Staatssteun en grondverwerving: een wespennest



Wie het onderste uit de kan wil, krijgt het lid op de neus. Dit gezegde dringt zich op na lezing van het arrest  van het hof Arnhem Leeuwarden d. d. 6 november 2018 in een zaak tussen de gemeente Harlingen en het bedrijf Spaansen, die al eerder tot veel publiciteit leidde.

Teruggebracht tot de essentie draaide het in deze zaak  erom dat de gemeente Harlingen een bedrijfsterrein kocht van de fabriek Spaansen voor een koopsom van € 8.500.0000,–;  die lag aanzienlijk boven de (achteraf) getaxeerde marktwaarde ervan van € 6.250.000,–. De gemeente betaalde meer omdat zij in de verwerving ervan een zeker belang stelde maar Spaansen het bedrijfsterrein niet voor een lagere prijs wilde verkopen. Toen zij de koopsom goeddeels had betaald en eigenaar was geworden, bedacht de gemeente dat die prijs eigenlijk te hoog was. De gemeente betrok de stelling dat bij nader inzien daarmee sprake was van staatssteun in de zin van artikel 107 van het Verdrag op de werking van de Europese Unie (VwEU), die onrechtmatig was verleend. Er was immers een aankoop gedaan voor een te hoge, niet-marktconforme prijs, waardoor Spaansen was bevoordeeld. Daaraan verbond de gemeente de conclusie dat de koopovereenkomst in zoverre nietig was; zij vorderde het verschil tussen de getaxeerde marktconforme waarde en de overeengekomen prijs van Spaansen terug, omdat daarmee de steunverlening ongedaan zou worden gemaakt.

De rechtbank en ook het Hof zijn van oordeel dat de gemeente gelijk heeft dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun, nu beduidend meer is betaald dan de marktconforme waarde van het terrein en ook aan alle overige voorwaarden van artikel 107 VwEU was voldaan. Spaansen had nog gesteld dat de overbetaling als – op zichzelf geoorloofde – onteigeningsvergoeding moest worden beschouwd, maar rechtbank en Hof oordelen dat op het moment van sluiten van de overeenkomst er nog geen onteigening was voorzien.

De rechtbank had aan de constatering van ongeoorloofde staatssteun het door de gemeente gewenste gevolg aan verbonden en Spaansen veroordeeld tot terugbetaling van het “voordeel”, t.w. het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en een marktconforme prijs. Spaansen is daartegen in hoger beroep gekomen en heeft gesteld dat als al sprake is van staatssteun, de gehele overeenkomst nietig is. Die stelling heeft succes bij het Hof. Het Hof verklaart de koopovereenkomst in zijn geheel nietig en veroordeelt de gemeente om op straffe van een forse dwangsom mee te werken aan het weer op naam van Spaansen zetten van de onroerende zaken in het kadaster.

Voor de gemeente heeft dit oordeel het onplezierige gevolg dat zij al wel de eigendom van het bedrijfsterrein kwijt is, maar nog maar moet zien dat zij de – achteraf bezien – gehele onverschuldigd betaalde koopsom van Spaansen terug ontvangt. Dat kan tot een fors incasso-risico leiden. Mocht de gemeente ondertussen delen van het terrein aan derden verkocht hebben, dan wordt het helemaal een probleem. Die derden worden, mits te goeder trouw, beschermd door artikel 3:88 Burgerlijk Wetboek en zullen hun eigendom niet verliezen, maar dan zal de gemeente Spaansen ook niet tot terugbetaling van de gehele koopsom kunnen houden.  Een nieuwe discussie over de verhouding van waarde van hetgeen wel en hetgeen juist niet in eigendom van Spaansen terugvalt, ligt dan in het verschiet.

Bijzonder in dit geval is dat de gemeente het probleem zelf over zich heeft afgeroepen. Denkbaar is echter ook dat een dergelijke overeenkomst op vordering van een derde, bijvoorbeeld een concurrent, nietig kan worden verklaard. Ook dan ontstaat het probleem dat de gemeente de eigendom kwijt raakt, en maar moet zien de betaalde koopsom weer terug te krijgen.

Moraal van het verhaal is voorlopig dat een gemeente een serieus risico neemt, als zij gronden verwerft van een onderneming tegen een koopprijs die zij niet als marktconform kan verantwoorden. Dan kan immers het bestaan van staatssteun worden aangenomen, die ongeoorloofd kan blijken te zijn. Dat probleem kan dan achteraf niet eenzijdig worden rechtgezet door het “teveel betaalde” terug te vorderen. Het kan wel worden ondervangen door de verkoop in te kaderen in een voornemen tot onteigening en daartoe voldoende stappen te zetten, voordat de overeenkomst wordt gesloten. In het kader van een verkoop ter vermijding van een voorzienbare onteigening is het immers wel toegelaten om naast de marktwaarde voor de grond bijkomende vergoedingen te betalen ter compensatie van bijkomende schades, zoals verplaatsings- en herinvesteringskosten.

