Huurbescherming bij woon-zorgovereenkomsten?



Door de invoering van het scheiden van woon en zorg per 1 januari 2013 zijn veel vragen gerezen over huurbescherming bij beëindiging van zorgovereenkomsten waarin ook een woonfunctie is vastgelegd. In veel bestaande model-zorgovereenkomsten is de verhuur onvoldoende geregeld. Het einde van de zorgovereenkomst leidt niet vanzelf tot beëindiging van de verhuur. De huurder kan dan een beroep doen op huurbescherming (en huurprijsbescherming).

Ook als de huurder van zorgverlener wisselt, leidt dat niet vanzelf tot beëindiging van de verhuurrelatie met de eerste zorgverlener. Een geslaagd beroep op huurbescherming maakt de woning mogelijk voor lange tijd onbruikbaar voor de zorgverlening en het heeft uiteraard ook financiële gevolgen.

De gemengde overeenkomst

Overeenkomsten waarin zowel de zorgverlening als de verstrekking van woonruimte wordt vastgelegd, noemen we ‘gemengde overeenkomsten’. Alleen als het zorgelement van dergelijke overeenkomsten “duidelijk overheerst”, kan geen beroep worden gedaan op huurbescherming.

Bij de hoge zorgzwaartepaketten is het zorgelement bijna vanzelf overheersend en in die gevallen zal beëindiging van de zorgovereenkomst dus doorgaans ook leiden tot beëindiging van de huur. Bij de lichtere vormen, zoals woonbegeleiding, in combinatie met verhuur wordt het snel spannender. Als duidelijk is dat de verhuur is aangegaan met de huurder in zijn hoedanigheid als zorgcliënt (en de verhuur anders ook niet zou zijn aangegaan), is dat soms al voldoende om aan te nemen dat het zorgelement duidelijk overheerst. Als dat contractueel zorgvuldig wordt vastgelegd, geldt dat ook voor extramurale woonbegeleiding en ander lichte vormen van ambulante zorgverlening in combinatie met het verstrekken van woonruimte.

In de nog spaarzame rechtspraak tekent zich langzaam een ontwikkeling af die enig houvast geeft.

Contractueel koppelen

Langzaam wordt duidelijk dat ook voor de lichte zorgpakketten de mogelijkheid bestaat om aan huurbescherming te ontkomen mits de huurfunctie contractueel goed wordt gekoppeld aan de zorgfunctie. Voor de zorgcliënt/huurder moet duidelijk zijn dat hij de woning alleen ter beschikking krijgt omdat hij ook zorgcliënt is en de huur dus eindigt bij het einde van de zorgovereenkomst. Het verdient aanbeveling om hem daarbij duidelijk te wijzen op het feit dat hij geen huurbescherming heeft als de zorgovereenkomst eindigt. Die waarschuwing is van belang omdat daarmee op voorhand ieders verwachtingen zijn vastgelegd. De rechter lijkt dat belangrijk te vinden.

Niet is vereist dat de huur- en de zorgovereenkomst in één document worden vastgelegd, en het is zelfs niet noodzakelijk om de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst tussen dezelfde partijen af te sluiten. De huurovereenkomst kan dus worden aangegaan door een woonbedrijf en de zorgovereenkomst door de zorgverlener. Wel is daarbij belangrijk dat beide overeenkomsten gelijktijdig worden aangegaan en dat de contractduur dezelfde is (dus gekoppeld). Het is bovendien raadzaam in beide overeenkomsten zoveel mogelijk dezelfde soort bepalingen op te nemen.

De constructie geeft overigens geen vrijbrief voor ontduiking van de huurbescherming. Indien bijvoorbeeld huuroverlast onvoldoende is om ontruiming te rechtvaardigen, kan ontruiming niet alsnog worden gerealiseerd door zonder reden de zorgovereenkomst op te zeggen. In zo’n geval eindigt de huurovereenkomst niet automatisch door opzegging van de zorgovereenkomst.

Kortom; met een goede contractuele koppeling tussen de woonfunctie en de zorgfunctie (in 1 overeenkomst of anders in ieder geval gelijktijdig aangegaan), wordt zoveel mogelijk voorkomen dat een beroep op huurbescherming succes heeft.




