Verkoper, let op! Spreek (ook) af wat je niet verkoopt



Mededelingsplicht verkoper gaat voor onderzoeksplicht koper

Onlangs heeft de rechter uitspraak gedaan in een zaak waarbij een koper en verkoper, beide ervaren vastgoedhandelaren, na het sluiten van een koopovereenkomst terzake van een flatgebouw onenigheid kregen over de omvang van hetgeen verkocht was.

De koper stelde dat hij zowel een flatgebouw als de bijbehorende oprit had gekocht en dus recht had op levering daarvan. Door de oprit niet te leveren schoot de verkoper volgens koper toerekenbaar tekort in zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. De verkoper stelde zich echter op het standpunt dat noch uit de functie en ligging van de oprit, noch uit de koopovereenkomst en leveringsakte kon worden afgeleid dat hij gehouden was de oprit te leveren.

Met dit laatste was de rechter het eens; een tekstuele uitleg van de leveringsakte mocht de koper niet baten. In de volgende zaaksomschrijving uit de leveringsakte leest de rechter niet dat partijen bedoeld hadden ook een oprit te verkopen:

“het flatgebouw met opstallen erf, tuin en verdere aan- en toebehoren, staande en gelegen aan de (adres 1], uitmakende een op het terrein aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer acht are en negentig centiare van het perceel kadastraal bekend [kadastrale gegevens].”

Echter, niet alleen de bewoordingen van de overeenkomst is van belang bij de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst. Uit art. 7:17 lid 2 BW volgt – voor zover relevant – dat een zaak ook niet aan de overeenkomst beantwoordt indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zou zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De vraag die derhalve beantwoord moest worden was of de koper in de gegeven omstandigheden mocht verwachten dat niet alleen het flatgebouw maar ook de oprit tot het verkochte zou behoren.

De rechter vond van wel. De reden daarvoor was dat uit de overgelegde stukken (foto’s) bleek dat alleen via de oprit rechtstreeks toegang tot het soutterain en de als zodanig herkenbare hoofdingang van het flatgebouw kon worden verkregen. De rechter was van oordeel dat de koper in dit geval mocht verwachten dat hij het gekochte via eigen grond (althans het direct op het gebouw aansluitende deel) kon bereiken en dat hij het pand ook (en vooral) via de hoofdingang zou kunnen betreden, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen.

Volgens de rechter had het op de weg gelegen van de verkoper om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de koper actief te informeren over de onmogelijkheid om via de oprit het flatgebouw en souterrain te betreden. Hiermee heeft de verkoper de op haar rustende mededelingsplicht geschonden. Het verweer van verkoper dat koper ook geen vragen had gesteld over de oprit kon de verkoper derhalve niet baten. Als algemene regel geldt immers dat de mededelingsplicht van de verkoper voor de onderzoeksplicht van koper gaat.

Het beroep van de verkoper op de in de koopovereenkomst bedongen exoneratie voor ‘zichtbare en onzichtbare gebreken’ ging niet op. Een algehele uitsluiting van aansprakelijkheid kon de rechter hierin niet teruglezen omdat in dezelfde overeenkomst werd bepaald dat verkoper ‘garandeerd dat hij met betrekking tot het verkochte alle informatie aan de koper heeft gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht’. Laatstgenoemde garantie zou zinledig zijn als aansprakelijkheid van de verkoper geheel zou zijn uitgesloten.

Conclusie

Uit de hierboven behandelde uitspraak volgt maar weer eens dat een verkoper er bij de (ver)koop van een onroerende zaak niet zomaar vanuit mag gaan dat het gedeelte dat niet als zodanig omschreven staat in de koopovereenkomst ook geen onderdeel uitmaakt daarvan. De verwachting van de koper is mede bepalend voor de omvang van hetgeen is verkocht. Het is dan ook raadzaam om als verkoper eventuele verwachtingen direct in de kiem te smoren; ‘dit koopt u wel én dit koopt u niet’.

Klik hier om de hele uitspraak na te lezen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jurriaan Dijkman (dijkman@potjonker.nl) of met één van de advocaten van de sectie vastgoed.




