De slag bij Den Hoorn, lessen uit een supermarktoorlog voor het exploitatieplan



Een supermarktoorlog in Den Hoorn, een gehucht nabij Schipluiden, heeft geleid tot een uitspraak van de Afdeling van 20 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3927, die belangrijke gezichtspunten biedt voor het werken met een exploitatieplan.

De gemeenteraad van Midden-Delfland had een bestemmingsplan vastgesteld voor een gebied, waarin aan de ene zijde een nieuw winkelcentrum was voorzien, en aan de andere zijde woningen. Het plan faciliteert een project van een combinatie van een ontwikkelaar en supermarkt Jumbo, die dan ook in het nieuw te ontwikkelen winkelcentrum een Jumbo-supermarkt wil vestigen. De woningen zijn geprojecteerd daar waar zich nu een Plus-supermarkt bevindt. Plus exploiteert niet alleen die supermarkt, zij heeft er ook de grondeigendom. Zie daar het slagveld.

Tegelijkertijd met het bestemmingsplan is een exploitatieplan vastgesteld voor een deel van het gebied, t.w. daar waar de Plus gevestigd is en de woningen c.a. zijn gedacht.

Plus c.s. kwamen op tegen het bestemmingsplan, maar hun beroepsgronden troffen geen doel. In een tussenuitspraak van 3 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3227, zijn die alle verworpen. Plus c.s. kwamen echter ook op tegen het exploitatieplan en hadden daar meer succes.

Centrale grief was dat het exploitatiegebied onjuist was afgebakend en het gehele bestemmingsplangebied had moeten beslaan. De raad trachtte zich van die discussie te distantiëren door te stellen dat Plus c.s. uiteindelijk toch zouden worden onteigend, waarna zij met het exploitatieplan niet meer van doen zouden hebben. Daarom – aldus de raad – zouden Plus c.s. terzake van hun beroep tegen het exploitatieplan geen belang meer hebben of zou het relativiteitsbeginsel aan een beoordeling daarvan in de weg staan. Daarin ging de Afdeling niet mee, want zolang Plus eigenaar was, was het exploitatieplan voor haar van belang. Ik zou daar aan willen toevoegen: en als zij onteigend wordt óók, omdat het exploitatieplan van invloed kan zijn bij de bepaling van de hoogte van de onteigeningsvergoeding.

Inhoudelijk had de raad de keuze voor de begrenzing van het exploitatiegebied niet goed gemotiveerd, zo had de Afdeling in de genoemde tussenuitspraak van 3 oktober 2018 vastgesteld. De Afdeling had daarin overwogen dat de raad bij de vaststelling van een exploitatieplan het exploitatiegebied zodanig moet afbakenen dat gronden waartussen planologisch of functioneel een duidelijke samenhang bestaat, in één exploitatieplan of deelexploitatieplan worden begrepen. “Indien het in een bestemmingsplangebied gaat om in ruimtelijk of functioneel opzicht van elkaar te onderscheiden deelgebieden, kan de raad besluiten voor elk deelgebied afzonderlijk een exploitatieplan vast te stellen”. De formulering laat ruimte om in  twijfelgevallen met aparte exploitatiegebieden te werken, want alleen bij een duidelijke samenhang moeten gebieden in één (deel)exploitatieplan worden vervat. Des te opvallender is dat de herstelpoging die de raad deed, evengoed faalde. In de einduitspraak van 20 november 2019 overweegt de Afdeling daarover:

“De Afdeling stelt vast dat het in het bestemmingsplan voorziene te ontwikkelen woongebied en de daarin eveneens voorziene supermarktlocatie met daarboven appartementen aan elkaar grenzen en dat de voorziene parkeerplaatsen ten noordwesten van de supermarktlocatie en de ter plaatse eveneens voorziene ontsluitingsweg ten dienste staan van zowel de woningen in het te ontwikkelen woongebied als de supermarkt met appartementen op de supermarktlocatie. Daar komt bij dat het woongebied en de supermarktlocatie zijn bestemd voor het uitbreiden en versterken van het centrum van Den Hoorn en dat de raad te kennen heeft gegeven dat een stedenbouwkundig geheel wordt nagestreefd. Onder de hiervoor genoemde omstandigheden heeft de raad niet inzichtelijk gemaakt dat het om in ruimtelijk of functioneel opzicht te onderscheiden deelgebieden gaat. Voor zover de begrenzing van het exploitatiegebied is gekozen vanwege het aanmerken van bedoelde parkeerplaatsen en ontsluitingsweg als bovenwijkse voorzieningen, overweegt de Afdeling dat, daargelaten of dit juist is, dit het vorenstaande niet anders maakt.”

De benadering waarin woningen en winkelcentrum als twee mogelijk los van elkaar te ontwikkelen gebieden werden beschouwd, haalde het niet. Daartoe had de raad de “gedeelde” ontsluitingsweg en parkeerplaatsen – die de samenhang daartussen in de ogen van de Afdeling juist verduidelijkten – als een bovenwijkse voorziening gepresenteerd, maar die opzet faalde dus.

Het exploitatieplan haalde de eindstreep niet. Normaal betekent dat niet direct iets voor het bestemmingsplan, dat gewoon van kracht blijft, want sedert de uitspraak uit 2011 inzake Beverwijk weten we dat de belangen van de gemeente bij kostenverhaal in de fase totdat alsnog een exploitatieplan is vastgesteld  dan afdoende gedekt worden door de aanhoudingsplicht van – thans – artikel 3.5 Wabo.

