Staatssteun en grondverwerving: een wespennest



Wie het onderste uit de kan wil, krijgt het lid op de neus. Dit gezegde dringt zich op na lezing van het arrest  van het hof Arnhem Leeuwarden d. d. 6 november 2018 in een zaak tussen de gemeente Harlingen en het bedrijf Spaansen, die al eerder tot veel publiciteit leidde.

Teruggebracht tot de essentie draaide het in deze zaak  erom dat de gemeente Harlingen een bedrijfsterrein kocht van de fabriek Spaansen voor een koopsom van € 8.500.0000,–;  die lag aanzienlijk boven de (achteraf) getaxeerde marktwaarde ervan van € 6.250.000,–. De gemeente betaalde meer omdat zij in de verwerving ervan een zeker belang stelde maar Spaansen het bedrijfsterrein niet voor een lagere prijs wilde verkopen. Toen zij de koopsom goeddeels had betaald en eigenaar was geworden, bedacht de gemeente dat die prijs eigenlijk te hoog was. De gemeente betrok de stelling dat bij nader inzien daarmee sprake was van staatssteun in de zin van artikel 107 van het Verdrag op de werking van de Europese Unie (VwEU), die onrechtmatig was verleend. Er was immers een aankoop gedaan voor een te hoge, niet-marktconforme prijs, waardoor Spaansen was bevoordeeld. Daaraan verbond de gemeente de conclusie dat de koopovereenkomst in zoverre nietig was; zij vorderde het verschil tussen de getaxeerde marktconforme waarde en de overeengekomen prijs van Spaansen terug, omdat daarmee de steunverlening ongedaan zou worden gemaakt.

De rechtbank en ook het Hof zijn van oordeel dat de gemeente gelijk heeft dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun, nu beduidend meer is betaald dan de marktconforme waarde van het terrein en ook aan alle overige voorwaarden van artikel 107 VwEU was voldaan. Spaansen had nog gesteld dat de overbetaling als – op zichzelf geoorloofde – onteigeningsvergoeding moest worden beschouwd, maar rechtbank en Hof oordelen dat op het moment van sluiten van de overeenkomst er nog geen onteigening was voorzien.

De rechtbank had aan de constatering van ongeoorloofde staatssteun het door de gemeente gewenste gevolg aan verbonden en Spaansen veroordeeld tot terugbetaling van het “voordeel”, t.w. het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en een marktconforme prijs. Spaansen is daartegen in hoger beroep gekomen en heeft gesteld dat als al sprake is van staatssteun, de gehele overeenkomst nietig is. Die stelling heeft succes bij het Hof. Het Hof verklaart de koopovereenkomst in zijn geheel nietig en veroordeelt de gemeente om op straffe van een forse dwangsom mee te werken aan het weer op naam van Spaansen zetten van de onroerende zaken in het kadaster.

Voor de gemeente heeft dit oordeel het onplezierige gevolg dat zij al wel de eigendom van het bedrijfsterrein kwijt is, maar nog maar moet zien dat zij de – achteraf bezien – gehele onverschuldigd betaalde koopsom van Spaansen terug ontvangt. Dat kan tot een fors incasso-risico leiden. Mocht de gemeente ondertussen delen van het terrein aan derden verkocht hebben, dan wordt het helemaal een probleem. Die derden worden, mits te goeder trouw, beschermd door artikel 3:88 Burgerlijk Wetboek en zullen hun eigendom niet verliezen, maar dan zal de gemeente Spaansen ook niet tot terugbetaling van de gehele koopsom kunnen houden.  Een nieuwe discussie over de verhouding van waarde van hetgeen wel en hetgeen juist niet in eigendom van Spaansen terugvalt, ligt dan in het verschiet.

Bijzonder in dit geval is dat de gemeente het probleem zelf over zich heeft afgeroepen. Denkbaar is echter ook dat een dergelijke overeenkomst op vordering van een derde, bijvoorbeeld een concurrent, nietig kan worden verklaard. Ook dan ontstaat het probleem dat de gemeente de eigendom kwijt raakt, en maar moet zien de betaalde koopsom weer terug te krijgen.

Moraal van het verhaal is voorlopig dat een gemeente een serieus risico neemt, als zij gronden verwerft van een onderneming tegen een koopprijs die zij niet als marktconform kan verantwoorden. Dan kan immers het bestaan van staatssteun worden aangenomen, die ongeoorloofd kan blijken te zijn. Dat probleem kan dan achteraf niet eenzijdig worden rechtgezet door het “teveel betaalde” terug te vorderen. Het kan wel worden ondervangen door de verkoop in te kaderen in een voornemen tot onteigening en daartoe voldoende stappen te zetten, voordat de overeenkomst wordt gesloten. In het kader van een verkoop ter vermijding van een voorzienbare onteigening is het immers wel toegelaten om naast de marktwaarde voor de grond bijkomende vergoedingen te betalen ter compensatie van bijkomende schades, zoals verplaatsings- en herinvesteringskosten.

