Verjaring leidt wel tot wijziging in de eigendomsverhoudingen, maar niet tot wijziging in de bestemming: een bijzondere last onder dwangsom



In al het stikstofgeweld, met rücksichtsloze vernietigingen door de Afdeling bestuursrechtspraak, zou je haast vergeten dat er nog andere zaken spelen, die niet over de PAS gaan en waarin nog “ouderwets” actief aan finale geschilbeslechting wordt gedaan. Een voorbeeld is de uitspraak van 9 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3413, waarin een last onder dwangsom ter verwijdering van een bijgebouw voorlag.

Het bijgebouw in kwestie is op de hoek van het betreffende perceel geplaatst, nabij een monumentale lindeboom. Volgens het college was het gebouw zonder omgevingsvergunning en in strijd met het vigerende bestemmingsplan gerealiseerd. Daarbij stond het gebouw deels op gemeentegrond en deels op gronden van derden. Op grond van artikel 2.1 lid 1 a en c van de Wabo zijn appellanten gelast om het perceel terug te brengen naar de situatie waarbij de kadastrale grenzen gerespecteerd worden. Het bijgebouw diende geheel dan wel gedeeltelijk (tot aan de kadastrale grens) verwijderd te worden. De oplettende lezer ziet hierin al een rariteit: kadastrale grenzen en strijd met het bestemmingsplan?

Appellanten maakten bezwaar, maar behalve een aanpassing van de handhavingsgrondslag en een aanvullende motivering, bleef het bestreden besluit in stand.

Ook beroep bij de rechtbank mocht appellanten niet baten; het beroep werd ongegrond verklaard.

In hoger beroep betoogden appellanten dat de rechtbank niet had onderkend dat de civielrechtelijke rechtspositie van hen wel degelijk relevant was. Door verjaring was de strook gemeentegrond hun eigendom geworden: al 50 jaar werd de strook als woonperceel gebruikt en had deze dus feitelijk altijd de bestemming “Wonen” gehad, zo betoogden ze. De last was ten onrechte gericht op het respecteren van de kadastrale grenzen.

De Afdeling maakte korte metten met de stellingen van appellanten: de civielrechtelijke rechtspositie van partijen was niet van groot belang en de primaire grondslag van de last was, zo bleek uit de beslissing op bezwaar, strijd met het bestemmingsplan, en niet de eigendomssituatie. Het tientallen jaren in gebruik hebben van een strook als woonperceel, maakt niet dat de bestemming ook (door verjaring?) feitelijk wordt gewijzigd in “Wonen”. De bestemming onder het bijgebouw is deels Wonen, deels Agrarisch en deels Groen. Dat het bijgebouw niet binnen de bestemmingen Agrarisch en Groen past, is niet door appellanten bestreden. Dat de strook door verjaring eigendom was geworden van appellanten is overigens door het college erkend.

Waar ging het dan wel mis voor het college?

Het college had ter zitting bevestigd dat de grondslag voor handhavend optreden was gelegen in het bouwen in strijd met het bestemmingsplan. Dat bleek echter niet met zoveel woorden uit de last die aan appellanten was opgelegd. In bezwaar was de motivering wel gewijzigd, maar de last zelf was hetzelfde gebleven. Ook na de beslissing op bezwaar luidde de last dat de kadastrale grenzen gerespecteerd moesten worden en dat het bijgebouw in ieder geval tot aan de kadastrale grens moest worden verwijderd. Dat betekende, aldus de Afdeling, dat de grondslag en de motivering van de last enerzijds en de last zelf anderzijds niet op elkaar aansloten. En dat is in strijd met de rechtszekerheid.

Aan zicht op legalisatie kwamen appellanten niet toe: er was geen nieuw bestemmingsplan in procedure en er was geen aanvraag tot een legaliserende omgevingsvergunning ingediend. Het pleidooi dat het bouwwerk best gelegaliseerd kon worden, omdat de monumentale lindeboom niet was beschadigd (en het verwijderen van het bijgebouw juist wel tot beschadiging van de boom zou leiden) haalde het dus ook niet.

Omdat er toch wat schortte aan de last, terwijl wel duidelijk was dat het bijgebouw niet kon worden “gered”, heeft de Afdeling op de voet van artikel 8:51d Awb het college opgedragen om het gebrek in het besluit te herstellen: grondslag en motivering van de last dienen in overeenstemming te worden gebracht met de tekst van de last zelf. Het college krijgt hiervoor zes weken de tijd. Finale geschilbeslechting waarvoor het bedoeld is.

Lering uit deze zaak? Verjaring door bestendig gebruik levert weliswaar nieuwe eigendomsverhoudingen op, maar dat bestendige gebruik verandert de publiekrechtelijke bestemming natuurlijk niet. Een last moet duidelijk zijn en aansluiten op de motivering en grondslag ervan. Daarvan is geen sprake indien in de last wordt gehamerd op respecteren van kadastrale grenzen, terwijl de grondslag strijd met het bestemmingsplan is. En zicht op legalisatie is alleen aan de orde indien een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd, en/of indien ten minste een begin is gemaakt met de voor verlening van een omgevingsvergunning vereiste procedure, hetgeen niet mogelijk is zonder een aanvraag. En ook: de Afdeling is het finaal beslechten van geschillen nog niet verleerd.

