Staatssteun en grondverwerving: een wespennest



Wie het onderste uit de kan wil, krijgt het lid op de neus. Dit gezegde dringt zich op na lezing van het arrest  van het hof Arnhem Leeuwarden d. d. 6 november 2018 in een zaak tussen de gemeente Harlingen en het bedrijf Spaansen, die al eerder tot veel publiciteit leidde.

Teruggebracht tot de essentie draaide het in deze zaak  erom dat de gemeente Harlingen een bedrijfsterrein kocht van de fabriek Spaansen voor een koopsom van € 8.500.0000,–;  die lag aanzienlijk boven de (achteraf) getaxeerde marktwaarde ervan van € 6.250.000,–. De gemeente betaalde meer omdat zij in de verwerving ervan een zeker belang stelde maar Spaansen het bedrijfsterrein niet voor een lagere prijs wilde verkopen. Toen zij de koopsom goeddeels had betaald en eigenaar was geworden, bedacht de gemeente dat die prijs eigenlijk te hoog was. De gemeente betrok de stelling dat bij nader inzien daarmee sprake was van staatssteun in de zin van artikel 107 van het Verdrag op de werking van de Europese Unie (VwEU), die onrechtmatig was verleend. Er was immers een aankoop gedaan voor een te hoge, niet-marktconforme prijs, waardoor Spaansen was bevoordeeld. Daaraan verbond de gemeente de conclusie dat de koopovereenkomst in zoverre nietig was; zij vorderde het verschil tussen de getaxeerde marktconforme waarde en de overeengekomen prijs van Spaansen terug, omdat daarmee de steunverlening ongedaan zou worden gemaakt.

De rechtbank en ook het Hof zijn van oordeel dat de gemeente gelijk heeft dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun, nu beduidend meer is betaald dan de marktconforme waarde van het terrein en ook aan alle overige voorwaarden van artikel 107 VwEU was voldaan. Spaansen had nog gesteld dat de overbetaling als – op zichzelf geoorloofde – onteigeningsvergoeding moest worden beschouwd, maar rechtbank en Hof oordelen dat op het moment van sluiten van de overeenkomst er nog geen onteigening was voorzien.

De rechtbank had aan de constatering van ongeoorloofde staatssteun het door de gemeente gewenste gevolg aan verbonden en Spaansen veroordeeld tot terugbetaling van het “voordeel”, t.w. het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en een marktconforme prijs. Spaansen is daartegen in hoger beroep gekomen en heeft gesteld dat als al sprake is van staatssteun, de gehele overeenkomst nietig is. Die stelling heeft succes bij het Hof. Het Hof verklaart de koopovereenkomst in zijn geheel nietig en veroordeelt de gemeente om op straffe van een forse dwangsom mee te werken aan het weer op naam van Spaansen zetten van de onroerende zaken in het kadaster.

Voor de gemeente heeft dit oordeel het onplezierige gevolg dat zij al wel de eigendom van het bedrijfsterrein kwijt is, maar nog maar moet zien dat zij de – achteraf bezien – gehele onverschuldigd betaalde koopsom van Spaansen terug ontvangt. Dat kan tot een fors incasso-risico leiden. Mocht de gemeente ondertussen delen van het terrein aan derden verkocht hebben, dan wordt het helemaal een probleem. Die derden worden, mits te goeder trouw, beschermd door artikel 3:88 Burgerlijk Wetboek en zullen hun eigendom niet verliezen, maar dan zal de gemeente Spaansen ook niet tot terugbetaling van de gehele koopsom kunnen houden.  Een nieuwe discussie over de verhouding van waarde van hetgeen wel en hetgeen juist niet in eigendom van Spaansen terugvalt, ligt dan in het verschiet.

Bijzonder in dit geval is dat de gemeente het probleem zelf over zich heeft afgeroepen. Denkbaar is echter ook dat een dergelijke overeenkomst op vordering van een derde, bijvoorbeeld een concurrent, nietig kan worden verklaard. Ook dan ontstaat het probleem dat de gemeente de eigendom kwijt raakt, en maar moet zien de betaalde koopsom weer terug te krijgen.

Moraal van het verhaal is voorlopig dat een gemeente een serieus risico neemt, als zij gronden verwerft van een onderneming tegen een koopprijs die zij niet als marktconform kan verantwoorden. Dan kan immers het bestaan van staatssteun worden aangenomen, die ongeoorloofd kan blijken te zijn. Dat probleem kan dan achteraf niet eenzijdig worden rechtgezet door het “teveel betaalde” terug te vorderen. Het kan wel worden ondervangen door de verkoop in te kaderen in een voornemen tot onteigening en daartoe voldoende stappen te zetten, voordat de overeenkomst wordt gesloten. In het kader van een verkoop ter vermijding van een voorzienbare onteigening is het immers wel toegelaten om naast de marktwaarde voor de grond bijkomende vergoedingen te betalen ter compensatie van bijkomende schades, zoals verplaatsings- en herinvesteringskosten.

