termijn moet leiden tot een evenwichtig pensioenstelsel. Wat staat daarvan nu al vast?  ❯


Pot Jonker advocaten zoekt een advocaat-medewerker aanbestedingsrecht

Aanbestedingsrecht bij Pot Jonker Een belangrijke pijler van de sectie Vastgoed van Pot Jonker vormt de subsectie aanbestedingsrecht. De advocaten in deze sectie procederen en adviseren op het gebied van het Europese aanbestedingsrecht. Geregeld gaat het over aanbestedingen in de bouw & infra, maar vaak ook betreft het aanbestedingen op geheel andere gebieden zoals bijvoorbeeld  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
14 augustus 2019

Pot Jonker advocaten zoekt een advocaat-medewerker sectie vastgoed

Vastgoedsectie bij Pot Jonker De sectie Vastgoed vormt een belangrijke pijler van ons kantoor met een breed werkveld en veel ruimte voor opleiding. De belangrijkste deelgebieden waar wij ons mee bezighouden zijn: algemeen vastgoedrecht (kopen, huren, zakelijke rechten) civiel bouwrecht (inclusief bouwarbitrages) aanbestedingsrecht (dat uiteraard ook buiten de grenzen van het vastgoed reikt) makelaarstuchtrecht (NVM)  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
14 augustus 2019

De doe-het-zelvende overheid: de tendens op het gebied van inbesteden

Een overheidslichaam dat in een bepaalde behoefte wil voorzien, heeft de keuze om dat uit te besteden, of juist zelf te doen. De optie van het zelf doen is minder actueel in de bouw of bij levering van roerende zaken: veel overheden die zelf nog iets kunnen of willen bouwen of maken, zijn er niet.  ❯


Schade bij bedrijfsuitjes: wie betaalt hiervoor de rekening?​

Veel werknemers kijken reikhalzend uit naar het bedrijfsuitje. Wordt het dit jaar raften, skiën of toch karten? In het algemeen geldt: hoe gevaarlijker, hoe beter en u trakteert uw werknemers daarom misschien het liefste op een ‘thrill-seeking’ activiteit. Dergelijke activiteiten hebben echter ook een keerzijde: er bestaat een groter risico op ongelukken en daarmee een  ❯


Toekomstige overtredingen; herhaling voorkomen of preventief handhaven?

Ons bestuursrecht kent twee instrumenten waarmee handhavend kan worden opgetreden tegen overtredingen die nog moeten plaatsvinden: een last ter voorkoming van herhaling van een overtreding en een preventieve last. Men is er altijd vanuit gegaan dat tussen beide instrumenten geen vrije keuze bestaat. Maar heeft de wetgever wel bedoeld twee instrumenten in het leven te  ❯


Online platform Helpling, werkgever of niet?

In een zaak die FNV eind vorig jaar startte tegen Helpling (= een online platform waarop schoonmakers en huishoudens afspraken kunnen maken over uit te voeren huishoudelijke taken) heeft de kantonrechter inmiddels een uitspraak gedaan. FNV claimde dat Helpling een (verkapte) arbeids- dan wel uitzendovereenkomst heeft met de via haar in te huren schoonmakers, maar  ❯


Interview: Pure prijsconcurrentie bij Europese aanbestedingen onwenselijk

Bij Europese aanbestedingsprocedures is het alleen in goed gemotiveerde gevallen toegestaan om marktpartijen met elkaar te laten concurreren op basis van de laagste prijs zonder daarbij kwalitatieve aspecten een rol te laten spelen. Op basis van de memorie van toelichting bij de Aanbestedingswet werd aangenomen dat dit met name betrekking zou hebben op de inkoop van producten  ❯


Woningbouw in een krimpgebied. Of toch niet?

Bouwen en krimpen Woningbouw in een krimpgebied – of niet. Dat was de vraag waar het om draaide in een Afdelingsuitspraak van 3 juli jl. ( ECLI:NL:RVS:2019:2214). De zaak betrof de vaststelling van een bestemmingsplan door de gemeenteraad van Middelburg dat de bouw van de nieuwe wijk Essenvelt met 400 woningen mogelijk maakt. Volgens www.rijksoverheid.nl  ❯