De slag bij Den Hoorn, lessen uit een supermarktoorlog voor het exploitatieplan



Een supermarktoorlog in Den Hoorn, een gehucht nabij Schipluiden, heeft geleid tot een uitspraak van de Afdeling van 20 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3927, die belangrijke gezichtspunten biedt voor het werken met een exploitatieplan.

De gemeenteraad van Midden-Delfland had een bestemmingsplan vastgesteld voor een gebied, waarin aan de ene zijde een nieuw winkelcentrum was voorzien, en aan de andere zijde woningen. Het plan faciliteert een project van een combinatie van een ontwikkelaar en supermarkt Jumbo, die dan ook in het nieuw te ontwikkelen winkelcentrum een Jumbo-supermarkt wil vestigen. De woningen zijn geprojecteerd daar waar zich nu een Plus-supermarkt bevindt. Plus exploiteert niet alleen die supermarkt, zij heeft er ook de grondeigendom. Zie daar het slagveld.

Tegelijkertijd met het bestemmingsplan is een exploitatieplan vastgesteld voor een deel van het gebied, t.w. daar waar de Plus gevestigd is en de woningen c.a. zijn gedacht.

Plus c.s. kwamen op tegen het bestemmingsplan, maar hun beroepsgronden troffen geen doel. In een tussenuitspraak van 3 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3227, zijn die alle verworpen. Plus c.s. kwamen echter ook op tegen het exploitatieplan en hadden daar meer succes.

Centrale grief was dat het exploitatiegebied onjuist was afgebakend en het gehele bestemmingsplangebied had moeten beslaan. De raad trachtte zich van die discussie te distantiëren door te stellen dat Plus c.s. uiteindelijk toch zouden worden onteigend, waarna zij met het exploitatieplan niet meer van doen zouden hebben. Daarom – aldus de raad – zouden Plus c.s. terzake van hun beroep tegen het exploitatieplan geen belang meer hebben of zou het relativiteitsbeginsel aan een beoordeling daarvan in de weg staan. Daarin ging de Afdeling niet mee, want zolang Plus eigenaar was, was het exploitatieplan voor haar van belang. Ik zou daar aan willen toevoegen: en als zij onteigend wordt óók, omdat het exploitatieplan van invloed kan zijn bij de bepaling van de hoogte van de onteigeningsvergoeding.

Inhoudelijk had de raad de keuze voor de begrenzing van het exploitatiegebied niet goed gemotiveerd, zo had de Afdeling in de genoemde tussenuitspraak van 3 oktober 2018 vastgesteld. De Afdeling had daarin overwogen dat de raad bij de vaststelling van een exploitatieplan het exploitatiegebied zodanig moet afbakenen dat gronden waartussen planologisch of functioneel een duidelijke samenhang bestaat, in één exploitatieplan of deelexploitatieplan worden begrepen. “Indien het in een bestemmingsplangebied gaat om in ruimtelijk of functioneel opzicht van elkaar te onderscheiden deelgebieden, kan de raad besluiten voor elk deelgebied afzonderlijk een exploitatieplan vast te stellen”. De formulering laat ruimte om in  twijfelgevallen met aparte exploitatiegebieden te werken, want alleen bij een duidelijke samenhang moeten gebieden in één (deel)exploitatieplan worden vervat. Des te opvallender is dat de herstelpoging die de raad deed, evengoed faalde. In de einduitspraak van 20 november 2019 overweegt de Afdeling daarover:

“De Afdeling stelt vast dat het in het bestemmingsplan voorziene te ontwikkelen woongebied en de daarin eveneens voorziene supermarktlocatie met daarboven appartementen aan elkaar grenzen en dat de voorziene parkeerplaatsen ten noordwesten van de supermarktlocatie en de ter plaatse eveneens voorziene ontsluitingsweg ten dienste staan van zowel de woningen in het te ontwikkelen woongebied als de supermarkt met appartementen op de supermarktlocatie. Daar komt bij dat het woongebied en de supermarktlocatie zijn bestemd voor het uitbreiden en versterken van het centrum van Den Hoorn en dat de raad te kennen heeft gegeven dat een stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd. Onder de hiervoor genoemde omstandigheden heeft de raad niet inzichtelijk gemaakt dat het om in ruimtelijk of functioneel opzicht te onderscheiden deelgebieden gaat. Voor zover de begrenzing van het exploitatiegebied is gekozen vanwege het aanmerken van bedoelde parkeerplaatsen en ontsluitingsweg als bovenwijkse voorzieningen, overweegt de Afdeling dat, daargelaten of dit juist is, dit het vorenstaande niet anders maakt.”

De benadering waarin woningen en winkelcentrum als twee mogelijk los van elkaar te ontwikkelen gebieden werden beschouwd, haalde het niet. Daartoe had de raad de “gedeelde” ontsluitingsweg en parkeerplaatsen – die de samenhang daartussen in de ogen van de Afdeling juist verduidelijkten – als een bovenwijkse voorziening gepresenteerd, maar die opzet faalde dus.

Het exploitatieplan haalde de eindstreep niet. Normaal betekent dat niet direct iets voor het bestemmingsplan, dat gewoon van kracht blijft, want sedert de uitspraak uit 2011 inzake Beverwijk weten we dat de belangen van de gemeente bij kostenverhaal in de fase totdat alsnog een exploitatieplan is vastgesteld  dan afdoende gedekt worden door de aanhoudingsplicht van – thans – artikel 3.5 Wabo.