Mogelijk geeft het arrest partijen nog aanleiding tot cassatieberoep en leidt dat tot een arrest van de Hoge Raad, dat nog nieuw licht op de zaak werpt. Voorlopig geldt echter: bezint eer ge begint aan een gemeentelijke grondaankoop.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Coen Binnerts (tel. 023-5530246), binnerts@potjonker.nl of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten.




Actueel / blog

De persoonlijke aansprakelijkheid van de curator: oppassen geblazen, steeds meer ‘regels’! Een overzicht van de stand van zaken

In het Tijdschrift voor Insolventierecht 2019/1 bespreekt Rocco Mulder, advocaat en partner bij Pot Jonker Advocaten, de persoonlijke aansprakelijkheid van de curator in relatie tot de door hem in acht te nemen ‘regels’. Welke ‘regels’ dienen te worden nagekomen en welke mate van verwijtbaarheid van de curator is nodig? Het artikel treft u hieronder aan:  ❯


Meer duidelijkheid over de compensatieregeling

Al eerder hebben wij u geïnformeerd over de zogenoemde compensatieregeling. Op grond van die regeling worden werkgevers kort gezegd gecompenseerd voor de transitievergoeding die zij na twee jaar ziekte aan een werknemer betalen. Voor een meer uitvoerige uiteenzetting van de compensatieregeling verwijzen wij u naar deze blog. Het was al bekend dat vanaf 1 april 2020  ❯


Vergeet u de vakantiedagen niet?

Wist u dat werknemers moeten worden geïnformeerd over een eventueel verlies van vakantiedagen? En dat, als dat niet gebeurt, de vakantierechten in ieder geval vijf jaar blijven bestaan en de werknemer bij het einde van het dienstverband recht heeft op uitbetaling daarvan? Uit de wet volgt dat werknemers met een werkweek van 40 uur jaarlijks  ❯


Klachten over een leidinggevende niet serieus nemen? Werkgever aansprakelijk voor schade als gevolg van burnout!

De zaak Een chauffeur van in de vijftig beklaagt zich na tientallen jaren dienstverband over de planner, met wie hij te maken heeft. Hij doet dat persoonlijk, maar ook – in een tijdsbestek van een jaar – 4 maal schriftelijk en zowel bij de algemeen directeur als bij de HR directeur. Op enig moment valt  ❯


Geschillencommissie sociaal domein van start

Sinds 1 januari 2019 bestaat er een Geschillencommissie sociaal domein. Dit is een geschillencommissie die zich – vooralsnog – richt op een tweetal typen geschillen: Geschillen tussen gemeenten over de vraag welke gemeente verantwoordelijk is voor de benodigde zorg voor een jeugdige (gelet op het woonplaatsbeginsel uit de Jeugdwet); Geschillen tussen gemeenten en een zorgaanbieder  ❯


Slapende dienstverbanden: kan het nu wel of niet?

Vroeger konden werkgevers een arbeidsovereenkomst met een langdurig arbeidsongeschikte in beginsel kosteloos beëindigen. Tegenwoordig is dat niet meer zo. Uit de wet volgt immers dat de transitievergoeding ook verschuldigd is bij beëindiging van een arbeidsovereenkomst met een langdurig arbeidsongeschikte werknemer. Het gevolg hiervan is dat werkgevers eerst 104 weken minstens 70 % van het loon  ❯


Bijzondere omstandigheden bij invordering van dwangsommen en kostenverhaal: de leer van de formele rechtskracht revisited

Op 10 april 2018 publiceerde ik op deze website een blog over de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel, over bijzondere omstandigheden bij invordering van dwangsommen en kostenverhaal. Aan het einde van de conclusie gaf AG Wattel een bonusantwoord, op een niet gestelde vraag, waarmee zachtjes aan de stoelpoten van de formele rechtskracht werd gezaagd. De  ❯


Subsidie op afstand; haken en ogen

Steeds vaker kiezen lokale overheden ervoor om niet langer zelf de subsidiepot te beheren (subsidies worden niet meer zo sexy gevonden) maar om die gelden in fondsen te plaatsen, die al dan niet revolverend hun werk moeten doen. Soms besluit men daartoe om zo de nodige inhoudelijke expertise in te kunnen schakelen, of om de  ❯


Vacature: advocaat-stagiaire ondernemings- en insolventierecht

Pot Jonker Advocaten N.V. is een van de grote kantoren in de regio Haarlem. Bij Pot Jonker werken ambitieuze advocaten met liefde voor het vak en een “no nonsense” mentaliteit. De sfeer op kantoor is informeel en collegiaal. Deuren staan open en kennis en ervaringen worden  gedeeld. Er wordt veel samengewerkt in secties en praktijkgroepen  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
20 februari 2019

De Wet arbeidsmarkt in balans aangenomen door de Tweede Kamer

In november berichtte mijn collega Muriel Middeldorp al over de Wet arbeidsmarkt in balans (de Wab). Bijna drie maanden later, op 5 februari 2019, heeft de Tweede Kamer het voorstel met enkele wijzigingen aangenomen. Een korte samenvatting van het voorstel: Ondanks verschillende kritieken is de introductie van de cumulatiegrond (i-grond) in stand gehouden. Deze nieuwe  ❯