Verkoper, let op! Spreek (ook) af wat je niet verkoopt



Mededelingsplicht verkoper gaat voor onderzoeksplicht koper

Onlangs heeft de rechter uitspraak gedaan in een zaak waarbij een koper en verkoper, beide ervaren vastgoedhandelaren, na het sluiten van een koopovereenkomst terzake van een flatgebouw onenigheid kregen over de omvang van hetgeen verkocht was.

De koper stelde dat hij zowel een flatgebouw als de bijbehorende oprit had gekocht en dus recht had op levering daarvan. Door de oprit niet te leveren schoot de verkoper volgens koper toerekenbaar tekort in zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. De verkoper stelde zich echter op het standpunt dat noch uit de functie en ligging van de oprit, noch uit de koopovereenkomst en leveringsakte kon worden afgeleid dat hij gehouden was de oprit te leveren.

Met dit laatste was de rechter het eens; een tekstuele uitleg van de leveringsakte mocht de koper niet baten. In de volgende zaaksomschrijving uit de leveringsakte leest de rechter niet dat partijen bedoeld hadden ook een oprit te verkopen:

“het flatgebouw met opstallen erf, tuin en verdere aan- en toebehoren, staande en gelegen aan de (adres 1], uitmakende een op het terrein aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer acht are en negentig centiare van het perceel kadastraal bekend [kadastrale gegevens].”

Echter, niet alleen de bewoordingen van de overeenkomst is van belang bij de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst. Uit art. 7:17 lid 2 BW volgt – voor zover relevant – dat een zaak ook niet aan de overeenkomst beantwoordt indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zou zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De vraag die derhalve beantwoord moest worden was of de koper in de gegeven omstandigheden mocht verwachten dat niet alleen het flatgebouw maar ook de oprit tot het verkochte zou behoren.

De rechter vond van wel. De reden daarvoor was dat uit de overgelegde stukken (foto’s) bleek dat alleen via de oprit rechtstreeks toegang tot het soutterain en de als zodanig herkenbare hoofdingang van het flatgebouw kon worden verkregen. De rechter was van oordeel dat de koper in dit geval mocht verwachten dat hij het gekochte via eigen grond (althans het direct op het gebouw aansluitende deel) kon bereiken en dat hij het pand ook (en vooral) via de hoofdingang zou kunnen betreden, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen.

Volgens de rechter had het op de weg gelegen van de verkoper om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de koper actief te informeren over de onmogelijkheid om via de oprit het flatgebouw en souterrain te betreden. Hiermee heeft de verkoper de op haar rustende mededelingsplicht geschonden. Het verweer van verkoper dat koper ook geen vragen had gesteld over de oprit kon de verkoper derhalve niet baten. Als algemene regel geldt immers dat de mededelingsplicht van de verkoper voor de onderzoeksplicht van koper gaat.

Het beroep van de verkoper op de in de koopovereenkomst bedongen exoneratie voor ‘zichtbare en onzichtbare gebreken’ ging niet op. Een algehele uitsluiting van aansprakelijkheid kon de rechter hierin niet teruglezen omdat in dezelfde overeenkomst werd bepaald dat verkoper ‘garandeerd dat hij met betrekking tot het verkochte alle informatie aan de koper heeft gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht’. Laatstgenoemde garantie zou zinledig zijn als aansprakelijkheid van de verkoper geheel zou zijn uitgesloten.

Conclusie

Uit de hierboven behandelde uitspraak volgt maar weer eens dat een verkoper er bij de (ver)koop van een onroerende zaak niet zomaar vanuit mag gaan dat het gedeelte dat niet als zodanig omschreven staat in de koopovereenkomst ook geen onderdeel uitmaakt daarvan. De verwachting van de koper is mede bepalend voor de omvang van hetgeen is verkocht. Het is dan ook raadzaam om als verkoper eventuele verwachtingen direct in de kiem te smoren; ‘dit koopt u wel én dit koopt u niet’.

Klik hier om de hele uitspraak na te lezen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jurriaan Dijkman (dijkman@potjonker.nl) of met één van de advocaten van de sectie vastgoed.