Maar in dit geval dreigde het beoogde winkeldeel de dans van het kostenverhaal te ontspringen, omdat daar juist géén exploitatieplan voor was vastgesteld.  Daar zou de aanhoudingsplicht dus niet gelden. Daarom schorste de Afdeling als voorlopige voorziening toch het gehele bestemmingsplan.

Deze bijdrage is ook gepubliceerd in de Nieuwsbrief Omgevingsrecht van SDU

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Coen Binnerts (tel. 023-5530246), binnerts@potjonker.nl of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en Overheidsrecht van Pot Jonker Advocaten

Vond u deze blog interessant en wilt u op de hoogte blijven? Schrijft u zich dan in voor onze nieuwsbrief.




Actueel / blog

Pot Jonker In-house dag beoordeeld met een 8,5!

Afgelopen donderdag 13 februari hebben we een ambitieuze groep rechtenstudenten verwelkomt op ons kantoor. Na een lunch startte ons inhoudelijke programma waarin kennismaken met onze advocaten, zaken en kantoor centraal stond. Ervaring studenten De aanwezigen studenten hebben onze in-house dag gemiddeld beoordeeld met een 8,5! En geven aan door deze dag een beter beeld te  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
18 februari 2020

Welkom – Tim van Opzeeland gestart als juridisch medewerker

Tim van Opzeeland is recentelijk gestart bij  Pot Jonker Advocaten als juridisch medewerker op de sectie arbeidsrecht. Gedurende zijn studie heeft hij door zijn stages bij diverse kantoren, ook bij Pot Jonker, en werk voor de Rechtswinkel Bijlmermeer uiteenlopende juridische ervaring opgedaan. Stage was de opstap naar meer Ik vind het gaaf dat mijn stage  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
30 januari 2020

Commissie Borstlap: ontslag moet eenvoudiger en flexwerk moet worden teruggedrongen

Vandaag presenteerde de commissie Borstlap het langverwachte rapport over (de toekomstbestendigheid van) de arbeidsmarkt. Een kleine greep uit het rapport: werkgevers moeten personeel eenvoudiger kunnen ontslaan, flexibele arbeidscontracten moeten zo veel mogelijk worden teruggedrongen en belastingvoordelen voor zelfstandigen moeten verdwijnen. Met het rapport wil de commissie het kabinet munitie geven voor verdere stappen. Wat die  ❯


Wanneer is een mantelzorgwoning een mantelzorgwoning?

Toen mantelzorg steeds meer als officiële zorgvorm werd gezien en er ook bijvoorbeeld via de Wmo formeel een beroep op werd gedaan, besloot de wetgever dat het tijd was om het bouwen of gebruiken van een mantelzorgwoning aan zo min mogelijk regels onderhevig te maken. In bijlage II bij het Bor werd een aantal definities  ❯


Voorlopige voorzieningen, hoe zit het ook weer?

Bij besluit van 27 december 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam aan Stichting Nederlands Auschwitz Comité, omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een monument op een groenstrook tussen de Weesperstraat en de Hoftuin tegenover het gebouw Weesperstraat 3 tot en met 59 in Amsterdam. Het monument wordt opgericht ter nagedachtenis aan  ❯


Wilt u een hoge WW-premie voorkomen? Kom dan nu in actie!

Om in aanmerking te komen voor de lage WW-premie dient sprake te zijn van een schriftelijke arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Mijn collega Shira Vrij liet u eerder in haar blog al weten dat een door de werkgever getekend briefje waarmee een tijdelijke arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet niet voldoende is en dat het ministerie  ❯


Brief Koolmees over slapende dienstverbanden neemt veel onzekerheid weg

De recente uitspraak van de Hoge Raad over de slapende dienstverbanden heeft op bepaalde vragen antwoord gegeven, maar heeft ook voor nieuwe onzekerheden gezorgd. Dit is Den Haag niet ontgaan en met een brief van 13 december jl. verschaft minister Koolmees duidelijkheid (zie onderaan de tekst een link naar deze brief). Ik som de belangrijkste  ❯


De slag bij Den Hoorn, lessen uit een supermarktoorlog voor het exploitatieplan

Een supermarktoorlog in Den Hoorn, een gehucht nabij Schipluiden, heeft geleid tot een uitspraak van de Afdeling van 20 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3927, die belangrijke gezichtspunten biedt voor het werken met een exploitatieplan. De gemeenteraad van Midden-Delfland had een bestemmingsplan vastgesteld voor een gebied, waarin aan de ene zijde een nieuw winkelcentrum was voorzien, en aan  ❯


Annotatie van Rocco Mulder bij de uitspraak van 4 oktober 2019 van de Hoge Raad, JOR 2019/269

Aansprakelijkheid stille bewindvoerder in pre-pack De Hoge Raad heeft op 4 oktober 2019 voor de eerste keer een uitspraak gewezen over de maatstaf van de persoonlijke aansprakelijkheid van de stille bewindvoerder bij een pre-pack voor het Ruwaard van Putten ziekenhuis. In de meest recente uitgave van de JOR (Jurisprudentie Onderneming & Recht) licht Rocco Mulder, advocaat en  ❯


Ambitieuze rechtenstudenten opgelet! Onze in-house dag is 13 februari 2020.

Je studeert rechten en wilt waarschijnlijk de advocatuur in. Maar welk advocatenkantoor past écht bij jou? Omdat wij begrijpen dat de keuze voor een specifiek kantoor lastig kan zijn, nodigen wij ambitieuze en ondernemende rechtenstudenten (laatste jaar BA of MA) uit om op 13 februari 2020 ons kantoor te leren kennen! Over Pot Jonker Pot  ❯

Pot Jonker Advocaten
Pot Jonker Advocaten
10 december 2019