Maar in dit geval dreigde het beoogde winkeldeel de dans van het kostenverhaal te ontspringen, omdat daar juist géén exploitatieplan voor was vastgesteld.  Daar zou de aanhoudingsplicht dus niet gelden. Daarom schorste de Afdeling als voorlopige voorziening toch het gehele bestemmingsplan.

Deze bijdrage is ook gepubliceerd in de Nieuwsbrief Omgevingsrecht van SDU

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Coen Binnerts (tel. 023-5530246), binnerts@potjonker.nl of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten

Vond u deze blog interessant en wilt u op de hoogte blijven? Schrijft u zich dan in voor onze nieuwsbrief.




Actueel / blog

Invoering Omgevingswet opnieuw uitgesteld

De nieuwe Omgevingswet, de wet die de regels voor ruimtelijke ontwikkeling moet vereenvoudigen en samenvoegen, die op 1 januari 2021 in werking zou treden is opnieuw uitgesteld. De nieuwe datum van de inwerkingtreding is nog niet bekend. In de wandelgangen gingen de geruchten al langer rond: de verwachte invoering van de Omgevingswet, op 1 januari  ❯


Nieuwe woningbouwontwikkelingen: ruimte en beperkingen voor bedrijven

Nederland is maar een klein landje waarin veel gebeurt, en daarom wordt er gewoekerd met ruimte. De gemeenteraad moet bij het vaststellen van bestemmingsplannen waarin nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, steeds uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zich ervan bewust zijn dat verschillende ruimtelijke functies elkaar flink in de weg kunnen zitten. De raad  ❯


Inzet vrijwilligers in Coronacrisis

In deze crisistijd bieden veel mensen zich als vrijwilliger aan. Denk aan een vrijwilliger die ondersteuning biedt in het ziekenhuis, die software bouwt voor een digitale bingovariant voor een zorginstelling of die een rozenkweker helpt met het oogsten. Dat is mooi en kan zeer goed van pas komen. Maar welke arbeidsrechtelijke regels zijn hierop van  ❯


Welkom – Laurien Mulder gestart als advocaat bestuursrecht

Laurien Mulder is recentelijk gestart als advocaat binnen onze sectie bestuursrecht. Na waardevolle werkervaring te hebben opgedaan onder andere als jurist bij Arcadis heeft ze begin januari de beroepsopleiding vervolgd. Als Starter van de Week in Mr. Laurien licht in de rubriek Starter van de Week haar keuze voor Pot Jonker Advocaten toe: ‘Kennisdeling zit hier echt  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
26 maart 2020

Steunmaatregelen gemeente Haarlem

Ter aanvulling op de steunmaatregelen van het kabinet (zie hierover https://www.potjonker.nl/coronarecht/)) worden ook op gemeenteniveau maatregelen genomen om lokale ondernemers bij te staan. De gemeente Haarlem heeft de volgende steunmaatregelen getroffen: betaling van gemeentelijke belastingen voor ondernemers, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), toeristenbelasting, reclamebelasting, precariobelasting en bijdrage BedrijfsInvesteringsZone (BIZ), wordt uitgesteld tot tenminste 1 juli; voor  ❯


Coronarecht – Vragen & antwoorden gebundeld

Helder juridisch advies is belangrijk ten tijde van deze coronacrisis. Daarom hebben wij de meest voorkomende vragen & antwoorden gebundeld op onze websitepagina over Coronarecht. -Vragen?- Mogelijk heeft u na het lezen van deze informatie, of daarvoor al, vragen. Neem hierover dan gerust contact op met uw vaste contactpersoon binnen Pot Jonker Advocaten. Of met  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
20 maart 2020

Afdeling: nog even geen leven in de Texelse bierbrouwerij

De kwestie waaraan deze bijdrage is gewijd, is de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) van 15 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:66). Centraal staat het bestemmingsplan “Oudeschild, uitbreiding bedrijventerrein” van de raad van Texel, dat voorziet in een nieuwe locatie voor de Texelse Bierbrouwerij die wil uitbreiden. In de uitspraak komen  ❯


Woonschepen, na de Wet verduidelijking voorschriften woonschepen

Een bestemmingsplan voor een bestaand bedrijventerrein in Eindhoven vormde inzet van een uitspraak van de Afdeling van 26 februari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:621). Partijen met uiteenlopende gevestigde belangen in het gebied kwamen daartegen op. M.n. de overwegingen over de Wet verduidelijking voorschriften woonschepen trekken de aandacht. De bedoeling van het plan is om een bestaand bedrijventerrein op  ❯


Pot Jonker In-house dag beoordeeld met een 8,5!

Afgelopen donderdag 13 februari hebben we een ambitieuze groep rechtenstudenten verwelkomd op ons kantoor. Na een lunch startte ons inhoudelijke programma waarin kennismaken met onze advocaten, zaken en kantoor centraal stond. Ervaring studenten De aanwezigen studenten hebben onze in-house dag gemiddeld beoordeeld met een 8,5! En geven aan door deze dag een beter beeld te  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
18 februari 2020

Welkom – Tim van Opzeeland gestart als juridisch medewerker

Tim van Opzeeland is recentelijk gestart bij  Pot Jonker Advocaten als juridisch medewerker op de sectie arbeidsrecht. Gedurende zijn studie heeft hij door zijn stages bij diverse kantoren, ook bij Pot Jonker, en werk voor de Rechtswinkel Bijlmermeer uiteenlopende juridische ervaring opgedaan. Stage was de opstap naar meer Ik vind het gaaf dat mijn stage  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
30 januari 2020