Deze bijdrage is ook gepubliceerd in de Nieuwsbrief Omgevingsrecht van SDU.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. M.F.A. (Marieke) Dankbaar, (tel: 023 – 553 02 36) , dankbaar@potjonker.nl of één van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten.

Vond u deze blog interessant en wilt u op de hoogte blijven? Schrijft u zich dan in voor onze nieuwsbrief




Actueel / blog

Pot Jonker In-house dag beoordeeld met een 8,5!

Afgelopen donderdag 13 februari hebben we een ambitieuze groep rechtenstudenten verwelkomt op ons kantoor. Na een lunch startte ons inhoudelijke programma waarin kennismaken met onze advocaten, zaken en kantoor centraal stond. Ervaring studenten De aanwezigen studenten hebben onze in-house dag gemiddeld beoordeeld met een 8,5! En geven aan door deze dag een beter beeld te  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
18 februari 2020

Welkom – Tim van Opzeeland gestart als juridisch medewerker

Tim van Opzeeland is recentelijk gestart bij  Pot Jonker Advocaten als juridisch medewerker op de sectie arbeidsrecht. Gedurende zijn studie heeft hij door zijn stages bij diverse kantoren, ook bij Pot Jonker, en werk voor de Rechtswinkel Bijlmermeer uiteenlopende juridische ervaring opgedaan. Stage was de opstap naar meer Ik vind het gaaf dat mijn stage  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
30 januari 2020

Commissie Borstlap: ontslag moet eenvoudiger en flexwerk moet worden teruggedrongen

Vandaag presenteerde de commissie Borstlap het langverwachte rapport over (de toekomstbestendigheid van) de arbeidsmarkt. Een kleine greep uit het rapport: werkgevers moeten personeel eenvoudiger kunnen ontslaan, flexibele arbeidscontracten moeten zo veel mogelijk worden teruggedrongen en belastingvoordelen voor zelfstandigen moeten verdwijnen. Met het rapport wil de commissie het kabinet munitie geven voor verdere stappen. Wat die  ❯


Wanneer is een mantelzorgwoning een mantelzorgwoning?

Toen mantelzorg steeds meer als officiële zorgvorm werd gezien en er ook bijvoorbeeld via de Wmo formeel een beroep op werd gedaan, besloot de wetgever dat het tijd was om het bouwen of gebruiken van een mantelzorgwoning aan zo min mogelijk regels onderhevig te maken. In bijlage II bij het Bor werd een aantal definities  ❯


Voorlopige voorzieningen, hoe zit het ook weer?

Bij besluit van 27 december 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam aan Stichting Nederlands Auschwitz Comité, omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een monument op een groenstrook tussen de Weesperstraat en de Hoftuin tegenover het gebouw Weesperstraat 3 tot en met 59 in Amsterdam. Het monument wordt opgericht ter nagedachtenis aan  ❯


Wilt u een hoge WW-premie voorkomen? Kom dan nu in actie!

Om in aanmerking te komen voor de lage WW-premie dient sprake te zijn van een schriftelijke arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Mijn collega Shira Vrij liet u eerder in haar blog al weten dat een door de werkgever getekend briefje waarmee een tijdelijke arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet niet voldoende is en dat het ministerie  ❯


Brief Koolmees over slapende dienstverbanden neemt veel onzekerheid weg

De recente uitspraak van de Hoge Raad over de slapende dienstverbanden heeft op bepaalde vragen antwoord gegeven, maar heeft ook voor nieuwe onzekerheden gezorgd. Dit is Den Haag niet ontgaan en met een brief van 13 december jl. verschaft minister Koolmees duidelijkheid (zie onderaan de tekst een link naar deze brief). Ik som de belangrijkste  ❯


De slag bij Den Hoorn, lessen uit een supermarktoorlog voor het exploitatieplan

Een supermarktoorlog in Den Hoorn, een gehucht nabij Schipluiden, heeft geleid tot een uitspraak van de Afdeling van 20 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3927, die belangrijke gezichtspunten biedt voor het werken met een exploitatieplan. De gemeenteraad van Midden-Delfland had een bestemmingsplan vastgesteld voor een gebied, waarin aan de ene zijde een nieuw winkelcentrum was voorzien, en aan  ❯


Annotatie van Rocco Mulder bij de uitspraak van 4 oktober 2019 van de Hoge Raad, JOR 2019/269

Aansprakelijkheid stille bewindvoerder in pre-pack De Hoge Raad heeft op 4 oktober 2019 voor de eerste keer een uitspraak gewezen over de maatstaf van de persoonlijke aansprakelijkheid van de stille bewindvoerder bij een pre-pack voor het Ruwaard van Putten ziekenhuis. In de meest recente uitgave van de JOR (Jurisprudentie Onderneming & Recht) licht Rocco Mulder, advocaat en  ❯


Ambitieuze rechtenstudenten opgelet! Onze in-house dag is 13 februari 2020.

Je studeert rechten en wilt waarschijnlijk de advocatuur in. Maar welk advocatenkantoor past écht bij jou? Omdat wij begrijpen dat de keuze voor een specifiek kantoor lastig kan zijn, nodigen wij ambitieuze en ondernemende rechtenstudenten (laatste jaar BA of MA) uit om op 13 februari 2020 ons kantoor te leren kennen! Over Pot Jonker Pot  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
10 december 2019