Actueel / blog

Vacature: advocaat-stagiaire Ondernemings- en Insolventierecht en advocaat-stagiaire Vastgoed

Pot Jonker Advocaten N.V. is een van de grote kantoren in de regio Haarlem. Bij Pot Jonker werken ambitieuze advocaten met liefde voor het vak en een “no nonsense” mentaliteit. De sfeer op kantoor is informeel en collegiaal. Deuren staan open en kennis en ervaringen worden gedeeld. Er wordt veel samengewerkt in secties en praktijkgroepen  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
16 januari 2019

Wijziging van de ladder voor duurzame verstedelijking, hoeveel treden worden er werkelijk genomen?

De realisatie van een bedrijf zal vaak als nieuwe stedelijke ontwikkeling kwalificeren. In dat geval moet aan de ladder voor duurzame verstedelijking worden voldaan (de Ladder). Kort samengevat onderzoekt het bevoegd gezag (in de praktijk laat het bevoegd gezag dit onderzoeken) bij het aflopen van de Ladder of er wel behoefte is aan het nieuwe  ❯


Annotatie over toezichthoudersaansprakelijkheid

Toezichthoudersaansprakelijkheid: Heeft de toezichthouder in redelijkheid tot zijn beleid met betrekking tot toezicht en controle dan wel tot zijn optreden in een concreet geval kunnen komen, gegeven een ruime mate van beleids- en beoordelingsvrijheid, het aan de orde zijnde risico en de hem bekende omstandigheden? Barkhuysen & Swagemakers, Gst. toezichthoudersaansprakelijkheid


De overheid als contractpartner bij ruimtelijke ontwikkelingen – verzwakt veel beloven het vertrouwen?

In de praktijk komt het regelmatig voor dat de gemeenteraad planologische medewerking onthoudt aan een ruimtelijke ontwikkeling, nadat de ontwikkelaar daarover maanden – soms jaren – overleg heeft gevoerd met de gemeente. De ontwikkelaar ontleende aan dat overleg het vertrouwen dat de gemeenteraad zijn planologische medewerking wel zou verlenen. Soms is dat vertrouwen zelfs gebaseerd  ❯


Het relativiteitsvereiste bezien vanuit vier groepen belanghebbenden

Sinds 1 januari 2013 kent ook het algemene bestuursrecht de relativiteitseis (art. 8:69a Awb), nadat deze al eerder in de Crisis- en herstelwet was opgenomen. In deze bijdrage wordt aan de hand van een aantal recente Afdelingsuitspraken bezien welke consequenties dit nieuwe wetsartikel voor de rechtspraktijk heeft. Duidelijk is dat de beperking van het beroepsrecht  ❯


Verwijtbare werkloosheid: ontslagreden boven ontslagroute

Wellicht is het u in de eindejaarshectiek ontgaan, maar de Centrale Raad van Beroep (CRvB) heeft eind 2018 een noemenswaardige uitspraak gedaan die ik u niet wil onthouden. Er is namelijk een nieuw toetsingskader ontwikkeld voor het beoordelen van de vraag of een werknemer verwijtbaar werkloos is geworden in de zin van (artikel 24 van)  ❯


Parkeren en ruimtelijke ordening; een lastige combinatie

Parkeerbehoefte en een goede ruimtelijke ordening: een combinatie die tot veel reuring, vragen en dus ook jurisprudentie leidt.  In een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 januari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:9) wordt weer eens duidelijk uiteen gezet hoe getoetst moet worden of een project voldoende parkeergelegenheid biedt om in de parkeerbehoefte  ❯


Veranderingen in arbeidsrechtland in 2019

Monetta Driessen heeft al een interessante blog geschreven over de verwachte trends en ontwikkelingen in HRM land. In aanvulling op die blog een aantal arbeidsrechtelijke weetjes: Voor kleine werkgevers wordt het makkelijker om in aanmerking te komen voor de overbruggingsregeling. Er hoeft niet langer in elk van de drie boekjaren voor aanvang van een ontslagprocedure  ❯


Een antennemast in your backyard?

Op 5 december 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:3979) deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) uitspraak in de zaak waarin het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wassenaar aan KPN een omgevingsvergunning had verleend voor het bouwen van een antennemast voor het mobiele netwerk. In de zaak komt aan de orde op welke  ❯


Staatssteun en grondverwerving: een wespennest

Wie het onderste uit de kan wil, krijgt het lid op de neus. Dit gezegde dringt zich op na lezing van het arrest  van het hof Arnhem Leeuwarden d. d. 6 november 2018 in een zaak tussen de gemeente Harlingen en het bedrijf Spaansen, die al eerder tot veel publiciteit leidde. Teruggebracht tot de essentie  ❯