Actueel / blog

Endotoxinen, zoönose, gezondheid en de noodzaak tot het opstellen van een milieueffectrapport

De vrees voor gezondheidsschade door fijn stof, endotoxinen en/of zoönosen (van dier op mens overdraagbare ziekten) speelt steeds vaker een rol bij het verlenen van omgevingsvergunningen in met name de agrarische- en veehouderijsector. Voor fijn stof zijn emissiefactoren vastgesteld voor runderen, varkens, geiten, kippen, kalkoenen, eenden, nertsen en parelhoenders. De varkenssector en met name de  ❯


Oneerlijke overheidsconcurrentie aan banden gelegd

Ter voorkoming van oneerlijke concurrentie dienen overheden die concurreren met marktpartijen zich te houden aan de gedragsregels in de Wet Markt en Overheid. Deze gedragsregels kunnen opzij worden gezet door het nemen van een algemeen belang besluit. In verschillende rechtszaken is inmiddels geprocedeerd over de vraag of de exploitatie van parkeergarages door de overheid kan  ❯


Rocco Mulder aangesteld tot curator in faillissement Indiase Jet Airways

De op één na grootse luchtvaartmaatschappij van India, Jet Airways (India) Limited, is op 21 mei 2019 door de rechtbank Noord-Holland in Haarlem in staat van faillissement verklaard met aanstelling van Rocco Mulder tot curator. Het faillissement is aangevraagd door transporteurs uit België en Luxemburg. Rocco Mulder is één van de drie bij Pot Jonker  ❯


Pot Jonker staat burgemeester Haarlemmermeer bij in kort geding OV-staking

Door de landelijke OV-staking vandaag is het voor veel mensen een uitdaging om op hun plek van bestemming te komen. Dat is niet alleen vervelend, maar kan ook tot gevaarlijke situaties leiden daar waar grote mensenmassa’s stranden. Daarom zijn we trots dat Pot Jonker advocaten de burgemeester van de Haarlemmermeer succesvol heeft kunnen bijstaan in  ❯


Pot Jonker advocaten zoekt ervaren advocaat IT, IE, privacy & e-commerce

Vanwege de groei van onze sectie IT, Intellectueel eigendom (IE), privacy en e-commerce kijken wij uit naar een ondernemende en gedreven advocaat om met ons deze praktijk verder uit te bouwen. Techsectie bij Pot Jonker Onze sectie IT, IE, privacy & e-commerce werkt voor middelgrote tot grote ondernemingen in het hogere segment, overheden en zorginstellingen.  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
24 mei 2019

Wijzigingen medisch tuchtrecht per 1 april 2019

Waarschijnlijk bent u er al mee bekend dat de Wet op de beroepen in de individuele gezondheidszorg (Wet BIG) per 1 april 2019 is gewijzigd. Omdat een aantal van die wijzigingen vrij ingrijpend zijn, zal ik de belangrijkste veranderingen voor u op een rij zetten: Verruiming van de reikwijdte van de Wet BIG Niet alleen  ❯


Contracting als nieuwe vorm van samenwerken: het ei van Columbus

De laatste jaren is er veel te doen over allerlei nieuwe samenwerkingsvormen. Iedereen kent de klassieke arbeidsovereenkomst en uitzendrelatie. De laatste jaren was de samenwerking met zzp’ers een hot topic en momenteel staat arbeid via een platform (zoals Deliveroo) veel in de belangstelling. Daarnaast wordt weleens gesproken over problemen met contracting. Maar wat is dat  ❯


Een aanvaardbaar niveau van hinder

Een open voorschrift in een milieuvergunning, dat de exploitant verplicht om hinder te beperken tot een ”aanvaardbaar niveau”, is geen vrijbrief om daarin alsnog strenge normen ter voorkoming van die hinder te lezen, zo leert een uitspraak van de Afdeling van 24 april 2019. Naleving van de vergunning moet geen moving target worden voor de  ❯


Mogelijke verruiming inzagerecht in medisch dossier door nabestaanden

Eerder informeerde ik u over een wetsvoorstel waarin het inzagerecht voor nabestaanden wettelijk wordt vastgelegd. Op 23 april 2019 heeft de Tweede Kamer met het wetsvoorstel ingestemd, maar daaraan voorafgaand zijn er nog wel enkele wijzigingen doorgevoerd. Het is dan ook tijd voor een update. Op grond van het wetsvoorstel wordt het voor nabestaanden mogelijk  ❯


Kunnen bonden buiten spel worden gezet?

Kunnen bonden buiten spel worden gezet? Enige tijd terug was groot nieuws dat supermarktketen Jumbo met de ondernemingsraad een arbeidsvoorwaardenregeling (AVR) had afgesproken. Wat minder bekend is, is dat de bonden vervolgens de gang naar de rechter gemaakt hebben en die strijd wonnen, omdat Jumbo vergeten was de CAO op te zeggen. Dat is nu  ❯