Mogelijk geeft het arrest partijen nog aanleiding tot cassatieberoep en leidt dat tot een arrest van de Hoge Raad, dat nog nieuw licht op de zaak werpt. Voorlopig geldt echter: bezint eer ge begint aan een gemeentelijke grondaankoop.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Coen Binnerts (tel. 023-5530246), binnerts@potjonker.nl of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten.




Actueel / blog

Vacature: advocaat-stagiaire Ondernemings- en Insolventierecht en advocaat-stagiaire Vastgoed

Pot Jonker Advocaten N.V. is een van de grote kantoren in de regio Haarlem. Bij Pot Jonker werken ambitieuze advocaten met liefde voor het vak en een “no nonsense” mentaliteit. De sfeer op kantoor is informeel en collegiaal. Deuren staan open en kennis en ervaringen worden gedeeld. Er wordt veel samengewerkt in secties en praktijkgroepen  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
16 januari 2019

Wijziging van de ladder voor duurzame verstedelijking, hoeveel treden worden er werkelijk genomen?

De realisatie van een bedrijf zal vaak als nieuwe stedelijke ontwikkeling kwalificeren. In dat geval moet aan de ladder voor duurzame verstedelijking worden voldaan (de Ladder). Kort samengevat onderzoekt het bevoegd gezag (in de praktijk laat het bevoegd gezag dit onderzoeken) bij het aflopen van de Ladder of er wel behoefte is aan het nieuwe  ❯


Annotatie over toezichthoudersaansprakelijkheid

Toezichthoudersaansprakelijkheid: Heeft de toezichthouder in redelijkheid tot zijn beleid met betrekking tot toezicht en controle dan wel tot zijn optreden in een concreet geval kunnen komen, gegeven een ruime mate van beleids- en beoordelingsvrijheid, het aan de orde zijnde risico en de hem bekende omstandigheden? Barkhuysen & Swagemakers, Gst. toezichthoudersaansprakelijkheid


De overheid als contractpartner bij ruimtelijke ontwikkelingen – verzwakt veel beloven het vertrouwen?

In de praktijk komt het regelmatig voor dat de gemeenteraad planologische medewerking onthoudt aan een ruimtelijke ontwikkeling, nadat de ontwikkelaar daarover maanden – soms jaren – overleg heeft gevoerd met de gemeente. De ontwikkelaar ontleende aan dat overleg het vertrouwen dat de gemeenteraad zijn planologische medewerking wel zou verlenen. Soms is dat vertrouwen zelfs gebaseerd  ❯


Het relativiteitsvereiste bezien vanuit vier groepen belanghebbenden

Sinds 1 januari 2013 kent ook het algemene bestuursrecht de relativiteitseis (art. 8:69a Awb), nadat deze al eerder in de Crisis- en herstelwet was opgenomen. In deze bijdrage wordt aan de hand van een aantal recente Afdelingsuitspraken bezien welke consequenties dit nieuwe wetsartikel voor de rechtspraktijk heeft. Duidelijk is dat de beperking van het beroepsrecht  ❯


Verwijtbare werkloosheid: ontslagreden boven ontslagroute

Wellicht is het u in de eindejaarshectiek ontgaan, maar de Centrale Raad van Beroep (CRvB) heeft eind 2018 een noemenswaardige uitspraak gedaan die ik u niet wil onthouden. Er is namelijk een nieuw toetsingskader ontwikkeld voor het beoordelen van de vraag of een werknemer verwijtbaar werkloos is geworden in de zin van (artikel 24 van)  ❯


Parkeren en ruimtelijke ordening; een lastige combinatie

Parkeerbehoefte en een goede ruimtelijke ordening: een combinatie die tot veel reuring, vragen en dus ook jurisprudentie leidt.  In een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 januari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:9) wordt weer eens duidelijk uiteen gezet hoe getoetst moet worden of een project voldoende parkeergelegenheid biedt om in de parkeerbehoefte  ❯


Veranderingen in arbeidsrechtland in 2019

Monetta Driessen heeft al een interessante blog geschreven over de verwachte trends en ontwikkelingen in HRM land. In aanvulling op die blog een aantal arbeidsrechtelijke weetjes: Voor kleine werkgevers wordt het makkelijker om in aanmerking te komen voor de overbruggingsregeling. Er hoeft niet langer in elk van de drie boekjaren voor aanvang van een ontslagprocedure  ❯


Een antennemast in your backyard?

Op 5 december 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:3979) deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) uitspraak in de zaak waarin het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wassenaar aan KPN een omgevingsvergunning had verleend voor het bouwen van een antennemast voor het mobiele netwerk. In de zaak komt aan de orde op welke  ❯


Staatssteun en grondverwerving: een wespennest

Wie het onderste uit de kan wil, krijgt het lid op de neus. Dit gezegde dringt zich op na lezing van het arrest  van het hof Arnhem Leeuwarden d. d. 6 november 2018 in een zaak tussen de gemeente Harlingen en het bedrijf Spaansen, die al eerder tot veel publiciteit leidde. Teruggebracht tot de essentie  ❯