Kantonrechter legt corona-huurvraagstuk voor aan Hoge Raad in zaak tegen Heineken



Heineken huurt van haar verhuurder een horecagelegenheid, die zij op haar beurt weer verhuurt aan een horeca-exploitant, de onderhuurder. Om de gevolgen van de eerste lockdown wat te dempen, heeft Heineken aan al haar huurders en onderhuurders een huurkorting van twee maanden gegeven. Heineken heeft vervolgens aan al haar eigen verhuurders voorgesteld om de helft van deze huurkorting (één maand huur) in mindering te brengen op de door haarzelf aan haar verhuurders te betalen huur.

Eén van de verhuurders was het daar niet mee eens en heeft een zaak aangespannen. Heineken heeft desondanks de voorgestelde één maand huur niet betaald, door zes maanden lang steeds 1/6 minder te betalen. De verhuurder is daarop een procedure bij de kantonrechter begonnen. De kantonrechter heeft niet meteen beslist, maar heeft in een tussenvonnis prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

Prejudiciële vragen?

Sinds 1 juli 2012 kan een rechter in een civiele zaak rechtstreeks aan de Hoge Raad vragen stellen. Een rechter doet dat als er in een concrete zaak een vraag aan de orde komt, waarover de Hoge Raad nog niet eerder heeft beslist. De rechter stelt zijn vraag in een tussenvonnis en de Hoge Raad antwoordt in een arrest. Met de antwoorden uit het arrest kan de rechter vervolgens de eindbeslissing nemen.

Vragen kantonrechter aan de Hoge Raad

De kantonrechter heeft in deze zaak de volgende vragen aan de Hoge Raad gesteld:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

De kantonrechter heeft de vragen gesteld, omdat volgens hem niet helder is of en hoe de schade die huurders lijden door de overheidsmaatregelen kan worden verdeeld tussen huurder en verhuurder en hoe dat juridisch moet worden onderbouwd. Dat er op dit moment landelijk veel rechtszaken zijn en de verwachting is dat er nog vele zullen volgen, rechtvaardigt volgens de kantonrechter het stellen van prejudiciële vragen.

Wat betekent dit voor andere zaken?

De verwachte uitspraak van de Hoge Raad is relevant voor alle zaken waarin nog geen eindbeslissing is genomen. Het zou kunnen dat ook andere kantonrechters de antwoorden van de Hoge Raad willen afwachten, voordat zij in vergelijkbare zaken vonnis wijzen. Ligt de zaak nog niet bij de kantonrechter? Ook dan kan het verstandig zijn (als die mogelijkheid er is) om in overleg de uitspraak van de Hoge Raad af te wachten. Wellicht dat deze kan helpen om alsnog samen tot een oplossing te komen.

Of de Hoge Raad zo concreet wordt als de Amsterdamse kantonrechter in maart 2021 was in haar uitspraak in de zaak van een Amsterdams hotel tegen een verhuurder is afwachten. De kantonrechter berekende de gewijzigde huurprijs met de volgende formule: “oude huurprijs – (omzetdaling als gevolg van de coronacrisis ÷ 2) = gewijzigde huurprijs”. Op het eerste gezicht een heldere formule, waarmee de werkelijke coronalasten gelijk worden verdeeld. Hij betrok echter bij de rekenkundige uitwerking wel de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), maar niet de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) en schoot zo mogelijk toch nog het doel van zijn eigen formule voorbij.

De Hoge Raad houdt hier de voortgang van de beantwoording bij.




Actueel / blog

Alle sluizen open in het omgevingsrecht? En dan?

In het omgevingsrecht is de toegangsdeur tot de rechter in twee stappen ver opengezet.  Als gevolg van de uitspraak het Hof van Justitie van 14 januari 2021 in de zaak “Varkens in Nood”  (ECLI:EU:C:2021:7) over de betekenis van het Verdrag van Aarhus heeft de Afdeling in twee uitspraken de zeeffunctie van de zienswijzefase sterk gereduceerd.  ❯


Interview over de samenwerking Q-Park opgenomen in de Jaargids Advocatuur 2021

In de Jaargids Advocatuur 2021 van De Jurist (FD) is het interview met Babette Blaisse en Weng Chie Cheung opgenomen. Leuk om nogmaals terug te blikken op de bijzondere samenwerking met Q-Park! Meer lezen? Lees hier hele interview zoals verschenen in de Jaargids Advocatuur 2021. Eerder verscheen al dit bericht Interview de Jurist (FD): advocaat  ❯