Mogelijk geeft het arrest partijen nog aanleiding tot cassatieberoep en leidt dat tot een arrest van de Hoge Raad, dat nog nieuw licht op de zaak werpt. Voorlopig geldt echter: bezint eer ge begint aan een gemeentelijke grondaankoop.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Coen Binnerts (tel. 023-5530246), binnerts@potjonker.nl of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten.




Actueel / blog

Endotoxinen, zoönose, gezondheid en de noodzaak tot het opstellen van een milieueffectrapport

De vrees voor gezondheidsschade door fijn stof, endotoxinen en/of zoönosen (van dier op mens overdraagbare ziekten) speelt steeds vaker een rol bij het verlenen van omgevingsvergunningen in met name de agrarische- en veehouderijsector. Voor fijn stof zijn emissiefactoren vastgesteld voor runderen, varkens, geiten, kippen, kalkoenen, eenden, nertsen en parelhoenders. De varkenssector en met name de  ❯


Oneerlijke overheidsconcurrentie aan banden gelegd

Ter voorkoming van oneerlijke concurrentie dienen overheden die concurreren met marktpartijen zich te houden aan de gedragsregels in de Wet Markt en Overheid. Deze gedragsregels kunnen opzij worden gezet door het nemen van een algemeen belang besluit. In verschillende rechtszaken is inmiddels geprocedeerd over de vraag of de exploitatie van parkeergarages door de overheid kan  ❯


Rocco Mulder aangesteld tot curator in faillissement Indiase Jet Airways

De op één na grootse luchtvaartmaatschappij van India, Jet Airways (India) Limited, is op 21 mei 2019 door de rechtbank Noord-Holland in Haarlem in staat van faillissement verklaard met aanstelling van Rocco Mulder tot curator. Het faillissement is aangevraagd door transporteurs uit België en Luxemburg. Rocco Mulder is één van de drie bij Pot Jonker  ❯


Pot Jonker staat burgemeester Haarlemmermeer bij in kort geding OV-staking

Door de landelijke OV-staking vandaag is het voor veel mensen een uitdaging om op hun plek van bestemming te komen. Dat is niet alleen vervelend, maar kan ook tot gevaarlijke situaties leiden daar waar grote mensenmassa’s stranden. Daarom zijn we trots dat Pot Jonker advocaten de burgemeester van de Haarlemmermeer succesvol heeft kunnen bijstaan in  ❯


Pot Jonker advocaten zoekt ervaren advocaat IT, IE, privacy & e-commerce

Vanwege de groei van onze sectie IT, Intellectueel eigendom (IE), privacy en e-commerce kijken wij uit naar een ondernemende en gedreven advocaat om met ons deze praktijk verder uit te bouwen. Techsectie bij Pot Jonker Onze sectie IT, IE, privacy & e-commerce werkt voor middelgrote tot grote ondernemingen in het hogere segment, overheden en zorginstellingen.  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
24 mei 2019

Wijzigingen medisch tuchtrecht per 1 april 2019

Waarschijnlijk bent u er al mee bekend dat de Wet op de beroepen in de individuele gezondheidszorg (Wet BIG) per 1 april 2019 is gewijzigd. Omdat een aantal van die wijzigingen vrij ingrijpend zijn, zal ik de belangrijkste veranderingen voor u op een rij zetten: Verruiming van de reikwijdte van de Wet BIG Niet alleen  ❯


Contracting als nieuwe vorm van samenwerken: het ei van Columbus

De laatste jaren is er veel te doen over allerlei nieuwe samenwerkingsvormen. Iedereen kent de klassieke arbeidsovereenkomst en uitzendrelatie. De laatste jaren was de samenwerking met zzp’ers een hot topic en momenteel staat arbeid via een platform (zoals Deliveroo) veel in de belangstelling. Daarnaast wordt weleens gesproken over problemen met contracting. Maar wat is dat  ❯


Een aanvaardbaar niveau van hinder

Een open voorschrift in een milieuvergunning, dat de exploitant verplicht om hinder te beperken tot een ”aanvaardbaar niveau”, is geen vrijbrief om daarin alsnog strenge normen ter voorkoming van die hinder te lezen, zo leert een uitspraak van de Afdeling van 24 april 2019. Naleving van de vergunning moet geen moving target worden voor de  ❯


Mogelijke verruiming inzagerecht in medisch dossier door nabestaanden

Eerder informeerde ik u over een wetsvoorstel waarin het inzagerecht voor nabestaanden wettelijk wordt vastgelegd. Op 23 april 2019 heeft de Tweede Kamer met het wetsvoorstel ingestemd, maar daaraan voorafgaand zijn er nog wel enkele wijzigingen doorgevoerd. Het is dan ook tijd voor een update. Op grond van het wetsvoorstel wordt het voor nabestaanden mogelijk  ❯


Kunnen bonden buiten spel worden gezet?

Kunnen bonden buiten spel worden gezet? Enige tijd terug was groot nieuws dat supermarktketen Jumbo met de ondernemingsraad een arbeidsvoorwaardenregeling (AVR) had afgesproken. Wat minder bekend is, is dat de bonden vervolgens de gang naar de rechter gemaakt hebben en die strijd wonnen, omdat Jumbo vergeten was de CAO op te zeggen. Dat is nu  ❯