Verkoper, let op! Spreek (ook) af wat je niet verkoopt



Mededelingsplicht verkoper gaat voor onderzoeksplicht koper

Onlangs heeft de rechter uitspraak gedaan in een zaak waarbij een koper en verkoper, beide ervaren vastgoedhandelaren, na het sluiten van een koopovereenkomst terzake van een flatgebouw onenigheid kregen over de omvang van hetgeen verkocht was.

De koper stelde dat hij zowel een flatgebouw als de bijbehorende oprit had gekocht en dus recht had op levering daarvan. Door de oprit niet te leveren schoot de verkoper volgens koper toerekenbaar tekort in zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. De verkoper stelde zich echter op het standpunt dat noch uit de functie en ligging van de oprit, noch uit de koopovereenkomst en leveringsakte kon worden afgeleid dat hij gehouden was de oprit te leveren.

Met dit laatste was de rechter het eens; een tekstuele uitleg van de leveringsakte mocht de koper niet baten. In de volgende zaaksomschrijving uit de leveringsakte leest de rechter niet dat partijen bedoeld hadden ook een oprit te verkopen:

“het flatgebouw met opstallen erf, tuin en verdere aan- en toebehoren, staande en gelegen aan de (adres 1], uitmakende een op het terrein aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer acht are en negentig centiare van het perceel kadastraal bekend [kadastrale gegevens].”

Echter, niet alleen de bewoordingen van de overeenkomst is van belang bij de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst. Uit art. 7:17 lid 2 BW volgt – voor zover relevant – dat een zaak ook niet aan de overeenkomst beantwoordt indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zou zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De vraag die derhalve beantwoord moest worden was of de koper in de gegeven omstandigheden mocht verwachten dat niet alleen het flatgebouw maar ook de oprit tot het verkochte zou behoren.

De rechter vond van wel. De reden daarvoor was dat uit de overgelegde stukken (foto’s) bleek dat alleen via de oprit rechtstreeks toegang tot het soutterain en de als zodanig herkenbare hoofdingang van het flatgebouw kon worden verkregen. De rechter was van oordeel dat de koper in dit geval mocht verwachten dat hij het gekochte via eigen grond (althans het direct op het gebouw aansluitende deel) kon bereiken en dat hij het pand ook (en vooral) via de hoofdingang zou kunnen betreden, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen.

Volgens de rechter had het op de weg gelegen van de verkoper om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de koper actief te informeren over de onmogelijkheid om via de oprit het flatgebouw en souterrain te betreden. Hiermee heeft de verkoper de op haar rustende mededelingsplicht geschonden. Het verweer van verkoper dat koper ook geen vragen had gesteld over de oprit kon de verkoper derhalve niet baten. Als algemene regel geldt immers dat de mededelingsplicht van de verkoper voor de onderzoeksplicht van koper gaat.

Het beroep van de verkoper op de in de koopovereenkomst bedongen exoneratie voor ‘zichtbare en onzichtbare gebreken’ ging niet op. Een algehele uitsluiting van aansprakelijkheid kon de rechter hierin niet teruglezen omdat in dezelfde overeenkomst werd bepaald dat verkoper ‘garandeerd dat hij met betrekking tot het verkochte alle informatie aan de koper heeft gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht’. Laatstgenoemde garantie zou zinledig zijn als aansprakelijkheid van de verkoper geheel zou zijn uitgesloten.

Conclusie

Uit de hierboven behandelde uitspraak volgt maar weer eens dat een verkoper er bij de (ver)koop van een onroerende zaak niet zomaar vanuit mag gaan dat het gedeelte dat niet als zodanig omschreven staat in de koopovereenkomst ook geen onderdeel uitmaakt daarvan. De verwachting van de koper is mede bepalend voor de omvang van hetgeen is verkocht. Het is dan ook raadzaam om als verkoper eventuele verwachtingen direct in de kiem te smoren; ‘dit koopt u wel én dit koopt u niet’.

Klik hier om de hele uitspraak na te lezen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jurriaan Dijkman (dijkman@potjonker.nl) of met één van de advocaten van de sectie vastgoed.