Actueel / blog

VNPF & Pot Jonker Advocaten kennissessie ‘Vergunningaanvraag buitenfestival’ op 18 maart 2021

De procedures om succesvol een vergunning voor een buitenfestival aan te vragen zijn er de laatste jaren niet makkelijker op geworden. Er moet met steeds meer aspecten rekening gehouden worden bij een vergunningaanvraag. Denk aan de gevolgen van een festival voor de stikstofdepositie in een natuurgebied of de geluids- en verkeersoverlast voor omwonenden. Hoe houdt  ❯


Meer ruimte om afscheid te nemen van oudere werknemer door RVU-vrijstelling

Voor sommige werknemers vallen de jaren voor het bereiken van de AOW-leeftijd zwaar. Werknemers zullen hun arbeidsovereenkomst niet snel zelf opzeggen, omdat dat grote financiële gevolgen kan hebben, onder andere voor de pensioenopbouw. Werkgevers willen die werknemers vaak best iets meegeven bij een eerder ontslag, maar worden tegengehouden door de zogeheten RVU-heffing (heffing naar aanleiding  ❯


Privacyregels voor werkgevers in tijden van corona

Als werkgever heeft u de plicht om voor een veilige werkomgeving te zorgen. Om te voorkomen dat een werknemer met het coronavirus collega’s besmet, wilt u maatregelen treffen en wellicht ook kunnen controleren. Daarbij moet rekening worden gehouden met privacyregels. Voorbeelden van privacyregels U mag bijvoorbeeld niet vragen of uw werknemer corona heeft en als  ❯


Wat komt er kijken bij een reorganisatie vanwege corona?

Misschien bent u als ondernemer de afgelopen periode doorgekomen door gebruik te maken van de NOW en andere steunmaatregelen van de overheid, maar ontkomt u er niet aan om afscheid te gaan nemen van werknemers. In een eerdere blog hebben wij de vier belangrijkste aandachtspunten en reorganisatietips op een rij gezet. In dit blog leest  ❯


Thuiswerken; de belangrijkste aandachtspunten op een rij

Het afgelopen jaar is thuiswerken eerder regel dan uitzondering. De meeste organisaties zijn inmiddels dan ook redelijk gewend aan de thuiswerker. Maar welke regels zijn er eigenlijk aan dit nieuwe werken verbonden? Bestaat er bijvoorbeeld een recht op thuiswerken en zijn er bepaalde arboverplichtingen waarmee rekening moet worden gehouden? En hoe zorgt u ervoor dat  ❯


Brian van Veen cum laude geslaagd voor INSOLAD/Grotius opleiding Insolventierecht

Sinds 2015 is Brian van Veen als advocaat verbonden aan ons team Ondernemingsrecht & Insolventie. Begin 2020 is hij begonnen met de INSOLAD/Grotius specialisatieopleiding Insolventierecht. Deze opleiding is de meest uitvoerige en complete postacademische opleiding op het gebied van insolventierecht. Recent heeft Brian deze opleiding zeer succesvol, namelijk cum laude, afgerond. Pot Jonker Advocaten feliciteert  ❯

Pot Jonker Advocaten
22 februari 2021

CPO-project AQUAradius toegelicht tijdens ABC livestream event

AQUAradius, één van de grootste woonprojecten in ons land dat gerealiseerd is op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap, was tot 15 oktober 2020 onderdeel van de expositie Gebouwde trots! van ABC Architectuurcentrum Haarlem. In het ABC livestream event van afgelopen november licht advocaat Jan Coen Binnerts, die als juridisch adviseur optrad in dit project namens  ❯


Een omgevingsvergunningplicht voor het kappen van bomen? Vergeet het bestemmingsplan niet!

Voor het kappen van een of meer bomen kan vereist zijn dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd bij het college van burgemeester en wethouders. Kappen kan namelijk vergunningplichtig zijn op grond van de APV of de Bomenverordening van een gemeente. Een vergunningplicht voor het rooien van bomen kan daarnaast ook volgen uit het bestemmingsplan dat van  ❯


Bestuursrechtadvocaat Lieke Feenstra gestart bij Pot Jonker Advocaten

Met ingang van 1 januari 2021 is Lieke Feenstra (30) gestart als advocaat bestuurs- en omgevingsrecht bij Pot Jonker Advocaten. Ze werkt binnen het team Overheid & Bestuur. Binnen dit team richt ze zich voornamelijk op het overheidsaansprakelijkheidsrecht naast het ruimtelijke ordeningsrecht en toezicht en handhaving. Lieke werkte voor haar overstap naar Pot Jonker Advocaten  ❯

Pot Jonker Advocaten
15 februari 2021

Vragen naar vaccinatiebewijs een juridische jungle

Het is niet mogelijk om iemand te verplichten zich te laten vaccineren tegen corona. Wel wordt er in de politiek gesproken over maatregelen om mensen die gevaccineerd zijn weer bepaalde activiteiten te laten doen zonder beperkingen. Terwijl mensen zonder vaccinatie geweigerd kunnen worden. In dat verband gaf de Gezondheidsraad recent een advies met betrekking tot  ❯