Kantonrechter legt corona-huurvraagstuk voor aan Hoge Raad in zaak tegen Heineken

Heineken huurt van haar verhuurder een horecagelegenheid, die zij op haar beurt weer verhuurt aan een horeca-exploitant, de onderhuurder. Om de gevolgen van de eerste lockdown wat te dempen, heeft Heineken aan al haar huurders en onderhuurders een huurkorting van twee maanden gegeven. Heineken heeft vervolgens aan al haar eigen verhuurders voorgesteld om de helft  ❯


Pot Jonker Advocaten ook in 2021 weer opgenomen in The Legal 500

Ook dit jaar is ons kantoor weer opgenomen in de wereldwijde ranglijst van advocatenkantoren, The Legal 500. Advocatenkantoren worden op basis van gedegen en objectief onderzoek naar de ervaring van cliënten en de feedback van vakgenoten opgenomen in The Legal 500. We zijn verheugd dat ons kantoor door cliënten wordt gewaardeerd om onze proactieve, snelle  ❯

Pot Jonker Advocaten
20 april 2021

Het procesbesluit: revisited?

Een jaar geleden, om precies te zijn op 22 april 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1104), drukte de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bestuursorganen en hun gemachtigden nog eens met de neus op de feiten: het ontbreken van een tijdig en juist genomen procesbesluit leidt in bestuursrechtelijke procedures (en dus ook in incidenteel hoger beroep) onherroepelijk tot  ❯


De come-back van oud-rechters: Floris Bakels licht hernieuwd rechterschap toe

Floris Bakels is sinds zijn pensioen (begin 2020) als intern adviseur verbonden aan ons kantoor. Maar vervult sinds kort ook weer de rol van rechter om de corona-achterstanden weg te werken. Als oud-vicepresident en oud-advocaat generaal bij de Hoge Raad en oud-senior rechter bij de rechtbank Amsterdam, heeft hij uiteraard hart voor de rechtspraak. “Ik vind het  ❯

Pot Jonker Advocaten
13 april 2021

Pot Jonker Advocaten is op zoek naar een advocaat-medewerker met belangstelling voor de civiele overheidspraktijk

Overheidsteam bij Pot Jonker Advocaten De overheidspraktijk van Pot Jonker kent een breed scala aan werkzaamheden. Wij zijn gespecialiseerd in omgevingsrecht, gebiedsontwikkeling, gemeenterecht, openbare orde en veiligheid, bestuursprocesrecht, subsidies, handhaving, overheidsaansprakelijkheid en overheidsprivaatrecht. Wij adviseren en procederen zowel voor overheden, waaronder lokale en semi-overheden, als voor ondernemingen en particulieren die met overheden te maken hebben.  ❯

Pot Jonker Advocaten
07 april 2021

Pot Jonker Advocaten zoekt een gevorderd stagiair of beginnend medewerker overheidspraktijk

Overheidsteam bij Pot Jonker Advocaten Overheidsrecht is een belangrijke specialisatie binnen ons kantoor. De overheidspraktijk van Pot Jonker kent een breed scala aan werkzaamheden. Wij zijn gespecialiseerd in omgevingsrecht, gebiedsontwikkeling, gemeenterecht, openbare orde en veiligheid, bestuursprocesrecht, subsidies, handhaving, overheidsaansprakelijkheid en overheidsprivaatrecht. Wij adviseren en procederen zowel voor overheden, waaronder lokale en semi-overheden, als voor ondernemingen  ❯

Pot Jonker Advocaten
07 april 2021

Tips & Tricks vergunningaanvraag buitenfestival voor festivalorganisatoren

De procedures om succesvol een vergunning voor een buitenfestival aan te vragen zijn er de laatste jaren niet makkelijker op geworden. Er moet met steeds meer aspecten rekening gehouden worden bij een vergunningaanvraag. Denk aan de gevolgen van een festival voor de stikstofdepositie in een natuurgebied of de geluids- en verkeersoverlast voor omwonenden. Maar ook  ❯


Burgemeester Tilburg mocht autoverhuurbedrijf geen dwangsommen opleggen

De Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Tilburg kent sinds 2016 een bepaling, op grond waarvan de burgemeester de bevoegdheid heeft om gebouwen en bedrijfsmatige activiteiten aan te wijzen waarvoor een vergunningplicht gaat gelden, omdat in of rondom deze gebouwen of door de bedrijfsmatige activiteiten de leefbaarheid of de openbare orde en veiligheid in de  ❯