Actueel / blog

De persoonlijke aansprakelijkheid van de curator: oppassen geblazen, steeds meer ‘regels’! Een overzicht van de stand van zaken

In het Tijdschrift voor Insolventierecht 2019/1 bespreekt Rocco Mulder, advocaat en partner bij Pot Jonker Advocaten, de persoonlijke aansprakelijkheid van de curator in relatie tot de door hem in acht te nemen ‘regels’. Welke ‘regels’ dienen te worden nagekomen en welke mate van verwijtbaarheid van de curator is nodig? Het artikel treft u hieronder aan:  ❯


Meer duidelijkheid over de compensatieregeling

Al eerder hebben wij u geïnformeerd over de zogenoemde compensatieregeling. Op grond van die regeling worden werkgevers kort gezegd gecompenseerd voor de transitievergoeding die zij na twee jaar ziekte aan een werknemer betalen. Voor een meer uitvoerige uiteenzetting van de compensatieregeling verwijzen wij u naar deze blog. Het was al bekend dat vanaf 1 april 2020  ❯


Vergeet u de vakantiedagen niet?

Wist u dat werknemers moeten worden geïnformeerd over een eventueel verlies van vakantiedagen? En dat, als dat niet gebeurt, de vakantierechten in ieder geval vijf jaar blijven bestaan en de werknemer bij het einde van het dienstverband recht heeft op uitbetaling daarvan? Uit de wet volgt dat werknemers met een werkweek van 40 uur jaarlijks  ❯


Klachten over een leidinggevende niet serieus nemen? Werkgever aansprakelijk voor schade als gevolg van burnout!

De zaak Een chauffeur van in de vijftig beklaagt zich na tientallen jaren dienstverband over de planner, met wie hij te maken heeft. Hij doet dat persoonlijk, maar ook – in een tijdsbestek van een jaar – 4 maal schriftelijk en zowel bij de algemeen directeur als bij de HR directeur. Op enig moment valt  ❯


Geschillencommissie sociaal domein van start

Sinds 1 januari 2019 bestaat er een Geschillencommissie sociaal domein. Dit is een geschillencommissie die zich – vooralsnog – richt op een tweetal typen geschillen: Geschillen tussen gemeenten over de vraag welke gemeente verantwoordelijk is voor de benodigde zorg voor een jeugdige (gelet op het woonplaatsbeginsel uit de Jeugdwet); Geschillen tussen gemeenten en een zorgaanbieder  ❯


Slapende dienstverbanden: kan het nu wel of niet?

Vroeger konden werkgevers een arbeidsovereenkomst met een langdurig arbeidsongeschikte in beginsel kosteloos beëindigen. Tegenwoordig is dat niet meer zo. Uit de wet volgt immers dat de transitievergoeding ook verschuldigd is bij beëindiging van een arbeidsovereenkomst met een langdurig arbeidsongeschikte werknemer. Het gevolg hiervan is dat werkgevers eerst 104 weken minstens 70 % van het loon  ❯


Bijzondere omstandigheden bij invordering van dwangsommen en kostenverhaal: de leer van de formele rechtskracht revisited

Op 10 april 2018 publiceerde ik op deze website een blog over de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel, over bijzondere omstandigheden bij invordering van dwangsommen en kostenverhaal. Aan het einde van de conclusie gaf AG Wattel een bonusantwoord, op een niet gestelde vraag, waarmee zachtjes aan de stoelpoten van de formele rechtskracht werd gezaagd. De  ❯


Subsidie op afstand; haken en ogen

Steeds vaker kiezen lokale overheden ervoor om niet langer zelf de subsidiepot te beheren (subsidies worden niet meer zo sexy gevonden) maar om die gelden in fondsen te plaatsen, die al dan niet revolverend hun werk moeten doen. Soms besluit men daartoe om zo de nodige inhoudelijke expertise in te kunnen schakelen, of om de  ❯


Vacature: advocaat-stagiaire ondernemings- en insolventierecht

Pot Jonker Advocaten N.V. is een van de grote kantoren in de regio Haarlem. Bij Pot Jonker werken ambitieuze advocaten met liefde voor het vak en een “no nonsense” mentaliteit. De sfeer op kantoor is informeel en collegiaal. Deuren staan open en kennis en ervaringen worden  gedeeld. Er wordt veel samengewerkt in secties en praktijkgroepen  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
20 februari 2019

De Wet arbeidsmarkt in balans aangenomen door de Tweede Kamer

In november berichtte mijn collega Muriel Middeldorp al over de Wet arbeidsmarkt in balans (de Wab). Bijna drie maanden later, op 5 februari 2019, heeft de Tweede Kamer het voorstel met enkele wijzigingen aangenomen. Een korte samenvatting van het voorstel: Ondanks verschillende kritieken is de introductie van de cumulatiegrond (i-grond) in stand gehouden. Deze nieuwe  ❯